Koszt budowy domu w 2022. Prognozy dla rynku budowlanego na rok 2023

Koszt budowy domu w 2022 r. O ile wzrósł w stosunku do roku 2021. Jak kryzys gospodarczy wpłynął na rynek budowlany? Czy ludzie będą się budować? Koszt materiałów do budowy domu w 2022 r. Czy ceny materiałów budowlanych i robocizny zaczną spadać?

Już od pewnego czasu ceny materiałów budowlanych i robocizny rosły. Gwałtowny wzrost zaczął się od odbicia gospodarki po pandemii, kiedy rynki chciały nadrabiać straty. W tej chwili mamy ciąg dalszy związany z kryzysem gospodarczym, rosnącą inflacją i niestabilną sytuacją rynkową. O ile wzrosły koszty budowy domu w roku 2022 w stosunku do roku poprzedniego pokazujemy na przykładzie analizy przygotowanej przez serwis Extradom.pl. Jak rynek budowlany zareagował na kryzys? Prognoza na rok 2023.

Spis treści

1. Analiza kosztów budowy domu - założenia
2. Koszty budowy domu krok po kroku
3. Koszty prac instalacyjnych wewnątrz budynku
4. Ceny materiałów budowlanych w I połowie 2022 r.
5. Co dalej w budownictwie
6. Początek spadku cen materiałów budowlanych?
7. A może remont zamiast budowy

Analiza kosztów budowy domu - założenia

Żeby porównać koszt budowy domu w 2022 r. i w 2021 r. przeanalizowano wydatki związane z budową konkretnego domu - o powierzchni użytkowej 151,6 m² z garażem jednostanowiskowym. Aby prześledzić zmiany rynkowe, porównano koszt budowy takiego domu w województwie dolnośląskim. Ceny na Dolnym Śląsku są porównywalne ze średnimi cenami krajowymi, a na przestrzeni ostatniego roku wystąpiła tu duża dynamika zmian. Dom został zbudowany z bloczków silikatowych.

Należy zaznaczyć, że poniższe wyliczenia mają charakter informacyjny. Koszty budowy będą różne zależnie od warunków klimatycznych i gruntowych, wykorzystanych materiałów, a także cen ekipy budowlanej. Kwoty przyjęte w wyliczeniach to koszty według Sekocenbudu na II kwartał 2021, a następnie na II kwartał 2022 roku. Następnie porównano zmiany kosztów kwotowo i procentowo.

Koszty budowy domu krok po kroku

Stan zerowy, czyli prace obejmujące: :

• roboty ziemne
• fundamenty
• ściany podziemia
• izolacje fundamentów i ścian podziemia

Koszt stanu zerowego w II kwartale 2021 wynosił 42 835 zł, a w II kwartale 2022 to już 52 724 zł. To wzrost o 9 889 zł, czyli 23,09%.

Stan surowy otwarty to najdroższy etap budowy domu. Zakres prac dotyczy:

• ścian nadziemia
• stropów, sklepień, schodów, podestów
• dach – konstrukcji
• dach – pokrycia
• podłoża i kanałów wewnątrz budynku
• izolacji nadziemia
• warstwy wyrównawczej pod posadzki

Koszt stanu surowego (otwartego) w II kwartale 2021 wynosił 193 680 zł, natomiast w II kwartale 2022 to już 261 496 zł. Wzrost wyniósł 67 816 zł, czyli 35,01%. To najwyższa kwotowo i procentowo zmiana w tym zestawieniu.

Stan wykończeniowy wewnętrzny to drugi pod względem kosztów etap budowy domu. Prace wykończeniowe obejmują:

• tynki i oblicowania
• okna i drzwi zewnętrzne
• drzwi i okna wewnętrzne
• ścianki działowe w technologiach suchych
• roboty malarskie
• posadzki
• inne roboty wykończeniowe wewnętrzne

Koszt prac wykończenia wewnętrznego to 165 825 zł w II kwartale 2021 oraz 203 307 zł w II kwartale 2022. Oznacza to zmianę o 37 482 zł / 22,60%.

