Schron w bloku? W przyszłym roku wchodzą w życie nowe przepisy tzw. ustawy schronowej. Czy wzrosną ceny mieszkań?

1 stycznia 2026 roku wchodzi w życie ustawa schronowa

1 stycznia 2026 roku wejdzie w życie tzw. ustawa schronowa z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej. W skrócie ustawa ta wprowadza obowiązek dostosowywania nowych budynków wielorodzinnych i użyteczności publicznej do funkcji miejsc doraźnego schronienia od 1 stycznia 2026 r. Co to dokładnie oznacza?

Trwająca za naszą wschodnią granicą wojna z Rosją wymusza również na Polsce inwestowanie w obiekty tzw. podwójnego zastosowania. Mowa o budowie budynków w których oprócz mieszkań znajdowałyby się schrony lub tzw. miejsca doraźnego ukrycia dla mieszkańców. Na co dzień jednak schrony służyłyby np. za garaże podziemne, piwnice czy rowerownie.

• Czytaj też: Fiński gigant wchodzi do Polski. Czy uda się nadrobić 70 lat opóźnień w kwestii budowy schronów?

Nowe obowiązki dla deweloperów związane z ustawą schronową

Deweloperzy będą musieli planować i budować obiekty tak, aby umożliwić ich późniejsze przekształcenie w bezpieczne schronienia. Ustawa określa też szersze ramy organizacji ochrony ludności, w tym zarządzanie kryzysowe, systemy powiadamiania i finansowanie działań związanych z bezpieczeństwem publicznym.

Nowe budynki wielorodzinne i użyteczności publicznej, na które pozwolenie na budowę zostanie złożone po 31 grudnia 2025 r., muszą być przystosowane do funkcji miejsc doraźnego schronienia. Ważną kwestią są tu definicje miejsc doraźnego schronienia czy schronów. Bo to w przyszłości będzie miało znaczenie, jakie technologie czy materiały powinny być zastosowane podczas budowy takich obiektów, a to z kolei będzie miało także przełożenie na cenę mieszkań w obiektach. Zarówno deweloperzy, jak i wykonawcy na razie nie mają pełnych danych na ten temat. Ale już wiadomo, że na pewno nie będzie taniej niż jest.

Schron w bloku podniesie koszty mieszkań 

Branża deweloperska, zrzeszająca deweloperów np. w Polskim Związku Firm Deweloperskich, wskazuje, że obowiązek projektowania i budowy miejsc doraźnego schronienia (np. w podziemnych garażach czy kondygnacjach podziemnych budynków wielorodzinnych) znacznie podniesie koszty inwestycji.

Szacunki, jeszcze na etapie prac nad projektem ustawy, mówiły nawet o około 30-procentowym wzroście kosztów względem standardowych projektów.

Te technologie będzie trzeba mieć w nowych budynkach

Mowa o specjalnych ciągach wentylacyjnych, specjalnych wydzielonych strefach ochronnych ze ścianami grubości minimum 40 cm z podwójnymi drzwiami ochronno-hermetycznymi, o zasilaniu oświetlenia awaryjnego z akumulatorni, czy konieczności zaprojektowania dodatkowych wyjść z garażu poza tzw. obszarem zgruzowania w przypadku zawalenia się budynku. Taki obiekt musiałby też zostać wyposażony w ręczne zasuwy (przepustnice) wentylacyjne o klasie szczelności D, posiadać w garażach urządzenia nasłuchowe (odbiornik UKF z anteną wyprowadzoną do szybu wyjścia zapasowego) oraz higrograf i termometr. A to wszystko oznacza dodatkowe koszty budowy.

Ciągle niejasne jest czy i jakie dofinansowania do budowy takich obiektów będą dostępne oraz kto mógłby z nich skorzystać. 

• Polecamy też: Zrobisz to bez pozwolenia na budowę. Jak zbudować swój schron przydomowy i ile to kosztuje. Bunkier w domu

Branża wykonawcza: Te materiały nie leżą na półkach

Na temat budowy schronów i tego jak branża deweloperska i firmy wykonawcze mają się do tego przygotować, dyskutuje się ostatnio w wielu gremiach.

