Pierwszy spadek zgłoszeń po latach hossy
Jak wynika z oficjalnego komunikatu Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego dotyczącego ruchu budowlanego w I półroczu 2026 roku, inwestorzy indywidualni złożyli łącznie 1802 zgłoszenia budowy domów jednorodzinnych na podstawie uproszczonej procedury zgłoszenia (bez konieczności uzyskiwania tradycyjnego pozwolenia). Oznacza to spadek o -3,9% w porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku. To pierwszy ujemny wynik od momentu wprowadzenia reformy upraszczającej formalności.
Dla porównania, w poprzednich latach ten sektor notował dwucyfrowe wzrosty – sięgające +38% oraz +9,3% rok do roku, a w całym 2025 roku w tym trybie wybudowano około 4075 domów (+13,6%). Wówczas udział tej procedury w rynku inwestycji indywidualnych osiągnął rekordowy poziom 5,2% (w tym aż 5,7% w szczytowym II kwartale 2025 r.).
W I kwartale 2026 roku wskaźnik ten obniżył się jednak do 4,3%, a w ujęciu kwartalnym odnotowano spadek zgłoszeń o 18,1% (co częściowo wynika z sezonowości).
Koniec boomu na 70 m²? Małe domki w odwrocie, większe zyskują
Bliższa analiza danych GUNB ujawnia ciekawy trend: spadek dotyczy niemal wyłącznie najmniejszych budynków. W I półroczu 2026 roku zarejestrowano 949 zgłoszeń dotyczących 957 budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² (realizowanych w trybie z art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego). Oznacza to spadek aż o -8,4%.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w przypadku większych domów jednorodzinnych budowanych na zgłoszenie (powyżej 70 m², bez górnego limitu powierzchni, na podstawie przepisów z połowy 2023 roku). W tej kategorii złożono 835 zgłoszeń dla 845 obiektów, co oznacza wzrost zainteresowania w skali kraju.
Po okresie pierwszej fascynacji mikro-domami „na własną rękę”, Polacy zaczęli dostrzegać ograniczenia małego metrażu. Dom o powierzchni zabudowy do 70 m² dla wielu rodzin okazuje się na dłuższą metę po prostu zbyt ciasny.
Co mówią przepisy? Przypominamy zasady obu procedur budowy domów bez pozwolenia
Oto jak wyglądają aktualne regulacje (Prawa budowlanego – tekst jednolity z 2026 r., Dz.U. 2026 poz. 524):
- Dom do 70 m² powierzchni zabudowy (art. 29 ust. 1 pkt 1a PB):
- Musi być wolnostojący, maksymalnie dwukondygnacyjny i wznoszony wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe (wymagane oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej).
- Obszar oddziaływania obiektu musi w całości mieścić się na działce inwestora.
- Inwestor może zrezygnować z zatrudnienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy, biorąc pełną odpowiedzialność za bezpieczeństwo.
- Wymagane jest zgłoszenie z projektem budowlanym (np. przez portal e-Budownictwo) i uzyskanie tzw. milczącej zgody (21 dni).
- Dom powyżej 70 m² powierzchni zabudowy na zgłoszenie:
- Wymaga, aby obiekt był wolnostojący, a jego obszar oddziaływania nie wykraczał poza granice działki.
- W tym przypadku obowiązkowe jest zatrudnienie kierownika budowy oraz prowadzenie dziennika budowy.
Obie procedury bezwzględnie wymagają zgodności z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub decyzją o Warunkach Zabudowy (WZ).
Gdzie na zgłoszenie buduje się najwięcej?
Najwięcej zgłoszeń w I półroczu 2026 roku wpłynęło w województwach o najwyższej aktywności gospodarczej:
- Mazowieckie: 402 zgłoszenia (+1,8% r/r),
- Wielkopolskie: 247 zgłoszeń (+2,9% r/r),
- Śląskie: 160 zgłoszeń (+7,4% r/r).
Liderem pod względem dynamiki wzrostu zostało województwo świętokrzyskie, gdzie odnotowano skok aż o +50% r/r (z niskiej bazy: 51 zgłoszeń wobec 34 rok wcześniej).
Tradycyjne pozwolenia w górę, a domy... coraz bardziej przemyślane
Spadek liczby zgłoszeń nie oznacza zatrzymania budów. Z danych GUNB wynika, że cały rynek budowlany rośnie, ale inwestorzy chętniej wracają do tradycyjnych pozwoleń.
W I półroczu 2026 r. wydano 46 010 pozwoleń na budynki jednorodzinne (wzrost z 41 547 rok wcześniej). Do użytkowania oddano 42 676 domów jednorodzinnych.
Jednocześnie dane GUS i analizy rynkowe pokazują, że średnia powierzchnia nowego domu jednorodzinnego spadła w II kwartale 2026 roku do 125,3 m² (127,2 m² w całym I półroczu) – po raz pierwszy w historii schodząc poniżej 130 m².
Polacy budują więc domy bardziej przemyślane, już nie mikro-budynki do 70 m², ale optymalne domy w granicach 110–130 m² powierzchni użytkowej, wybierając tradycyjne pozwolenie na budowę, które daje większą elastyczność i jest łatwiej akceptowane przez banki przy kredytach hipotecznych.