Wykończenie zewnętrzne to ostatni etap. Prace obejmują:

• elewacje
• różne roboty zewnętrzne

Koszt tych prac w II kwartale 2021 r. wynosił 73 529 zł oraz 87 356 zł w II kwartale 2022 r. W tym przypadku wzrost wynosi 13 827 zł, czyli 18,81%.

Koszt wzniesienia budynku, bez uwzględnienia wewnętrznych prac instalacyjnych to:

• w II kwartale 2021 r. - 475 869 zł,
• w II kwartale 2022 r. - 604 883 zł.

Zmiana wyniosła 129 015 zł, tj. 27,11%.

W powyższym porównaniu widać, że największy wzrost cen w ciągu roku wystąpił na etapie budowy nadziemia, do stanu surowego otwartego. To wzrost o ponad 1/3 w stosunku do nieco ponad 1/4 całości kosztów budowy.

To obrazuje również podwyżki cen materiałów budowlanych, o których informuje w swoich zestawieniach PSB.

Koszty prac instalacyjnych wewnątrz budynku

Po zamknięciu wyżej wymienionych prac można rozpocząć prace instalacyjne. Sprawdźmy zatem ceny w tym obszarze.

Instalacje kanalizacyjne, wodociągowe i gazowe. Prace obejmują:

• instalację wodociągową
• instalację kanalizacyjną
• instalację gazową

Koszt prac w II kwartale 2021 wynosił 28 422 zł, a w II kwartale 2022 33 117 zł. Zmiana wyniosła 4 695 zł, co stanowi 16,52%. To najmniejsza procentowo zmiana w zestawieniu.

Zaopatrzenie w ciepło, czyli:

• instalacja centralnego ogrzewania

Koszt w II kwartale 2021 to 28 826 zł, a w II kwartale 2022 to odpowiednio 35 080 zł. To wzrost o 6 254 zł, tj. 21,70%.

Wentylacja domu, czyli:

• wentylacja mechaniczna

Koszt tych prac w II kwartale 2021 to 24 349 zł i odpowiednio 29 443 zł w II kwartale 2022. Odnotowano wzrost o 5 094 zł / 20,92%.

Instalacje elektroenergetyczne. Prace obejmują:

• tablice rozdzielcze
• instalację oświetleniową
• instalację gniazd wtykowych
• instalację odgromową i uziemiającą

Koszty to 21 234 zł w II kwartale 2021 i 26 366 zł w II kwartale 2022. Zmiana cen wyniosła 5 132 zł , co stanowi 24,17%.

Instalacje teletechniczne i techniki informacyjnej, czyli:

• instalacje alarmowe, dozoru i sygnalizacji
• instalacje strukturalne

To kwota 1 426 zł w II kwartale 2021 i 1 709 zł w II kwartale 2022. Zmiana o 284 zł, czyli 19,89%.

Podsumowując koszty budowy domu o powierzchni 151,60 m², odnotowaliśmy wzrost cen aż o 25,72% i kwotę 149 646 zł. Oznacza to, że w dom z kompletem instalacji kosztował:

• w II kwartale 2021 r. - 581 033 zł,
• w II kwartale 2022 r. - 730 602 zł.

Wzrost kosztu budowy 1 metra kwadratowego domu wynosi prawie 1000 złotych, czyli z 3831 zł/m² w II kwartale 2021 r. wzrósł do 4817 zł/m² w II kwartale 2022 r.

Zestawienie kosztów budowy domu w II kwartale 2021 i II kwartale 2022 r.

Ceny materiałów budowlanych w I połowie 2022 r.

Według statystyk Polskich Składów Budowlanych publikowanych w Głosie PSB w I połowie roku ceny materiałów budowlanych bardzo wzrosły w porównaniu z rokiem 2021, co widać po porównaniu danych za pierwsze półrocze (styczeń-czerwiec 2022-styczeń-czerwiec 2021). W tym okresie ceny materiałów wzrosły we wszystkich grupach towarowych, w tym:

• izolacje termiczne (+60%),
• płyty OSB (+43%),
• sucha zabudowa (+41%),
• ściany, kominy (+39%),
• dachy, rynny (+39%),
• izolacje wodochronne (+33%),
• otoczenie domu (+33%).

