Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchmości: co powinna zawierać? Zadatek w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości: jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką? Umowa sprzedaży nieruchomości: wzór. Podpowiadamy, w jaki sposób zabezpieczyć transakcję, aby w przypadku wycofania się drugiej strony z umowy sprzedaży nie pozostać stratnym. W umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości zapis o zadatku to rozwiązanie bardzo często spotykane.

Można zastrzec w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchmości sankcję za niewykonanie umowy przyrzeczonej: zadatek, karę umowną albo odstępne. Celem takich postanowień jest zdyscyplinowanie stron w dotrzymaniu podjętego zobowiązania. Najpopularniejszym rozwiązaniem jest zadatek.

Na czym polega zadatek: umowa sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego zadatek dany podczas zawierania umowy ma takie znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od niej i zachować otrzymany zadatek. A kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jeśli więc kupujący nie podpisze umowy notarialnego przeniesienia własności nieruchomości z własnej winy, to traci kwotę zadatku wręczoną sprzedającemu przy umowie przedwstępnej. Jeżeli natomiast nie dojdzie do podpisania tej umowy z winy sprzedającego, wtedy to on będzie zobowiązany do zwrócenia kupującemu zadatku w podwójnej wysokości. Zadatek jest więc rodzajem odszkodowania na wypadek ewentualnego niewykonania umowy.

Czego dopilnować, żeby zadatek był ważny

Klauzulę dotyczącą ustanowienia zadatku trzeba zamieścić w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości. Nie można go zastrzec w oddzielnej umowie, na przykład umowie o zadatek. Skuteczność zadatku jest bowiem uzależniona od ważności umowy przedwstępnej: gdyby okazała się nieważna (na przykład z powodu nieustalenia ceny sprzedawanej nieruchomości), automatycznie spowodowałoby to nieważność ustanowienia zadatku. Gdyby został już wypłacony, należałoby go zwrócić.

Moment wręczenia zadatku

Ważny jest również moment wręczenia zadatku. Trzeba pamiętać, że przekazanie pieniędzy (gotówką lub przelewem bankowym) traktuje się jako ustanowienie zadatku wówczas, gdy nastąpiło podczas zawierania umowy. Strony mogą jednak zadecydować o wręczeniu zadatku w innym czasie, przed lub po podpisaniu umowy bądź w ratach płatnych w określonym terminie. Jeżeli jednak nie zamieściły takiego postanowienia w umowie, to do ustanowienia zadatku dochodzi tylko w przypadku przekazania pieniędzy podczas jej zawierania. W praktyce warunek ten jest spełniony również wówczas, gdy wpłaty pieniężnej na rachunek kontrahenta dokona się następnego dnia.

Co w sytuacji, gdy kupujący nie zapłaci uzgodnionego zadatku

Wówczas to uzgodnienie uznaje się za nieważne. Może się nawet zdarzyć, że z powodu niewręczenia zadatku nieważna będzie cała umowa przedwstępna. Taka sytuacja będzie miała miejsce, jeżeli z treści umowy i okoliczności danej sprawy będzie wynikać, że strony nie zawarłyby umowy bez zastrzeżenia zadatku. Natomiast rozwiązanie umowy na skutek zgodnego oświadczenia woli stron spowoduje, że wygaśnie również zastrzeżenie zadatku. W umowie można zawrzeć odmienne niż kodeksowe postanowienia dotyczące zadatku. Przepisy te nie mają bowiem charakteru bezwzględnego, ale w razie braku takich odmiennych zapisów umownych obowiązywać będą przepisy art. 394 § 3 k.c.

Jak ustalić wysokość zadatku

Nie zostało to uregulowane ustawowo. Oznacza to, że strony mogą w umowie określić jego wysokość samodzielnie (na przykład 10% ceny nieruchomości), przy czym nie mają w tym zakresie całkowitej swobody. Jeżeli zadatek zostanie ustanowiony w nadmiernej (rażącej) wysokości, jego zatrzymanie lub żądanie zwrotu sumy dwukrotnie wyższej może być uznane za nadużycie prawa.

