Kredyt mieszkaniowy tylko z wkładem własnym. Wymogi Rekomendacji S

Ubiegasz się o kredyt hipoteczny? Musisz posiadać wkład własny, który od 2016 roku wynosi aż 15%. To efekt Rekomendacji S, jaką wydała Komisja Nadzoru Finansowego. Dowiedz się, jakie inne wymogi w kwestii udzielania kredytów mieszkaniowych nałożyła na banki i kredytobiorców Komisja Nadzoru Finansowego.

Rekomendację S dla banków Komisja Nadzoru Finansowego wydała w czerwcu 2013 r. Zgodnie z nią, od 1 stycznia 2014 r. klienci ubiegający się o kredyt hipoteczny musieli mieć 5 proc. wkład własny. Od 2015 r. kredytobiorca musiał posiadać 10 proc. wkładu własnego, a od 1 stycznia 2016 r. wkład własny wynosi 15 proc. W 2017 r. wzrośnie on aż do 20 proc.

Zaciągniecie kredytu na 90 proc. w 2017 r. będzie możliwe tylko pod warunkiem ustanowienia dodatkowego ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Zdolność kredytowa jest liczona dla maksymalnie 30-letniego okresu spłaty. Okres spłaty może wynosić maksymalnie 35 lat. Rekomendacja S nałożyła na zarządy banków obowiązek dokonywania o najmniej raz w roku oceny przyjętej polityki w zakresie udzielania kredytów zabezpieczonych hipotecznie pod względem sposobu jej stosowania oraz ewentualnej konieczności wprowadzenia zmian.

Kredyty walutowe trudne do uzyskania

Według zaleceń Rekomendacji S banki powinny udzielać klientom kredytów zabezpieczonych hipotecznie wyłącznie w walucie, w jakiej uzyskują oni dochód, także w przypadku klientów o wysokich dochodach. Banki mogą udzielić klientowi kredytu hipotecznego w walucie obcej tylko w wypadku, gdy kredytobiorca uzyskuje trwałe dochody w walucie kredytu, zapewniające regularną obsługę i spłatę kredytu.

W przypadku kredytobiorców (lub gospodarstw domowych) uzyskujących dochód w kilku walutach bank powinien zapewnić zgodność waluty kredytu z walutą, w której kredytobiorca (lub gospodarstwo domowe) uzyskuje najwyższe dochody z przyjmowanych do kalkulacji zdolności kredytowej.

Ocena zdolności kredytowej przez bank

Przed podjęciem przez bank decyzji o podpisaniu umowy kredytu hipotecznego banki mają obowiązek dokonać rzetelnej i kompleksowej oceny zdolności kredytowej klienta w oparciu o przedstawione źródła spłaty zobowiązania, koszty utrzymania typowe dla danego kredytobiorcy, wszystkie zobowiązania finansowe oraz ustalony okres kredytowania.

Przy ocenie zdolności kredytowej banki uwzględniają wszystkie wydatki gospodarstwa domowego, które mogą obciążać klienta innych niż zobowiązania kredytowe, jeśli klient nie może zrezygnować z ich uiszczania (m.in. wynikające z przepisów prawa lub mające charakter trwały i nieodwołalny np. zasądzone alimenty, wypłacane renty).

Wymogi w zakresie dostarczanych przez kredytobiorców dokumentów niezbędnych do oceny zdolności kredytowej muszą pozwalać na pełną i obiektywną ocenę zdolności kredytowej oraz ryzyka związanego z brakiem spłaty zadłużenia.

Banki preferują cykliczność dochodów

W przypadku osiągania dochodów nieregularnych ustalenie okresu kredytowania banki mają obowiązek uwzględniać indywidualną ocenę poziomu i stabilności osiąganych dochodów oraz ich cykliczność. W przypadku klientów, którzy uzyskują nieregularne lub niestabilne dochody bank ocenia możliwości regularnej obsługi i spłaty zobowiązań. Jeżeli ocena jest pozytywna, bank może udzielić takim klientom kredytu, pomimo nieregularności lub niestabilności ich dochodów.

Komisja Nadzoru Finansowego zaleciła bankom, żeby nie kredytowały pełnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia. Przy czym bank może za wkład własny uznać wartość nieruchomości gruntowej, na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania.

Ponadto banki mają obowiązek posiadać regulacje wewnętrzne pozwalające na ocenę wartości zabezpieczenia na nieruchomości, monitorowanie wartości nieruchomości oraz ocenę faktycznej możliwości wykorzystania zabezpieczenia na danej nieruchomości jako ewentualnego źródła dochodzenia swoich roszczeń. Banki mają też obowiązek śledzić zmiany zachodzące na rynku nieruchomości oraz monitorować wartość nieruchomości stanowiących zabezpieczenie posiadanych przez bank kredytów hipotecznych.

Banki dostały od Komisji Nadzoru Finansowego również zalecenie przeprowadzania kontroli kredytobiorcy w razie uzyskania informacji przez bank, że sytuacja finansowa kredytobiorcy się pogorszyła lub w przypadku, gdy zalega on ze spłatą kredytu.

Przeczytaj także: Realizacja założeń Mieszkania Plus jest niemożliwa bez wsparcia kapitału prywatnego

Obowiązki banku wobec kredytobiorcy

Przed zawarciem umowy klient banku powinien otrzymać wszystkie informacje istotne dla oceny ryzyka i kosztów związanych z zawarciem umowy, w tym przede wszystkim informacje na temat:

• wysokości raty kredytu w funkcji okresu kredytowania,
• tempa spłacania kapitału w funkcji okresu kredytowania,
• całkowitego kosztu kredytu (z uwzględnieniem ubezpieczeń zawartych w związku z tym kredytem) w funkcji okresu kredytowania,
• ryzyka zmiennej stopy procentowej.

Powyższe informacje bank powinien przedstawić w formie pisemnej.

Banki mają obowiązek rekomendować klientom zaciągnięcie kredytu w walucie, w jakiej uzyskuje dochód. Przedkładając klientowi do podpisania umowę bank powinien zapewnić klientowi czas niezbędny do zapoznania się z treścią umowy oraz analizy zaproponowanych w niej warunków, tak aby umożliwić kredytobiorcy podjęcie decyzji o podpisaniu umowy przy pełnej znajomości zawartych w umowie warunków po dostarczeniu niezbędnych informacji i wyjaśnień.

Bank powinien regularnie dostarczać swoim klientom wszelkich informacji dotyczących warunków oraz praw i obowiązków wynikających z umowy. Bank powinien w formie pisemnej informować klienta przede wszystkim o wszelkich zmianach, które wpływają bezpośrednio na warunki umowy kredytowej, a przede wszystkim na poziom obciążeń z tytułu spłaty kredytu (np. zmianach stóp procentowych, zasad ustalania spreadu walutowego). Za zgodą klienta informacje te mogą być przekazywane w innej niż pisemna formie (np. poprzez Internet).

Rekomendacja S nakłada na banki obowiązek przedstawiania kredytobiorcom informacji o całkowitym koszcie kredytu oraz rzeczywistej rocznej stopie procentowej, uwzględniające koszty znane w momencie zawarcia umowy.

1.02.2016