Po dodaniu danych za lipiec okazało się, że ceny materiałów budowlano-remontowych w okresie styczeń-lipiec 2022 wciąż były większe niż rok wcześniej, ale te wzrosty zaczęły maleć.  Największe wzrosty odnotowano w grupie:

• izolacje termiczne (+58%),
• ściany, kominy (+40%),
• sucha zabudowa (+38%),
• dachy, rynny (+37%),
• płyty OSB, drewno (+33%),
• izolacje wodochronne (+33%)'
• otoczenie domu (+31%).

Najmniej podrożały materiały z grupy: wyposażenie, AGD, farby, lakiery i dekoracje – wzrost o ok. 16%.

W samym lipcu ceny średnio wzrosły tylko o niecałe 1% w porównaniu do czerwca br.

To, że ceny materiałów budowlanych zaczynają spadać, pokazuje statystyka po III kwartałach 2022 r. w porównaniu z analogicznym okresem roku 2021 r. Ceny wzrosły we wszystkich 20 grupach produktów,  ale wzrosty maleją:

• izolacje termiczne (+51%),
• ściany, kominy (+39%),
• sucha zabudowa (+34%),
• dachy, rynny (+34%),
• izolacje wodochronne (+33%),
• cement, wapno (+28%),
• otoczenie domu (+26%),
• ogród i hobby (+26%),
• instalacje, ogrzewanie (+24%),
• wykończenia (+24%),
• płytki, łazienki, kuchnie (+23%),
• motoryzacja (+22%),
• stolarka (+21%),
• narzędzia (+19%),chemia budowlana (+19%),
• farby, lakiery (+17%),
• oświetlenie, elektryka (+17%),
• płyty OSB,
• drewno (+16%),
• dekoracje (+16%),
• wyposażenie, AGD (+15%).

Widać więc, że ceny wyhamowują. Jednak producenci materiałów budowlanych również odczuwają inflację, kryzys, wzrost cen nośników energii oraz materiałów.

Czy to sprawi, że ruszy więcej budów domów? Mogą zacząć budować się ci, którzy nie potrzebują do tego kredytu hipotecznego albo, żeby ograniczyć koszty, postanowią budować się samemu.

Co dalej w budownictwie

Duży wzrost cen materiałów budowlanych oraz robocizny w I połowie 2022 r. był konsekwencją rozpędzenia gospodarki po pandemii. Wszystko zmienił kryzys gospodarczy, jaki nastąpił w związku z wojną w Ukrainie. Brak węgla i gazu z Rosji spowodował gwałtowny wzrost ich cen, a następnie cen energii, paliw, transportu. To przełożyło się na rosnącą inflację, wzrost stóp procentowych i zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych.

W II połowie 2022 r. zaczęło się wyhamowywanie boomu w budownictwie, ponieważ inwestorzy nie mogą albo nie chcą zaciągać kredytów. Według Biura Informacji Kredytowej w okresie od stycznia do lipca 2022 r. banki udzieliły o 37% mniej rok do roku kredytów mieszkaniowych, o mniejszej wartości – spadek rok do roku o 31%.

• Spadek inwestycji budowlanych

Zmniejsza się liczba inwestycji budowlanych, nie tylko indywidualnych, lecz także deweloperskich, a nawet przemysłowych Według danych GUS od początku roku do końca lipca 2022 r. rozpoczęto budowę 136,0 tys. mieszkań, tj. o 20,2% mniej niż przed rokiem. Deweloperzy rozpoczęli budowę 79,9 tys. mieszkań (o 22,1% mniej), a inwestorzy indywidualni 54,0 tys. (o 16,6% mniej). W samym lipcu bieżącego roku, w porównaniu do czerwca 2022 r., o 36,8% spadła liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (o 36,8 %), a liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, spadła o 32,2%.

