Rynek kredytów hipotecznych 2023 w Polsce. Prognozy na 2024
W 2023 sytuacja rynku kredytów hipotecznych była mocno zróżnicowana. Najpierw wyjątkowo trudny okres nie tylko dla spłacających kredyty, lecz także dla osób starających się o kredyt na mieszkanie. Potem powolna poprawa sytuacji i start programu kredytów z dopłatą.
Spis treści
- Spadek i ponowny wzrost zdolności kredytowej
- Tąpnięcie i podniesienie akcji kredytowej
- Oferty banków - kredyty ze stałą stopą
- Kredyt 2% z dopłatą od państwa
- WIRON zamiast WIBOR-u
Stopy procentowe wreszcie spadają, więc sytuacja kredytobiorców się poprawia. Przełomem może być też zastąpienie dotychczasowego wskaźnika WIBOR, wpływającego na oprocentowanie kredytów, nowym - według strony rządowej bardziej wiarygodnym i korzystniejszym – wektorem, od którego będzie zależała wysokość rat kredytowych.
Spadek i ponowny wzrost zdolności kredytowej
Przypomnijmy podstawowe fakty, które w ogromnym stopniu przełożyły się na sytuację rynkową w mijającym roku: jeszcze do jesieni 2021 r. Polacy mogli się cieszyć z rekordowo tanich kredytów hipotecznych. Podstawowa stopa procentowa NBP wynosiła 0,10%. Nigdy w historii nie była tak niska. Później jednak – od października 2021 r. – w reakcji na galopującą inflację bank centralny zaczął bardzo dynamicznie podnosić stopy procentowe. Do jesieni 2022 r. wzrosły one z niemal zera do 6,75%.
Wzrost stóp procentowych poskutkował oczywiście wzrostem wskaźnika WIBOR, a więc uśrednionego oprocentowania pożyczek międzybankowych, który jest też – oprócz marży banku – elementem składowym oprocentowania kredytów hipotecznych dla klientów.
Raty kredytów zaczęły drastycznie rosnąć. Jeśli jeszcze jesienią 2021 r. przeciętna rata kredytu na kwotę 300 tys. zł i zaciągniętego na 30 lat wynosiła zaledwie około 1200 zł, to już jesienią 2022 r. było to około 2300 zł miesięcznie.
Wzrost kosztów pieniądza z banku musiał pociągnąć za sobą gwałtowny spadek zdolności kredytowej Polaków. Ogromne rzesze ludzi przestało być stać na kredyt, zwłaszcza że w pierwszej połowie 2022 roku banki pod wpływem rekomendacji KNF wyliczały możliwość spłacenia rat kredytów przez klientów przy założeniu, że oprocentowanie kredytów wzrośnie jeszcze o dodatkowe pięć punktów procentowych (w drugiej części roku z tego wymogu zrezygnowano).
Już na koniec kwietnia 2022 r. analitycy banku PKO BP raportowali o drastycznym spadku zdolności kredytowej Polaków. Z ich analiz wynikało, że modelowa rodzina z jednym dzieckiem w Warszawie, gdzie oboje dorosłych otrzymuje przeciętne wynagrodzenie na rynku warszawskim (około 5600 zł netto) może liczyć na maksymalną kwotę kredytu zaledwie w wysokości niecałych 500 tys. zł. Jeszcze rok wcześniej było to blisko 1,2 mln zł. Spadek zdolności kredytowej wyniósł ponad 60%. Podobne głębokie spadki dotyczyły także innych miast wojewódzkich.
Warto zaznaczyć, że od momentu publikacji tamtego badania stopy procentowe poszły jeszcze mocno do góry. Na koniec kwietnia 2022 r. WIBOR 3M wynosił niecałe 6%, później jego maksymalna wysokość w listopadzie 2022 r. kształtowała się na poziomie 7,50%, a więc wzrosła o 25%, co oczywiście dodatkowo uderzało w możliwości finansowe Polaków i ograniczało wysokość możliwego do uzyskania kredytu na cele mieszkaniowe.
W 2023 r., po serii decyzji NBP utrzymujących stopy procentowe na niezmienionym poziomie, a następnie ich stopniowym obniżaniu, sytuacja kredytobiorców nieco się poprawiła. WIBOR 3M w marcu 2023 r. wynosił 6,93%, a w połowie listopada 2023 r. - 5,78%. Jego wartość zmniejszyła się więc od listopada ubiegłego roku o 1,72 punktu procentowego. Wraz ze średnią marżą banków w wysokości 2% przeciętne oprocentowanie kredytu mieszkaniowego (RRSO) kształtuje się ostatnio na poziomie około 8%.
