Budowa domu na działce rolnej i leśnej. Jakie problemy niesie przekwalifikowanie działki
Budowa domu na działce rolnej i leśnej jest ograniczona przez specyficzny reżim prawny. Działki rolne mogą być swobodnie użytkowane zgodnie z ich przeznaczeniem, ale gdy chcemy na nich wybudować dom, pojawiają się problemy z przekwalifikowaniem. Zobacz, jak odrolnić i odlesić działkę.
Etapy odrolnienia działki lub odlesienia gruntów
Konieczna jest dwuetapowa procedura odrolnienia lub odlesienia gruntów:
- po pierwsze – trzeba zmienić przeznaczenie gruntów leśnych i rolnych na nieleśne i nierolnicze w trybie zmiany przestrzennego planu zagospodarowania w gminie (gdy taki istnieje) bądź w trybie ustalania warunków zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (gdy planu nie ma);
- po drugie – należy wyłączyć ten grunt spod produkcji rolnej i leśnej.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.
Przekwalifikowanie działki objętej planem miejscowym
Na zmianę przeznaczenia w planie miejscowym gruntów rolnych o wyższej wartości i wszystkich gruntów leśnych musi wydać zgodę (występuje o nią wójt, burmistrz lub prezydent miasta):
- minister do spraw rolnictwa – dla użytków rolnych klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha;
- minister do spraw środowiska – dla gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa;
- marszałek województwa (po uprzednim uzyskaniu opinii izby rolniczej) – dla pozostałych gruntów leśnych. Przed 1 stycznia 2009 r. zgody marszałka wymagało też odrolnienie użytków rolnych klasy od IV do VI o obszarze większym niż 1 ha.
O zmianie przeznaczenia gruntów niższych klas lub o mniejszym obszarze gmina decyduje samodzielnie.
Przekwalifikowanie działki, gdy planu nie ma
Na terenach nieobjętych planem miejscowym można zmienić przeznaczenie gruntów rolnych gorszej klasy (niewymienionych wyżej) w drodze ustalenia warunków zabudowy. Jeśli bowiem zgoda na zmianę przeznaczenia nie jest wymagana i żaden inny przepis nie zakazuje zabudowy i zagospodarowania takich gruntów na cele nierolnicze (i nieleśne), wydanie odmownej decyzji jest niedopuszczalne.
Aby uzyskać decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, co najmniej jedna sąsiadująca z naszą nieruchomością działka musi być zabudowana (tak zwane dobre sąsiedztwo), nieruchomość musi mieć też dostęp do drogi publicznej. Istniejące lub projektowane uzbrojenie działki musi być wystarczające do rozpoczęcia budowy domu. Jeżeli tak nie jest, decyzji nie otrzymamy, a jedynym rozwiązaniem będzie uchwalenie przez gminę planu zagospodarowania.
Grunty położone w granicach miast odrolnione z mocy prawa
W ustawie o ochronie gruntów rolnych od 1 stycznia 2009 r. mamy nowy art. 5b, który stwierdza, że przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast.
Postępowania w sprawach wydania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów położonych w miastach na nierolnicze i nieleleśne oraz wydania decyzji zezwalających na wyłączenie z produkcji takich użytków rolnych – wszczęte i niezakończone przed 1 stycznia 2009 r. – ulegają umorzeniu z mocy prawa.
Również niewymagalne w tym dniu należności oraz opłaty roczne związane z uzyskaniem przed wejściem w życie nowych przepisów prawa do wyłączenia z produkcji użytków rolnych położonych w granicach administracyjnych miast ulegają umorzeniu z mocy prawa.
Oznacza to, że właściciele gruntów rolnych w mieście nie muszą ubiegać się o zmianę ich przeznaczenia i wyłączenie z produkcji rolnej. Mogą je w dalszym ciągu wykorzystywać na cele rolne i płacić podatek rolny. A jeśli zaniechają produkcji rolnej, będą płacić wyższy podatek od nieruchomości.
Wyłączenie z produkcji rolnej
Gdy przeznaczenie gruntów zostało zmienione (w jednej z dwu form planistycznych – planie miejscowym lub warunkach zabudowy), konieczne jest jeszcze wyłączenie ich z produkcji leśnej lub rolnej. Wymóg uzyskania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie dotyczy:
- użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, pozostałych gruntów rolnych (wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych) oraz gruntów leśnych. W decyzji określa się obowiązki związane z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej i leśnej;
- użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego.
Wniosek o wyłączenie tych gruntów jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny. Oznacza to w praktyce, iż urząd jest związany naszym wnioskiem i musi wydać decyzję, która ma charakter potwierdzenia, a nie ustanowienia prawa.
Decyzję wydają w zależności od charakteru gruntu:
- starosta – dla gruntów rolnych;
- dyrektor parku narodowego – dla gruntów położonych w parku narodowym;
- dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych – dla gruntów leśnych.
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej musi być dokonane przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
W decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej i leśnej organ ustala odpowiednie opłaty: należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Ich wysokość i zasady naliczania zostały uregulowane w art. 12-12a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Obowiązek uiszczenia opłat powstaje w dniu faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji, czyli wydania decyzji.
Uwaga! Jeśli kupujemy grunt rolny, musimy pamiętać, że Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo jego pierwokupu, z którego może skorzystać w ciągu miesiąca od podpisania przez nas i sprzedającego warunkowej umowy kupna-sprzedaży.
