Nowe determinanty rynku – pieniądze tak, ale nie tylko
Dotychczasowy cykl koniunkturalny na rynku mieszkaniowym był w dużej mierze funkcją makroekonomii: wzrostu płac, obniżek stóp procentowych i łatwiejszego dostępu do kredytów. PKO BP podkreśla, że ten schemat się wyczerpuje. W kolejnej dekadzie kluczowe będą czynniki strukturalne:
- silny spadek dzietności i starzenie się społeczeństwa,
- masowe migracje wewnętrzne i napływ obcokrajowców,
- zmiany na rynku pracy wywołane AI, automatyzacją i pracą zdalną,
- rosnące wymagania młodych ludzi co do standardu mieszkania i jego lokalizacji,
- konieczność modernizacji starego zasobu pod kątem energooszczędności i komfortu.
To oznacza, że nawet przy poprawie warunków kredytowych czy wzroście dochodów nie każdy segment rynku zareaguje tak samo.
Metropolie kontra peryferie – rynek staje się mozaiką
Największe miasta (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) pozostaną odporne na demograficzny spadek. Popyt podtrzymują:
- napływ młodych ludzi z mniejszych miejscowości i z zagranicy,
- dynamicznie rozwijający się rynek najmu instytucjonalnego i prywatnego,
- wysoka wycena kawalerek i małych mieszkań „na start” oraz lokali w najlepszych lokalizacjach.
Z kolei powiaty bezpośrednio otaczające metropolie mogą stać się najmocniejszymi punktami rynku. Praca zdalna i cyfryzacja pozwalają „rozlać się” miastom na przedmieścia – tam łączy się wyższa dzietność, dobre saldo migracji i niższe koszty życia przy zachowaniu dostępu do pracy w centrum.
Najtrudniej będzie na peryferiach i na wsiach – poza strefami dojazdowymi do dużych miast oraz wybranymi lokalizacjami rekreacyjnymi. Tam erozja demograficzna prowadzi do spadku popytu, trudności w sprzedaży i ryzyka niepłynności. Słaby, nieefektywny energetycznie zasób będzie coraz mocniej dyskontowany.
Najem jako nowa norma - kawalerki i małe metraże wygrywają
Miasta od zawsze „żyły cudzym przyrostem naturalnym” – napływem migrantów ze wsi i zza granicy. Dziś sytuacja jest podobna, ale z nowymi elementami: obcokrajowcy nie tylko sami kupują i wynajmują, ale ich dzieci poprawiają lokalną demografię. To wzmacnia popyt na małe mieszkania i kawalerki.
Jednocześnie rośnie znaczenie rynku najmu jako usługi – nie tylko dla studentów i młodych singli, ale także dla rodzin i osób w średnim wieku, które nie chcą wiązać się kredytem na 30 lat. Deweloperzy coraz częściej budują z myślą o najmie instytucjonalnym, co zmienia standardy: lepsze części wspólne, elastyczne układy mieszkań, wysoka efektywność energetyczna.
Efektywność energetyczna i jakość – nowe kryterium podziału rynku
Stare, energochłonne budynki z lat 60.–90. XX wieku będą coraz mocniej tracić na wartości. Koszty ogrzewania, wymogu modernizacji (np. pod kątem fotowoltaiki, pomp ciepła, izolacji) oraz ryzyko regulacji unijnych sprawią, że słaby zasób stanie się niepłynny i trudny do sprzedaży.
Z kolei nowe inwestycje lub gruntownie wyremontowane budynki z klasą energetyczną A–B , dobrą izolacją akustyczną, nowoczesnymi instalacjami i zielonymi dachami zyskają premię cenową i płynność. Rynek rozwarstwi się na „płynny” (centra, dobre lokalizacje, wysoki standard) i „niepłynny” (peryferyjne osiedla z blokami z wielkiej płyty lub starymi domami jednorodzinnymi wymagającymi dużych nakładów).
Zmiany dla deweloperów, inwestorów i kupujących
Deweloperzy powinni koncentrować się na lokalizacjach w centrach i najbliższych powiatach podmiejskich, stawiać na małe i średnie metraże, wysoki standard i certyfikację energetyczną. Ryzykowne stają się duże osiedla na obrzeżach bez dobrego dojazdu.
Inwestorzy szukający zysku z najmu powinni celować w płynne segmenty metropolii – tam popyt najmu będzie najstabilniejszy.
Kupujący na własne potrzeby – rodziny z dziećmi coraz częściej wybiorą przedmieścia z dobrą komunikacją i szkołami, a nie ciasne centrum. Osoby starsze lub single – kawalerki w dobrych lokalizacjach z niskimi kosztami eksploatacji.
Rynek wtórny – mieszkania w słabej lokalizacji i niskiej klasie energetycznej . Warto inwestować w termomodernizację już teraz.
źródło: PKO BP
Zobacz także: Wrocławskie inwestycje spełniające kryteria miejskiego Standardu Zielonego Budynku