Z szacunkowych kalkulacji wynika, że w 2023 r. 30-letni singiel zarabiający 4000 zł na rękę, którego stałe wydatki wynosiły około 1000 zł miesięcznie, który nie spłacał innych kredytów i nie miał limitów na karcie, mógł się starać o kredyt hipoteczny w wysokości od około 180 do 210 tys. zł. Ten sam singiel z zarobkami w wysokości 3000 zł na rękę mógł dostać kredyt na mieszkanie w wysokości maksymalnie do 130 tys. zł. Dwoje kredytobiorców zarabiających dwie średnie krajowe (w sumie około 9 tys. zł netto) – ze stałymi wydatkami rzędu 1000 zł miesięcznie – mogło liczyć na maksymalnie 480 tys. zł.
Chcesz sprawdzić swoją zdolność kredytową? Skorzystaj z kalkulatora muratorfinanse.
Tąpnięcie i podniesienie akcji kredytowej
Drastyczny spadek możliwości uzyskania kredytu w pożądanej wysokości musiał przełożyć się na przełomie lat 2022 i 2023 na spadek liczby składanych wniosków o kredyt i podpisywanych umów.
W 2022 r. Polacy zaciągnęli kredyty mieszkaniowe o wartości 45,4 mld zł. Liczba czynnych umów kredytowych to ponad 2,5 mln zł. Rok ten był jednak okresem gwałtownego hamowania na rynku kredytowym. W porównaniu do roku 2021 wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła o prawie połowę (-49,1%). W styczniu 2023 r. liczba złożonych wniosków o kredyt hipoteczny wyniosła w całej Polsce zaledwie nieco ponad 13 tys. Było to o prawie 53% mniej niż w styczniu 2022 r., ale aż o 65% mniej niż w styczniu 2021 r. – podało Biuro Informacji Kredytowej.
Na koniec stycznia 2023 r. przeciętna wartość kredytu mieszkaniowego, na którego zaciągnięcie podpisano umowę w ciągu ostatnich 30 dni, wyniosła 345,94 tys. zł – poinformowało BIK. Biuro podało, że względem tego samego okresu zeszłego roku średnia wysokość zaciągniętego kredytu nawet nieznacznie spadła (o 2,7%). Suma wartości zaciągniętych kredytów mieszkaniowych w 2022 roku okazała się natomiast aż o połowę niższa niż rok wcześniej.
Eksperci Biura Informacji Kredytowej podkreślali wówczas, że mocny spadek dynamiki sprzedaży kredytów mieszkaniowych wynikał ze splotu niekorzystnych czynników – wysokiej inflacji (jaka była inflacja w ostatnich latach sprawdzisz na stronie GUS), drogich mieszkań i wysokich stóp procentowych. Prognozowali, że w roku 2023 wartość akcji kredytowej w segmencie kredytów hipotecznych wyniesie 28 mld zł, czyli o 38% mniej niż w 2022 r. oraz o prawie 70% mniej niż w rekordowym 2021 r.
W czerwcu i lipcu 2023 r. widać już było wyraźne ożywienie na rynku kredytów hipotecznych. Banki udzieliły w lipcu 11,1 tys. kredytów na kwotę 4,164 mld zł . Zdaniem ekspertów BIK źródłem wzrostu akcji kredytowej było zarówno ożywienie popytu na kredyty mieszkaniowe w następstwie wzrostu zdolności kredytowej, do którego przyczyniła się liberalizacja wymagań w zakresie liczenia zdolności kredytowej, jak i realny wzrost wynagrodzeń.
Sierpień 2023 wypadł bardzo dobrze, potwierdzając tym samym widoczne od kilku miesięcy duże ożywienie. Banki udzieliły 13,3 tys. kredytów i był to najwyższy od maja 2022 roku poziom miesięcznej akcji kredytowej. Przyczynił się do tego między innymi spadek poziomu WIBOR-u w oczekiwaniu na spadki stóp procentowych. Wzrost zdolności kredytowej przełożył się na wzrost wartości udzielanego kredytu – średnia wartość udzielanego kredytu wyniosła 384,24 tys. zł i była wyższa o 17,6 proc. niż przed rokiem. W sierpniowej akcji kredytowej widać już było wyraźne przejawy uruchomienia rządowego Programu „Kredyt 2%”. Cztery na dziesięć kredytów mieszkaniowych banki udzieliły w ramach tego programu. Rosnące ceny nieruchomości przyspieszyły również decyzje o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego osób, które z przyczyn formalnych nie mogą być beneficjentami rządowego programu.
