Spis treści
Spadek zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy
Według raportu BNP Paribas Real Estate Poland „Review – rynek biurowy w Warszawie III kw. 2025 roku”, w stolicy w ostatnich kwartałach zmniejszyły się zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej. Od stycznia do września 2025 roku z oferty rynkowej zniknęło łącznie 150 tys. m kw., głównie w związku z planowanymi modernizacjami lub przekształcaniem starszych budynków na obiekty o innej funkcji. W ten sposób Warszawa odnotowała drugi w historii przypadek spadku całkowitej podaży.
W III kwartale pojawiło się zaledwie 3,5 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej w ramach jednej inwestycji – Stoen Operator przeniósł swoją siedzibę do nowej lokalizacji przy ulicy Pory 80 na Mokotowie w Warszawie, co oznacza spadek o 69% w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. Łączna podaż w ciągu ostatnich czterech kwartałów wyniosła 118 tys. m kw., co przekłada się na ponad 2% wzrost w ujęciu rocznym.
Przeczytaj również:
- Pracodawcy zmieniają podejście – praca stacjonarna traci na znaczeniu, a wygrywa hybryda
- Miasto w biurowcu – jak budynki biurowe stają się nowoczesnymi centrami miejskimi
Możliwość zwiększenia zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej pojawi się dopiero w nadchodzących kwartałach. Obecnie w trakcie budowy jest około 152 tys. m kw., z czego 63% powstaje w centrum miasta, a 23% w Centralnym Obszarze Biznesu. To właśnie w tych lokalizacjach realizowane są największe inwestycje: Upper One (35,5 tys. m kw.) budowany przez Strabag oraz V-Tower (30,8 tys. m kw.) modernizowany przez Cornerstone, którego zakończenie przewidziano na IV kwartał 2025 roku.
Wysoka aktywność najemców i dominacja sektora publicznego
W III kwartale 2025 roku wolumen transakcji najmu brutto powierzchni biurowych w Warszawie osiągnął 185 tys. m kw., co stanowi najwyższy wynik od początku roku i oznacza wzrost o ponad 19% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Warto podkreślić, że ponad połowa podpisanych umów dotyczyła lokalizacji centralnych (52%), a pozostała część – obszarów poza centrum (48%). Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że liderem aktywności najemców był sektor publiczny, który w III kwartale odpowiadał za ponad 17% całkowitego popytu. Coraz wyraźniej widać również trend przenoszenia instytucji publicznych do nowoczesnych biurowców.
Przeczytaj również:
- Elastyczne biura w Polsce – czy flex office to tylko chwilowy trend?
- Zielona transformacja w biurach. Central Point w Warszawie zasilany energią odnawialną – podpisano umowę fPPA
W okresie od lipca do września największą transakcją najmu na warszawskim rynku była umowa poufnego najemcy w budynku West Station II, znajdującym się w strefie Korytarz Jerozolimskie, obejmująca 12,8 tys. m kw. w ramach przedłużenia oraz rozszerzenia umowy. Kolejną istotną transakcję zawarł Luxmed, wynajmując 5,6 tys. m kw. w kompleksie West Warsaw Office w strefie zachodniej – była to nowa umowa najmu.
Renegocjacje i relokacje zyskują na znaczeniu
Ponieważ dostępność wysokiej jakości powierzchni w centrum szybko się zmniejsza, a nowych inwestycji jest niewiele, firmy poszukujące większych biur decydują się na przedłużanie istniejących umów lub wybierają lokalizacje poza centrum. W rezultacie rośnie zainteresowanie alternatywnymi obszarami, zwłaszcza Mokotowem i Alejami Jerozolimskimi, które ponownie przyciągają uwagę najemców.
Firmy poszukujące dużych biur już powyżej 1,5 – 2 tys. m kw. mają bardzo ograniczone możliwości. Stąd też rosnący udział renegocjacji w strukturze popytu, które stają się popularnym rozwiązaniem, szczególnie wśród większych najemców
– komentuje Małgorzata Fibakiewicz, Starsza Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
W III kwartale 2025 roku rynek nieruchomości komercyjnych w dużej mierze opierał się na nowych umowach, które stanowiły 53,3% całkowitego wolumenu transakcji, bez zmian w porównaniu z analogicznym okresem 2024 roku. Przedłużenia umów odpowiadały za 39,8% transakcji, odnotowując niewielki wzrost o 0,2 p.p. rok do roku. Analiza ostatnich czterech kwartałów wskazuje na znaczący udział zarówno przedłużeń (45,6%), jak i nowych umów (43,8%).
Nieznacznie zmniejszył się udział przednajmu, który na koniec września wynosił 11,3%, czyli o 0,3 p.p. mniej niż w roku poprzednim.
Trend spadkowy pustostanów obejmuje również starsze biurowce
Zmniejszona dostępność nowych powierzchni przekłada się na obniżenie wskaźnika pustostanów. Na koniec września 2025 roku średni poziom niewynajętej przestrzeni wyniósł 9,7%, co oznacza spadek o 1,1 punktu procentowego w stosunku do poprzedniego kwartału. Najbardziej wyraźny był on na Służewcu, gdzie wskaźnik zmniejszył się z 21,1 do 18,8%. W centrum Warszawy poziom pustostanów spadł o 0,9 p.p. w porównaniu z wcześniejszym kwartałem, osiągając wartość 6,9%.
Rosnące zainteresowanie biurami obserwuje się również poza ścisłym centrum, gdzie wskaźnik wolnej powierzchni obniżył się do 12,1, czyli o 1,2 p.p. w ujęciu kwartalnym. Trend spadkowy obejmuje także starsze, ponad dziesięcioletnie budynki biurowe, w których obecnie wolne pozostaje 12,4% powierzchni, co oznacza spadek o 1,3 p.p. w porównaniu z ubiegłym rokiem.
Czynsze pozostają stabilne, ale możliwe podwyżki w kolejnych kwartałach
Mimo spadku poziomu pustostanów, czynsze wywoławcze pozostają bez zmian. Stawki „prime” w najlepszych biurowcach w centrum utrzymują się na poziomie około 30 EUR/m²/miesiąc. Eksperci wskazują jednak, że utrzymująca się ograniczona podaż może w kolejnych kwartałach generować presję wzrostową.
Stawki ofertowe za najwyższej jakości powierzchnie biurowe pozostają stabilne i w lokalizacjach centralnych wynoszą od 22,5 do 26 EUR/m kw. miesięcznie. W przypadku nowych projektów położonych w COB, widzimy rosnącą presję czynszową. Za metr kwadratowy w inwestycji deweloperskiej należy zapłacić między 28 a 30 EUR miesięcznie, co przestało już zaskakiwać najemców
– podkreśla Wiktoria Weilandt, Associate, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
W lokalizacjach położonych poza centrum miasta czynsze wahają się od 14 do 18 EUR/m² miesięcznie. Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że opłaty eksploatacyjne wynoszą 40 PLN/m² miesięcznie i coraz częściej odgrywają istotną rolę przy planowaniu budżetu.
Zobacz: Najwyższe biurowce Warszawy
Źródło: Warszawski rynek biurowy z ograniczoną podażą i rosnącym popytem w III kwartale 2025 roku
