Czy okres rękojmi obowiązuje również przy zgłaszaniu wad nieruchomości?
Zgodnie z zapisami ustawy o prawach konsumenta, okres rękojmi na zgłoszenie wad zakupionego mieszkania lub domu wynosi 5 lat. Konsumenci mają też prawo do wymiany, naprawy lub zwrotu pieniędzy w związku z niewłaściwym zamontowaniem lub uruchomieniem zakupionego towaru. Jakie jeszcze wprowadziła nowa ustawa o prawach konsumenta?
Autor: thinkstockphotos.com
Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy
Ustawa o prawach konsumenta z 30 maja 2014 r. (dalej: ustawa), weszła w życie 25 grudnia 2014 r.
Zmiany dotyczące rękojmi w ustawie o prawach konsumenta
Ustawa zmieniła między innymi przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi. Rękojmia dotyczy zarówno wad fizycznych, jak i prawnych. Wada prawna polega m. in. na tym, że sprzedawca sprzedaje rzecz, która jest własnością osoby trzeciej, jeżeli rzecz jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu (np. sądu).
Wada fizyczna natomiast polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Przykładowo, rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
- nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
- nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
- została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Prawa kupującego z tytułu rękojmi za wady fizyczne
Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia rzeczy (np. mieszania lub domu) na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili.
Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy. Można tego uniknąć, jeżeli sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego, wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo usunie wadę. Takie oświadczenie można również złożyć, jeżeli sprzedane rzeczy, były już wcześniej wymienione lub naprawiane przez sprzedawcę, albo sprzedawca wymienił rzeczy wadliwe.
Kupujący może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady, żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo odwrotnie. Sprzedawca nie zastosuje tego rozwiązania, jeżeli doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową, w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady. Bierze się też pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.
Zmiany związane z terminami rękojmi
Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy (mieszkania, domu) kupującemu.
Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.
By dochodzić odpowiedzialności za wady rzeczy kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.
W razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. Powyższą zasadę stosuje się także do postępowania mediacyjnego, przy czym termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi, przysługujących kupującemu, zaczyna biec od dnia odmowy przez sąd zatwierdzenia ugody zawartej przed mediatorem lub bezskutecznego zakończenia mediacji.
Jeżeli sprzedawca zataił wadę rzeczy, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza skorzystania z uprawnień z tytułu rękojmi.
Ustawa o prawach konsumenta - zmiany w Kodeksie cywilnym dotyczące sprzedaży
Ustawa o prawach konsumenta dokonała też zmian w Kodeksie cywilnym. Teraz sprzedawca ma obowiązek wydać rzecz niezwłocznie kupującemu, jeżeli jest konsumentem i powinno to nastąpić nie później niż trzydzieści dni od dnia zawarcia umowy, chyba że umowa stanowi inaczej. W razie opóźnienia sprzedawcy, kupujący może wyznaczyć dodatkowy termin do wydania rzeczy, a po jego bezskutecznym upływie może od umowy odstąpić.
Nowa ustawa nakłada na sprzedawcę obowiązek udzielenia kupującemu nie tylko wyjaśnień dotyczących zakupionej rzeczy, ale także wydania posiadanych przez siebie dokumentów, które dotyczą tej rzeczy. Jeżeli treść takiego dokumentu dotyczy także innych rzeczy, sprzedawca musi wydać uwierzytelniony wyciąg z dokumentu.
Nowe przepisy nakładają na sprzedawcę obowiązek udzielenia, przed podpisaniem umowy sprzedaży, jasnych, zrozumiałych i niewprowadzających w błąd informacji w języku polskim, wystarczających do prawidłowego i pełnego korzystania z rzeczy sprzedanej. Sprzedawca musi także na żądanie kupującego wyjaśnić znaczenie poszczególnych postanowień umowy sprzedaży.
Nowa ustawa o prawa konsumenta a zapewnienia sprzedawców
Według nowych przepisów, na równi z zapewnieniem sprzedawcy, traktuje się publiczne zapewnienia producenta, jego przedstawiciela, osoby, która wprowadza rzecz do obrotu w zakresie swojej działalności gospodarczej oraz osoby, która przez umieszczenie na rzeczy sprzedanej swojej nazwy, znaku towarowego lub innego oznaczenia odróżniającego, przedstawia się jako producent.
Rzecz sprzedana ma wadę fizyczną, w przypadku nieprawidłowego montażu i uruchomienia. Te dwie czynności muszą być wykonane przez sprzedawcę, osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy.
Jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, przepisy przewidują domniemanie, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia rzeczy na kupującego.
Zwrot lub wymiana rzeczy z wadą – co na to nowa ustawa o prawach konsumenta
Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.
Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.
Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady.
Sprzedawca ma obowiązek wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.
Sprzedawca może odmówić spełnienia żądania kupującego, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów.
Uprawienia w razie wadliwego zamontowania rzeczy
Jeżeli rzecz wadliwa została zamontowana, kupujący może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania, po dokonaniu wymiany na wolną od wad lub usunięciu wady. W razie niewykonania tego obowiązku przez sprzedawcę, kupujący może dokonać tych czynności na koszt sprzedawcy. Sprzedawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania, jeżeli koszt tych czynności przewyższa cenę rzeczy sprzedanej.
W przypadku żądania demontażu i ponownego zamontowania, kupujący ma obowiązek jednak ponieść część związanych z tym kosztów przewyższających cenę rzeczy sprzedanej. Może też żądać od sprzedawcy zapłaty części kosztów demontażu i ponownego zamontowania, do wysokości ceny rzeczy sprzedanej.
Powyższe przepisy stosuje się do zwrotu rzeczy w razie odstąpienia od umowy i wymiany rzeczy na wolną od wad.
Obciążenie kosztami naprawy lub wymiany, obniżenie ceny wadliwego sprzętu
Koszty wymiany lub naprawy ponosi sprzedawca. Obejmuje to przede wszystkim koszty demontażu i dostarczenia rzeczy, robocizny, materiałów oraz ponownego zamontowania i uruchomienia.
Jeżeli kupujący zażądał wymiany rzeczy, usunięcia wady lub złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.
Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ramach naprawienia szkody kupujący może żądać przede wszystkim zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów.
21.01.2015
