Czy ustna umowa o roboty budowlane jest ważna w razie sporu z wykonawcą?
Umowa o roboty budowlane powinna być sporządzona na piśmie. Jeżeli jednak zawarłeś z wykonawcą umowę ustną, nie oznacza to, że nie masz żadnych praw. Musisz udowodnić, że rzeczywiście taka umowa została zawarta i że konkretny wykonawca faktycznie wykonywał poszczególne roboty budowlane.
Pytanie:
Wykonawcą rozbudowy mojego domu jednorodzinnego jest niewielka firma rodzinna, którą kieruje mój sąsiad. Ze względu na dość bliską znajomość nie zawarliśmy umowy na piśmie. Niestety, w trakcie robót budowlanych pojawiło się wiele nieprzewidzianych okoliczności – m.in. wielomiesięczne opóźnienia spowodowane „brakiem rąk do pracy” (fachowcy byli zajęci przy innych budowach prowadzonych przez firmę). Z efektu robót wykonanych przez dobieranych przez sąsiada na zasadzie łapanki rozmaitych murarzy, tynkarzy itp. jestem bardzo niezadowolony. Zapłaciłem jednak umówione wynagrodzenie, nie chcąc zaogniać sytuacji. Wykonawca nie czuje się odpowiedzialny za wady robót i ociąga się z poprawkami. Czy ustna umowa daje mi jakiekolwiek szanse w sporze?
Zobacz także:
Odpowiedź:
Jak udowodnić, że zawarto umowę z wykonawcą?
Zgodnie z art. 648 § 1 Kodeksu cywilnego umowa o roboty budowlane powinna być sporządzona na piśmie. Na szczęście forma ta nie została zastrzeżona pod rygorem nieważności. Ustną umowę należy zatem uznać za ważną i obowiązującą. Istotne jest, by móc dowieść, że taką umowę rzeczywiście zawarto i że konkretny przedsiębiorca (w opisanej sytuacji sąsiad czy też działający w jego imieniu pracownicy) rzeczywiście wykonywał odpowiednie roboty.
Dowodem mogą być dowolne dokumenty – w tym faktury, pisemne wykazy poszczególnych robót, zdjęcia dokumentujące ich wykonywanie czy nawet tak zwane świstki, na których wykonawca przeprowadzał z inwestorem jakiekolwiek ustalenia. Można też – jako konsument w sporze z przedsiębiorcą – w razie potrzeby posłużyć się zeznaniami świadków.
Jak ustalić przedmiot umowy o roboty budowlane?
Najtrudniej będzie ustalić treść umowy o roboty budowlane. Stanowiska obu stron, na przykład co do zakresu robót, mogą być znacząco rozbieżne. Ważne jest, czy roboty były prowadzone na podstawie projektu budowlanego (wymagają tego zresztą przepisy Prawa budowlanego). Jeśli tak, to pomocne są przepisy Kodeksu cywilnego. Z art. 649 k.c. wynika, że w razie wątpliwości poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy (również ustnej).
Po ustaleniu powyższych okoliczności (zawarcia umowy oraz jej zakresu) należy zbadać jakość wykonanych robót. Za wadliwe można uznać te, których efektem jest zmniejszenie wartości lub użyteczności wykonanych robót ze względu na cel w umowie oznaczony. Celem tym jest zaś wykonanie obiektu budowlanego (rozbudowy domu) zgodnie z projektem budowlanym i ze sztuką budowlaną.
Czego można sie domagać w razie niezrealziowania umowy o roboty budowlane?
Jeśli cel nie został zrealizowany, mamy prawo – na podstawie art. 637 § 1 k.c. w związku z art. 656 § 1 k.c. – domagać się usunięcia wad dzieła, wyznaczając wykonawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym jego upływie nie przyjmiemy naprawy. Gdyby wykonawca nie spełnił tego żądania w terminie, możemy następnie zażądać na przykład obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku.
Ponadto, gdy przez swe działanie lub zaniechanie wykonawca odpowiada za powstanie wymiernych finansowo szkód, możemy domagać się od niego odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.). Z realizacją tych żądań nie można zwlekać.
Jaki jest termin przedawnienia roszczeń?
Orzecznictwo sądowe jest niestety rozbieżne co do terminu przedawnienia roszczeń z tytułu umowy o roboty budowlane. Niektórzy prawnicy uznają, że obowiązuje dwuletni termin przedawnienia roszczeń, właściwy dla umowy o dzieło. Zgodnie zaś z art. 118 k.c. ogólny termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata.
W przypadku braku porozumienia z wykonawcą trzeba będzie zapewne oddać sprawę do sądu, ewentualnie można skorzystać – jako konsument – z pomocy instytucji pomagających w polubownym załatwianiu sporów (na przykład powiatowi rzecznicy konsumentów, Inspekcja Handlowa). Wszelkie instytucje polubowne wymagają jednak wyrażenia zgody przedsiębiorcy na skorzystanie z ich pomocy.