Z drugiej strony trzeba pamiętać, że przepisy Kodeksu cywilnego nie przewidują – tak jak w wypadku kary umownej – że każda ze stron umowy może się domagać obniżenia zadatku. Nie można też mieć pewności, jakie będzie rozstrzygnięcie sądu w konkretnej sprawie i czy przez zgodę na wysoki zadatek nie wpędzimy się w kłopoty finansowe.

Wręczenie zadatku w wysokości bliskiej ceny nieruchomości może zostać uznane za próbę obejścia prawa i z tego powodu być unieważnione (na przykład gdy strony chcą się już rozliczyć, a podpisanie aktu notarialnego odsunąć w czasie, żeby sprzedający uniknął zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości).

Skutki prawne zastrzeżenia zadatku

Zależą one od tego, czy doszło do podpisania umowy przyrzeczonej, a jeśli nie doszło – to z jakiego powodu. Mogą tu mieć miejsce trzy sytuacje.

1. Umowa przedwstępna została wykonana i doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z art. 394 § 2 k.c. w tym wypadku zadatek należy zaliczyć na poczet świadczenia strony, która go dała (ceny nabywanej przez nią nieruchomości). A gdy to nie jest możliwe, zadatek podlega zwrotowi.
2. Umowa przedwstępna została rozwiązana albo nie doszło do jej zawarcia wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. W takiej sytuacji zadatek powinien zostać zwrócony. Na przykład strony mogą w umowie przedwstępnej uzależnić zawarcie umowy przyrzeczonej od wcześniejszej sprzedaży mieszkania przez kupującego, który tylko w ten sposób jest w stanie uzyskać niezbędne środki finansowe. Gdyby mimo podjętych w tym celu działań nie udało mu się zbyć mieszkania w określonym terminie, mielibyśmy do czynienia z niewykonaniem umowy przedwstępnej z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Sprzedający byłby wówczas zobowiązany do zwrócenia kupującemu otrzymanego zadatku. Jeśli jednak strony nie ustaliły, że do zawarcia umowy ostatecznej dojdzie pod warunkiem sprzedaży mieszkania czy uzyskania kredytu przez kupującego, niezgromadzenie w terminie określonym w umowie przedwstępnej środków finansowych na zakup nieruchomości nie zwalnia go od odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej.
3. Jedna ze stron nie wykonała umowy przedwstępnej, czyli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło wskutek okoliczności, za które ponosi ona wyłączną odpowiedzialność. Za niewykonanie umowy może być uznane uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej (nieuzasadniona zwłoka).

Jeżeli upłynął termin podpisania umowy przyrzeczonej, a jedna ze stron uchyla się od jej zawarcia, druga strona może:

• odstąpić od umowy i zachować zadatek bądź, jeśli sama go dała, dochodzić jego podwójnej wysokości albo
• żądać spełnienia świadczenia, przy czym jest to możliwe jedynie wtedy, gdy umowa przedwstępna ma formę aktu notarialnego.

W ewentualnym procesie o zwrot podwójnego zadatku strona, która go dała, nie musi udowadniać, że poniosła szkodę, a jedynie to, że przekazała tytułem zadatku określoną sumę pieniężną oraz że to druga strona nie wykonała umowy. Natomiast strona, która chce się uwolnić od obowiązku zapłaty, musi udowodnić, że nie wykonała umowy z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności lub że odpowiadają za to obie strony albo że umowa została rozwiązana.

Podstawa prawna:

• Kodeks cywilny

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości - co powinna zawierać?

Podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości to rozwiązanie korzystne dla obu stron transakcji. Umowa przedwstępna zabezpiecza interesy zarówno kupującego, jak i sprzedawcy. Dowiedz się, jakie zapisy powinny obowiązkowo znaleźć się w takiej umowie.