Spadki widać już w całym sektorze budowlanym. Z danych GUS wynika, że produkcja budowlano-montażowa w sektorze inwestycyjnym była we wrześniu 2022 r. niższa o 4,5% niż przed rokiem. W samym wrześniu produkcja budowlana była o prawie 6% niższa niż w sierpniu.

Konrad Płochocki, wiceprezes zarządu i dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w wypowiedzi dla serwisu money.pl zwraca uwagę, że najgorsza sytuacja jest w mieszkaniówce. W kolejnych latach spadek nowych inwestycji w sektorze mieszkaniowym może wynieść nawet 40%. "W praktyce w 2023 r. deweloperzy rozpoczną budowę o ok. 100 tys. mniej mieszkań niż w poprzednim roku. Dla całego rynku to bardzo zła prognoza".

Potwierdza to Damian Kaźmierczak, główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. W swojej analizie  podsumował, że spadek inwestycji jest najbardziej widoczny w budownictwie mieszkaniowym, który stanowi ok. 15-20 proc. rynku budowlanego.

• Spadek sprzedaży materiałów budowlanych

Producenci materiałów budowlanych w II połowie tego roku mają zdecydowanie mniejszą liczbę zamówień. Ryszard Florek, założyciel i prezes Fakro, już w sierpniu informował o tym w wypowiedzi dla serwisu Interia. „Do maja firmy z sektora notowały bardzo dobrą sprzedaż, jednak w czerwcu nastąpiło przełamanie. Wolumenowo branża, w tym również my, zanotowaliśmy 30% spadek rok do roku. Oczywiście wartościowo sprzedaż wzrosła, ale to efekty wyższych cen wynikających ze wzrostu kosztów”. Warto zaznaczyć, że niższa sprzedaż jest konsekwencją pogarszającej się koniunktury w całej Europie, nie tylko wyhamowaniem eksportu do Rosji i Ukrainy. Podobnie dzieje się w innych firmach z branży budowlanej. Jako sposób na przetrwanie bez zwolnień pracowników Fakro i Velux, najwięksi producenci okien dachowych, wprowadziły na próbę 4-dniowy tydzień pracy. Jednak w listopadzie Velux poinformował o zwolnieniach pracowników w 2 zakładach w Polsce. Podobna zapowiedź wyszła z fabryki Philipsa.

• Spadek liczby zleceń dla wykonawców

Firmy wykonawcze nie mają nowych zleceń, więc ceny robocizny zaczynają spadać. Rok temu przebierali w ofertach, a teraz mogą szykować się do zwolnień pracowników, jeśli nie znajdą zleceń. Gdy dzwoni się do firm budowlanych albo samodzielnych fachowców coraz częściej można usłyszeć, że właśnie mu się zwolnił termin, bo zleceniodawca zrezygnował. Serwis money.pl przytoczył wypowiedź pana Macieja, właściciela firmy wykonawczej spod Warszawy zatrudniającej kilkadziesiąt ludzi: „W tej chwili kończę realizację podpisanych kontraktów, ale nie wiem, co będzie w najbliższych miesiącach, nie mamy żadnych nowych umów, jeżeli sytuacja się nie zmieni, będę musiał zwolnić ludzi”.

Początek spadku cen materiałów budowlanych?

Kolejną zmianą jest pojawiający się spadek cen materiałów budowlanych, np. stali czy drewna konstrukcyjnego. Tu jednak spadek może być nie tak wielki, ponieważ duże są koszty energii, jest wysoka inflacja i rosną koszty produkcji. Na przykład ceny cementu wciąż są wysokie, a jest to jeden z najważniejszych materiałów budowlanych. Niestety, jego produkcja jest bardzo energochłonna - prawie 50% jego ceny stanowią koszty energii elektrycznej.

A może remont zamiast budowy

W tej sytuacji wielu Polaków postanowiło wyremontować swoje domy lub mieszkania, bo nie mają innych perspektyw. Jedyny sektor, w którym zanotowano wzrost zleceń (o 7,7%) to właśnie sektor remontowy.

Anna Kazimierowicz