Wykonawcy wskazują że nie ma obecnie wprowadzonych norm ani ujednoliconego systemu dotyczącego materiałów, jakich należy używać do budowy schronów. Realizacja tych wymogów przełoży się na nowe inwestycje, ale materiały potrzebne do budowy schronów (np. drzwi, wentylacja z certyfikatami spełniającymi wymogi obronności) nie zawsze będą dostępne od ręki.

W tej chwili jeszcze trudno powiedzieć, o ile to podniesie koszty budowy. Na pewno to podniesie znacząco koszty budowy metra kwadratowego. Na pewno będzie to przekładało się na nowe inwestycje. W tej chwili jeszcze nie ma wprowadzonych norm, nie ma ujednoliconego systemu związanego z materiałami, jakich tam należy używać do budowy. Pamiętajmy, że te materiały „nie leżą w sklepie na półkach” i żeby je zamówić potrzebujemy okresu około roku. Wiemy jak to jest drogi materiał, jeżeli chodzi o o zamówienia typu drzwi, wentylacja z certyfikatami, które spełniają wymogi obronności. A więc to jest naprawdę kolejny temat, nad którym warto się pochylić, a na pewno przełoży się na cenę budowy nowych mieszkań – mówił pytany o prognozy dla rynku mieszkaniowego z uwzględnieniem budowli, takich jak schrony, Artur Popko, prezes Budimeksu. Dyskusja o tym odbyła się podczas październikowych Dni Betonu w Wiśle.

Dodajmy też, że Budimex kiedyś również realizował się w branży deweloperskiej jako spółka Budimex Nieruchomości, ale jak potwierdził prezes, firma sprzedała swoje udziały w tym segmencie działalności i już nie zajmuje się tego rodzaju inwestycjami.

• Zobacz także: Dni Betonu 2025: Cement, beton, kruszywa, kostka - jakie wyzwania stoją przed tą branżą?

Finowie pokażą nam jak budować schrony?

Na temat budowy obiektów mieszkalnych podwójnego zastosowania, czyli takich uwzględniających w razie potrzeby wydzielenie schronów czy miejsc ukrycia, mówił też niedawno podczas konferencji prasowej, Juha Simola, prezes Temet, fińskiej firmy specjalizującej się w budowie obiektów podwójnego zastosowania. Finowie są liderami w Europie jeśli chodzi o liczbę schronów. Finlandia ma 50 000 schronów i przeszło 90 procent społeczeństwa może znaleźć tam miejsce ukrycia na czas niebezpieczeństwa.

Mamy dużo doświadczeń, jeżeli chodzi o budowę takich obiektów. To są dobre rozwiązania, też bardzo efektywne kosztowo. Jeżeli chodzi o obronę cywilną w Finlandii, to są to nasi klienci.  Realizowaliśmy już projekty w 85 krajach, również w Polsce – mówił Juha Simola, CEO w Temet.

Koszt budowy schronu w budynku - zdaniem fińskiej firmy

Finowie twierdzą, że ekonomicznie budowa takich obiektów nie musi generować ogromnych dodatkowych kosztów.

W kontekście ekonomicznym, fińskie doświadczenia obalają mit o astronomicznych kosztach takiej budowy.

Przy budowie domu o powierzchni 1200 m, dodatkowe koszty budowlane schronu to mniej niż 1 proc. tej zasadniczej budowy budynku – podkreślał Juha Simola z firmy Temet.

Przedstawiciele firmy Temet podkreślają, że schron nie jest dodatkowym kosztem, ale zapewnia dodatkową przestrzeń i dodatkowe bezpieczeństwo. Co więcej, nowe inwestycje związane z budową schronów mają być siłą napędową dla polskiej gospodarki oraz przemysłu budowlanego.

Jak będzie faktycznie przekonamy się w przyszłym roku, bo właśnie wtedy wejdą w życie przepisy ustawy schronowej. Zagadką pozostaje też jak będą się kształtowały ceny mieszkań na osiedlach obejmujących wspomniane obiekty podwójnego zastosowania.