Urząd przez pomyłkę zezwolił na budowę wg zgłoszenia. Czy to samowola budowlana?

Zgłosiłeś urzędowi zamiar budowy, nie otrzymałeś sprzeciwu, więc zacząłeś budować. Tymczasem okazało się, że potrzebne było pozwolenie na budowę... Czy to oznacza, że popełniłeś samowolę budowlaną? Podpowiadamy, co zrobić w sytuacji, gdy urząd się pomylił.

Pytanie:

Wybudowałem przed wejściem do budynku schody z kostki i krawężników betonowych. Zamiar budowy schodów zgłosiłem w starostwie powiatowym. Nie wniesiono sprzeciwu ani nie zażądano żadnych wyjaśnień. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdził jednak, że wykonałem schody bez wymaganego pozwolenia na budowę i wszczął postępowanie. Otrzymałem postanowienie ustalające opłatę legalizacyjną w wysokości 125 000 zł. Czy nadzór budowlany zastosował odpowiednie dla mojej sytuacji przepisy?

Odpowiedź:

Budowa schodów wymaga pozwolenia na budowę

Roboty polegające na wykonaniu zewnętrznych schodów wejściowych do istniejącego budynku należy potraktować jako rozbudowę tego budynku. Zgodnie z art. 28 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć tylko na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Jednakże w art. 29 zamieszczono katalog obiektów i robót budowlanych zwolnionych z uzyskania pozwolenia na budowę, natomiast w art. 30 wskazano, które z tych robót wymagają zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej (staroście lub prezydentowi miasta na prawach powiatu).

Katalog ten jest listą zamkniętą, co oznacza, że wyłącznie obiekty oraz roboty budowlane w nim wymienione nie wymagają pozwolenia na budowę. Niedopuszczalne jest stosowanie interpretacji rozszerzającej zakres tego przepisu. Budowa schodów nie jest wymieniona w art. 29, w związku z tym należy przyjąć, że ich wykonanie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Nie popełniono samowoli budowlanej

W opisanym przypadku mamy do czynienia z nieprawidłowym działaniem organu, który przyjął zgłoszenie robót wymagających uzyskania pozwolenia na budowę, a powinien wydać decyzję o sprzeciwie na podstawie art. 30 ust. 6 pkt 1 Prawa budowlanego. Taka decyzja nie została wydana i inwestor wykonał roboty na podstawie dokonanego zgłoszenia.

W takim razie nie ma podstaw, aby zarzucić mu dokonanie samowoli budowlanej i prowadzić postępowanie legalizacyjne z art. 48-49 Prawa budowlanego. Nadzór budowlany powinien przeprowadzić postępowanie naprawcze na podstawie art. 50-51. W przypadku postępowań prowadzonych na podstawie tych przepisów ustawa nie przewiduje opłaty legalizacyjnej.

Warunkiem legalizacji wykonanych robót budowlanych jest ich zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Należy pamiętać o warunku wynikającym z § 12 ust. 5 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wynika z niego, iż schody zewnętrzne nie mogą pomniejszać wymaganej odległości (minimum 4 m w przypadku ściany z otworami okiennymi lub drzwiowymi) od granicy z sąsiednią działką budowlaną o więcej niż 1,3 m.

Podstawa prawna:

• ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
• rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.)