Obowiązkowe postanowienia umowy przedwstępnej

Przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości strony mogą kształtować w miarę dowolnie, ale niektóre postanowienia są obowiązkowe. Brak ustaleń co do przedmiotu umowy lub jego ceny powoduje nieważność umowy przedwstępnej.

Oznaczenie stron w umowie sprzedaży nieruchmości

Jeśli umowę podpisują osoby fizyczne, należy podać ich imiona i nazwiska, daty urodzenia, imiona rodziców, adresy zamieszkania, numery dokumentów tożsamości, ewentualnie numery PESEL. Gdy strona umowy prowadzi działalność gospodarczą, obok nazwiska trzeba podać nazwę tej działalności i numer NIP. Warto wymagać od niej okazania odpisu zaświadczenia z ewidencji działalności gospodarczej. W wypadku spółki konieczne jest wskazanie jej nazwy, adresu siedziby, numeru wpisu do KRS i osoby uprawnionej do reprezentacji. Przy podpisywaniu umowy powinna ona przedstawić odpis z KRS.

Oświadczenie sprzedającego

W umowie przedwstępnej powinno się znaleźć oświadczenie sprzedawcy, że jest właścicielem sprzedawanej nieruchomości. Należy też w nim podać, czy nieruchomość ta jest objęta małżeńską wspólnością majątkową, jest obciążona hipoteką, znajduje się obecnie w posiadaniu zależnym osób trzecich.

Charakterystyka przedmiotu

Konieczny jest opis działki – jej charakter (na przykład budowlana, przemysłowa), położenie (województwo, powiat, gmina, miejscowość, ulica), powierzchnia, numer księgi wieczystej, stan zabudowy (jeśli jest zabudowana, trzeba podać rodzaj zabudowy, na przykład dom jednorodzinny lub hala produkcyjna, i jej powierzchnię).

Cena sprzedaży

Należy wskazać cenę sprzedaży lub co najmniej stabilne podstawy do jej ustalenia, na przykład 50% wartości przedmiotu umowy ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Strony powinny też złożyć oświadczenie dotyczące sprzedaży i kupna przedmiotu po określonej cenie.

Termin

Data zawarcia umowy ostatecznej nie musi być oznaczona w umowie przedwstępnej. Jeśli jednak strony chcą wskazać ten termin, powinny go precyzyjnie określić. Nie może to być sformułowanie zbyt ogólne, na przykład że podpisanie umowy nastąpi „po przygotowaniu przez sprzedającego kompletu dokumentów koniecznych do sporządzenia umowy”.

Zadatek lub kara umowna

Strony mogą, choć nie muszą, zawrzeć w umowie klauzule zabezpieczające zawarcie umowy – są to najczęściej zadatek lub kara umowna. W umowie należy podać ich wysokość.

Płatności

W umowie warto zamieścić ustalenia dotyczące płatności: czy płatność będzie jednorazowa, czy w ratach, jakie będą terminy płatności, która strona ponosi koszty zawarcia umowy przedwstępnej.

Wydanie nieruchomości

W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości można też (ale nie trzeba) wskazać, kiedy nastąpi wydanie nieruchomości – na przykład z dniem podpisania ostatecznej umowy sprzedaży.

Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchności

Można określić w umowie przedwstępnej sytuacje, w których każda ze stron będzie mogła odstąpić od zawarcia umowy ostatecznej bez żadnych konsekwencji. Na przykład w interesie kupującego jest zapisanie, że może odstąpić od umowy w razie odmownej decyzji banku i nieudzielenia kredytu na zakup nieruchomości.

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji

Strony (obie lub jedna z nich) mogą złożyć w umowie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się odpowiedzialności w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Oświadczenie to nie jest obowiązkowym elementem umowy przedwstępnej.

Umowa sprzedaży nieruchmości: liczba egzemplarzy

W umowie określa się, w ilu egzemplarzach została ona sporządzona i po ile egzemplarzy otrzymuje każda ze stron (zazwyczaj po jednym).

Podpisy na umowie sprzedaży nieruchmości

Konieczne jest własnoręczne podpisanie umowy przez strony.