Na rynku kredytów mieszkaniowych wrzesień 2023 r. był już bardzo udany. Banki udzieliły 18,1 tys. kredytów (+173,6%) na wartość 7,166 mld zł (+232,7%). Tak wysokiej akcji kredytowej i to zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym nie widzieliśmy od grudnia 2021 r.
Oferty banków - kredyty ze stałą stopą
Do bankowej oferty kredytowej od zeszłego roku „przebojem” wdarły się kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. To oczywiście reakcja na gwałtownie pikujący do góry w drugiej połowie 2022 r. WIBOR i masowy odpływ klientów. Kredyt ze stałym oprocentowaniem w niepewnych czasach daje poczucie bezpieczeństwa. Najczęściej przez okres pięciu lat klient spłaca raty w tej samej wysokości, tak samo oprocentowane niezależnie od WIBOR-u, potem może albo aneksować umowę i przejść na kolejny okres ze stałą stopą procentową, albo spłacać nadal kredyt przy oprocentowaniu zmiennym.
Obecnie w ofertach banków kredyty ze stałą stopą są oprocentowane w przeciętnej wysokości 7-8%, a więc wyraźnie wyżej niż kształtuje się WIBOR (5,78%). Za tę cenę klient zyskuje spokój i nie musi się bać ewentualnych kolejnych podwyżek stóp procentowych.
Seria podwyżek stóp przez Radę Polityki Pieniężnej dobiegła jednak końca, tak więc obecnie oferta kredytów ze stałym oprocentowaniem jest ryzykowna. Klienci mogą przez pięć lat płacić znacznie więcej niż kredytobiorcy, którzy podpiszą umowy kredytów z oprocentowaniem zmiennym.
Kredyt 2% z dopłatą od państwa
Od lipca 2023 r. funkcjonuje nowa forma pomocy na rynku mieszkaniowym - znana pod nazwą „bezpieczny kredyt 2%”.
Program umożliwia zaciągnięcie kredytu z okresowo stałą stopą procentową i przez 10 lat, dzięki państwowym dopłatom, spłacanie rat malejących z oprocentowaniem w wysokości 2% (do tego należy jednak doliczyć comiesięczną marżę banków i jednorazową prowizję). Po 10 latach oprocentowanie wróci do wyjściowej wysokości, a raty mają się zmienić na równe.
Wkład własny przy takim kredycie nie jest konieczny, ponieważ pomoc w tej formie będzie można połączyć z programem Mieszkanie bez wkładu własnego.
Przewidziano limity wysokości preferencyjnych kredytów:
- singiel może się zadłużyć na kwotę maksymalnie do 500 tys. zł;
- małżeństwo lub rodzice przynajmniej jednego dziecka – na kwotę do 600 tys. zł.
Program jest skierowany do osób do 45. roku życia, które nie miały wcześniej żadnego własnego mieszkania. Także osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie mogą mieć w dniu udzielenia kredytu ani w przeszłości mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu.
Program nie zakłada limitów cen 1 m² mieszkania, które ma być kupione ze środków preferencyjnego kredytu.
WIRON zamiast WIBOR-u
Jedną z ważniejszych spraw dla tysięcy kredytobiorców, którzy podpiszą umowę, jest wprowadzenie nowego wskaźnika odpowiedzialnego za oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, który zastąpi obecnie funkcjonujący WIBOR.
WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) to stopa oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym. Jest to cena, po jakiej banki komercyjne działające w Polsce pożyczają sobie pieniądze. Stawka WIBOR-u jest zmienna. Wysokość wskaźnika – oparta na informacjach banków o oprocentowaniu pożyczek innym bankom – publikowana jest codziennie.
Od wysokości WIBOR-u zależy bezpośrednio wysokość rat kredytów hipotecznych. Jest to oprócz stałej marży banku druga składowa oprocentowania kredytu. W zależności od rodzaju wskaźnika raty kredytów zmieniają się w różnych przedziałach czasowych. Jeśli ktoś ma wpisane w umowie, że na oprocentowanie składa się WIBOR 3M, to aktualizacja jego oprocentowania będzie dokonywana kwartalnie, jeśli w umowie jest WIBOR 6M – oprocentowanie będzie się zmieniać co pół roku. Te dwa rodzaje WIBOR-u najczęściej pojawiają się w umowach kredytowych.
Wskaźnik WIBOR funkcjonuje w polskim systemie bankowym już od lat 90. ubiegłego wieku, jednak w ostatnim okresie jest coraz mocniej krytykowany.
