Samowola budowlana, czyli dom wybudowany niezgodnie z projektem. Co zrobić w takiej sytuacji?
Pojęcie samowola budowlana nie istnieje w ustawie Prawo budowlane. Jeśli jednak dom został zbudowany niezgodnie z projektem budowlanym, a odstępstwa od projektu budowlanego mają charakter istotny, organ nadzoru budowlanego nakłada na inwestora obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego. Zaniechanie przez inwestora tej procedury skutkuje wszczęciem postępowania, związanego z samowolą budowlaną.
Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Wynika to z art. 36a ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 290, z późn. zm.).
Istotne lub nieistotne odstąpienie od projektu budowlanego
Przez istotne odstąpienie od projektu budowlanego należy rozumieć np. zmianę kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji, zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, szerokości, długości budynku, liczby kondygnacji, zmianę grubości ścian, która zwiększa powierzchnię budowy, podpiwniczenie budynku, zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.
Wszystkie inne zmiany, które nie są wskazane wyżej są zmianami nieistotnymi. W przypadku zmian nieistotnych projektant ma obowiązek i dokonać kwalifikacji zamierzonego odstąpienia, jak również ma obowiązek zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia.
W przypadku istotnych zmian w projekcie budowlanym wymagana jest zgoda autora projektu na nie, niezbędne jest również uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczącej całego przedsięwzięcia budowlanego. Jeśli dom został wybudowany w warunkach istotnego odstępstwa lub odstępstw od projektu budowlanego, organ nadzoru budowlanego nakłada na inwestora, określając termin, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Wynika to z art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego.
Określenie terminu jest elementem koniecznym decyzji wydanej na podstawie wskazanego wyżej art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Decyzja wydana na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego nie kończy postępowania w sprawie, ponieważ po upływie wyznaczonego terminu albo na wniosek inwestora organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku.
W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym jest mowa wyżej, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. Przepisów dotyczących pozwolenia na użytkowanie nie stosuje się do robót budowlanych innych niż budowa bądź przebudowa obiektu budowlanego lub jego części.
Przeczytaj też: Formalności po zakończeniu budowy - zawiadomienie i pozwolenie na użytkowanie
Kiedy mamy do czynienia z samowolą budowlaną?
Jeżeli inwestor nie przeprowadzi wskazanej wyżej procedury, mamy do czynienia z samowolą budowlaną.
Zgodnie z art. 59 f ust. 1 Prawo budowlanego właściwy organ przeprowadza, na wezwanie inwestora, obowiązkową kontrolę budowy w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Kontrola obejmuje sprawdzenie:
1) zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;
2) zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:
a) charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
b) wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
c) geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
d) wykonania urządzeń budowlanych,
e) zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
f) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich - w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;
3) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;
4) w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych - wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;
5) uporządkowania terenu budowy.
Samowola budowlana - kary
Za samowolę budowlaną wymierzana jest kara stanowiąca iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).
Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.
W przypadku stwierdzenia wskazanych wyżej nieprawidłowości, wymienionych w art. 59f ust. 1 Prawa budowlanego karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość. Karę stanowi suma tak obliczonych kar. W przypadku gdy w skład obiektu budowlanego, z wyjątkiem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom, karę stanowi suma kar obliczonych dla różnych kategorii.
9.01.2017
