Podatek od sprzedaży nieruchomości. Jak obliczyć podatek?

Dochód ze sprzedaży domu lub mieszkania trzeba rozliczyć najpóźniej do końca kwietnia roku następnego po dokonaniu transakcji. Podatek od sprzedaży nieruchomości trzeba obliczyć samemu. Podpowiadamy, jak to zrobić, żeby zapłacić jak najmniej.

Zobacz galerię 1 zdjęcie

Autor: Haas

Jeśli nieruchomość została odpłatnie nabyta, do kosztów uzyskania przychodów z jej sprzedaży można zaliczyć udokumentowane koszty nabycia.

Sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi dochodowemu tylko wtedy, gdy dochodzi do niej przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym wybudowano lub zakupiono nieruchomość. Sprzedaż po upływie tego okresu nie jest opodatkowana.

Jakie koszty można odliczyć?

• Koszty odpłatnego zbycia. Zalicza się do nich m.in. opłaty notarialne, sądowe, koszty pośrednika i rzeczoznawcy – w wysokości faktycznie poniesionej przez sprzedającego nieruchomość w związku ze sprzedażą. Organy podatkowe nie zgadzają natomiast na odliczenie opłaty planistycznej (trzeba ją zapłacić gminie, jeżeli wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość objętej nim działki, a właściciel zbywa tę nieruchomość lub jej część w ciągu 5 lat od wejścia w życie tego planu). Uznaje się bowiem, że jest to wydatek ponoszony po dacie zbycia i nie jest warunkiem zawarcia umowy sprzedaży (wykładnia DIS w Warszawie z 20.05.2010 r., IPPB4/415-109/10-4/MP, DIS w Poznaniu z 20.01.2010 r., DD2/033/242/KBF/09/1021). W ocenie autorki jest to pogląd nieprawidłowy.
• Koszty uzyskania przychodu. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawierają zamknięty katalog wydatków, które mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Zostały one podzielone na cztery grupy kosztów związanych z: wcześniejszym odpłatnym nabyciem nieruchomości; wcześniejszym wybudowaniem nieruchomości; poniesionymi nakładami na nieruchomość; zapłaconym podatkiem od spadków i darowizn przy nabyciu tej nieruchomości.

Co uznaje się za koszty nabycia...

Jeśli nieruchomość została odpłatnie nabyta, np. kupiona lub otrzymana w drodze zamiany, do kosztów uzyskania przychodów z jej sprzedaży można zaliczyć udokumentowane koszty nabycia. W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zdefiniowano tego pojęcia. Koszt nabycia nie jest tym samym co zapłacona cena. Pojęcie to wiąże się raczej z kosztami towarzyszącymi zakupowi, z wydatkami, jakie trzeba ponieść, żeby doszło do zakupu. Jest to więc pojęcie szersze niż zapłacona cena.

W podatku dochodowym występuje też pojęcie ceny nabycia przyjęte dla potrzeb amortyzacji. Cena nabycia obejmuje cenę nieruchomości powiększoną o koszty zakupu, takie jak opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, odsetki od kredytu lub pożyczki oraz prowizje naliczone do dnia rozpoczęcia amortyzacji. Przyjęto więc, że do ogólnej wartości nieruchomości dodaje się m.in. koszty finansowania zakupu.

Trzeba jednak pamiętać, że cena nabycia jest przyjmowana wyłącznie przy amortyzowaniu nieruchomości. Jeżeli więc nieruchomość jest wynajmowana, koszty kredytu można uwzględniać w rozliczeniach podatkowych. Przy dokonywaniu wykładni pojęcia „koszt nabycia” warto zwrócić uwagę, że przy ustalaniu przychodu ze sprzedaży bierzemy pod uwagę koszty zbycia nieruchomości. Zalicza się do nich wymienione wyżej wydatki okołotransakcyjne, takie jak wynagrodzenie pośrednika, rzeczoznawcy, koszty ogłoszeń i inne wydatki, które są ponoszone w związku ze zbyciem.

Można więc uznać, że koszty nabycia są lustrzanym odbiciem kosztów zbycia; są to rodzajowo takie same pozycje kosztowe. Jednak taki wniosek prowadzi do dość absurdalnej konkluzji, że do kosztów nabycia nie zalicza się zapłaconej ceny, co wypacza sens tej konstrukcji. Z pewnością więc kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości jest zapłacona przez zakupie cena powiększona o PCC, opłatę sądową i notarialną. Bez tych wydatków nie doszłoby do nabycia. Każdy z nich musi być udokumentowany dowodem zapłaty.