Eksperci podkreślają, że przede wszystkim chodzi o arbitralność i nieprzejrzystość jego ustalania oraz wątpliwą wiarygodność w kwestii realnego kosztu pieniądza w transakcjach między bankami. Specjaliści, w tym kancelarie prawne, które zaczęły przymierzać się do składania pozwów o unieważnienie umów kredytowych – po drastycznym wzroście oprocentowania kredytów od jesieni 2021 r. (gdy wartość WIBOR-u 3M wynosiła zaledwie 0,24%) do jesieni 2022 r. (kiedy był już na poziomie 7%) – wskazują, że choć teoretycznie wysokość WIBOR-u powinna być wyliczana na podstawie faktycznych transakcji na rynku międzybankowym, w rzeczywistości często tak się nie dzieje. Prawnicy zaznaczają, że faktycznych pożyczek środków między bankami jest bardzo mało, a kapitał na akcję kredytową banki pozyskują głównie z depozytów swoich klientów. Tak więc fixing, a więc proces ustalania WIBOR-u nie oddaje realnego kosztu pieniądza w transakcjach międzybankowych, a opiera się jedynie na deklaracjach banków niepopartych rzeczywistymi pożyczkami. W ten sposób instytucje finansowe mogą arbitralnie „pompować” WIBOR.
Ten sam punkt widzenia przyjął rząd i prawdopodobnie już w tym roku WIBOR zostanie zastąpiony nowym wskaźnikiem – WIRON (ang. Warsaw Interest Rate Overnight). Pierwsze obligacje skarbowe oprocentowane według tego wskaźnika mają być wyemitowane już w drugiej połowie roku, a docelowo WIRON ma zupełnie zastąpić WIBOR do roku 2025. Do tego momentu oba wskaźniki będą jednocześnie funkcjonować na rynku.
Podstawowa różnica między WIRON-em a WIBOR-em jest taka, że nowy wskaźnik został oparty o transakcje depozytowe między bankami, które rzeczywiście się odbyły. Chodzi o oprocentowanie depozytów jednodniowych (overnight) i na podstawie dokonanych już transakcji (danych wstecznych) wyliczenie średniej wartości wskaźnika. Wysokość WIRON-u 1M, 3M, 6M (miesięczny, kwartalny, półroczny) publikowana jest z dokładnością do pięciu miejsc po przecinku. Informacje dotyczące bieżącej wartości wskaźnika WIRON są dostępne na stronie internetowej administratora tego indeksu, czyli GPW Benchmark SA (https://gpwbenchmark.pl/). W tym samym miejscu można sprawdzić także notowania stawek referencyjnych WIBOR-u.
Z punktu widzenia kredytobiorców kluczowe pozostaje pytanie, czy WIRON będzie „łagodniejszy” dla ich kieszeni niż WIBOR. Porównanie aktualnych wysokości obu wskaźników zdaje się potwierdzać atrakcyjność zapowiadanej zmiany. Na dzień 14 listopada 2023 r. wartość WIRON-u 3M wynosiła 5,3679%, podczas gdy wartość WIBOR-u 3M – 5,78%.
Zakładając, że kredytobiorca pożyczyłby 300 tys. zł na 30 lat, a marża banku wyniosłaby 2%, przy aktualnym wskaźniku WIRON rata takiego kredytu kształtowałaby się na poziomie około 2077 zł. Przy wskaźniku WIBOR byłaby o około 80 zł wyższa.
Na razie jednak brakuje dodatkowych szczegółów w kwestii formalności dotyczących przechodzenia z WIBOR-u na WIRON. Prawdopodobnie banki nie będą mogły oferować kredytów opartych na WIBOR od połowy 2024 r.
***
Spodziewać się można, że w 2024 r. zarówno rynek kredytowy, jak i mieszkaniowy dostaną impuls dalszego ożywienia, a co za tym idzie - sytuacja pod względem możliwości finansowania pieniądzem z banków będzie korzystniejsza dla kredytobiorców.
Przeczytaj także:
- Bezpieczny Kredyt 2 proc. – warunki. Za te błędy traci się prawo do dopłat. Na co uważać przy kredycie hipotecznym?
- Przy kredycie na mieszkanie 2 procent istotny jest status związku. Jak małżeństwo wpływa na Bezpieczny Kredyt?
- Wniosek o wakacje kredytowe 2023/2024. Nie wiesz, jak złożyć wniosek o wakacje kredytowe? Podpowiadamy
- Pożyczka hipoteczna. Na co można ją przeznaczyć, ile kosztuje pożyczka hipoteczna, jak długo się ją spłaca