...a co za koszty wytworzenia i nakładów

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest wybudowany przez podatnika budynek, do kosztów uzyskania przychodu zalicza się koszty jego wytworzenia. To pojęcie także nie zostało zdefiniowane w ustawie. Przy jego analizie pojawiają się spory dotyczące sposobu dokumentowania wydatków oraz możliwości wliczenia do kosztów wytworzenia kosztów okołokredytowych. W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych określono, że wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur w rozumieniu przepisów o VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wymóg posiadania faktur dotyczy wyłącznie ponoszonych nakładów, np. na remont lub modernizację budynku, i nie obejmuje dokumentowania kosztów nabycia oraz kosztów wytworzenia nieruchomości. Jednak organy podatkowe bardzo prędko uznały, że skoro w świetle prawa cywilnego budynek jest nakładem na nieruchomości, to koszty wytworzenia muszą być dokumentowane fakturami. Jest to pogląd całkowicie nieprawidłowy; gdyby wydatki na budowę budynku zostały zaliczone do kosztów nakładów, pojęcie kosztu wytworzenia stałoby się pojęciem pustym. Dlatego na uwagę zasługuje wyrok WSA w Gdańsku (z 2.06.2011 r.), w którym sąd nie zgodził się z taką wykładnią organu podatkowego: „Uznanie, że wzniesiony budynek stanowi nakład na gruncie, jest błędne. Koszt budowy tego budynku będzie dla strony kosztem jego wytworzenia. Nakładem mogą być jedynie remonty lub modernizacje budynku”.

Wydatki na budowę muszą być udokumentowane, ale może to być każdy dopuszczalny prawem dokument, w tym przede wszystkim dowód zapłaty – przelew bankowy, wyciąg z karty kredytowej, paragony. Jeżeli podatnik nie ma dokumentów potwierdzających poniesienie wydatków, nie rozliczy kosztów budowy.

Ustalenie wartości budynku, np. wartości odtworzeniowej, lub powołanie świadków nie będzie brane pod uwagę. W przepisie art. 22 ust. 6c ustawy o PIT wyraźnie mowa o „udokumentowanych”, a nie o „udowodnionych” wydatkach. Zgodnie z treścią art. 22 ust. 6f udokumentowane koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym RP „Monitor Polski”. Podwyższenie następuje od następnego roku po nabyciu nieruchomości lub wybudowaniu budynku – do roku poprzedzającego rok, w którym następuje ich zbycie.

Co z kosztami kredytu na kupno lub budowę

Osobnym problemem jest możliwość zaliczenia do kosztów nabycia lub wytworzenia budynku wydatków ponoszonych na rzecz banku w związku z uzyskaniem kredytu (na kupno lub budowę) i jego spłatą. W ocenie autorki koszty nabycia i wytworzenia obejmują wszelkie wydatki bezpośrednio i pośrednio związane z zakupem/budową, w tym koszty sfinansowania inwestycji, do których należą na przykład prowizja za udzielenie kredytu, spłata odsetek naliczonych od kredytu lub pożyczki, składka za ubezpieczenie kredytu itd. Organy podatkowe nie chcą jednak zaakceptować tak szerokiej definicji.

Dyrektorzy izb skarbowych w Warszawie, Poznaniu i Bydgoszczy zajmują podobne stanowisko: do kosztów nie zalicza się tych związanych z kredytem zaciągniętym na zakup nieruchomości, takich jak: ubezpieczenie kredytu, ubezpieczenie kredytowanego wkładu finansowego, oszacowanie wartości nieruchomości, prowizje bankowe, inne opłaty bankowe (zobacz interpretacja indywidualna DIS w Warszawie z 13.01.2010 r., IPPB4/415-659/09-4/SP), przewalutowanie kredytu, prowizja bankowa z tytułu przedterminowej spłaty kredytu (interpretacja DIS w Poznaniu z 9.04.2010 r., ILPB2/415-93/10-2/ES), odsetki od kredytu (interpretacja indywidualna DIS w Bydgoszczy z 12.03.2010 r., ITPB2/415-1034/09/BK).

Takie poglądy są w ocenie autorki nieprawidłowe; ustawa wyraźnie mówi o kosztach nabycia, czyli towarzyszących nabyciu, ponoszonych w związku z nabyciem, a nie o wydatkach na nabycie, to jest kwotach zapłaconych za samo nabycie, takich, bez których nie doszłoby do zakupu, warunkujących ten zakup. Stanowisko orzecznictwa dotyczące kredytów jest zróżnicowane. Sądy wojewódzkie dość często orzekają w sposób przychylny dla podatników, uznając, że do kosztów nabycia nieruchomości należy zaliczać także te poniesione na sfinansowanie zakupu, a związane z uzyskaniem i spłatą kredytu. Niestety, Naczelny Sąd Administracyjny uchyla takie wyroki.

Odliczać koszty kredytu czy nie

Opłaty sądowe od sporów sądowych w sprawach podatkowych zależą od wartości sporu. Zważywszy na opisaną wyżej rozbieżność orzecznictwa w sprawach dotyczących kosztów kredytowania, ryzyko przegranej jest jednak duże. A w przypadku przegranej koszty procesu ponosi podatnik (obejmuje to także wynagrodzenie radcy prawnego reprezentującego organ podatkowy). Z tego powodu odliczenie kosztów spłaconego kredytu i odsetek przy rozliczaniu podatku od sprzedaży nieruchomości może być bardzo kosztowne.

Organ podatkowy raczej nie zgodzi się na rozliczenie tych wydatków. Dlatego bardziej zasadne jest wystąpienie o indywidualną wykładnię prawa podatkowego i – w przypadku negatywnej opinii – skierowanie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego na tę interpretację. Wpis sądowy jest wówczas niski, wynosi 200 zł. Ale uwaga, Ministerstwo Sprawiedliwości podjęło prace legislacyjne w celu podwyższenia tej opłaty do 750 zł.