Jak płacić wykonawcy za prace budowlane? Przykładowy harmonogram płatności

Wyjaśniamy, czym różni się ryczałtowe wynagrodzenie za prace budowlane od wynagrodzenia na podstawie kosztorysu. Czy wykonawcy dawać zadatek czy zaliczkę i jak może wyglądać przykładowy harmonogram płatności za roboty budowlane? Sprawdź!

Ryczałt czy kosztorys?

Wynagrodzenie wykonawcy może być ustalone ryczałtowo lub na podstawie kosztorysu. Jeśli w umowie określi się wynagrodzenie ryczałtowo (a więc poda się z góry określoną cenę za wszystkie zamówione prace), to wykonawca nie może żądać podwyższenia zapłaty.

Wykonawcy wolą więc rozliczać się na podstawie kosztorysu, czyli na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. Jeśli przedstawią inwestorowi wstępny kosztorys i zastrzegą w umowie, że ostateczne rozliczenie nastąpi na podstawie kosztorysu powykonawczego, mogą żądać podwyżki, jeśli z ostatecznych wyliczeń wynika, że budowa drożej kosztowała. W takim wypadku warto zastrzec, o ile maksymalnie może wzrosnąć wynagrodzenie. W żadnym jednak wypadku wykonawca nie może żądać dopłaty za wykonanie koniecznych robót, których nie ujął w sporządzonym przez siebie kosztorysie, chyba że mimo zachowania należytej staranności nie mógł ich przewidzieć.

Czy waloryzować wynagrodzenie?

Niezależnie od rodzaju wynagrodzenia strony mogą ustalić w umowie warunki jego waloryzacji. Trzeba wtedy wyraźnie określić, na podstawie jakiego wskaźnika będzie podwyższana cena (na przykład wskaźnika wzrostu cen materiałów i usług budowlanych, publikowanego przez GUS).

Zaliczka czy zadatek?

Zawierając umowę, wykonawcy często żądają zadatku lub zaliczki, czyli zapłaty „na dzień dobry” pewnej części umówionej ceny. Pomiędzy zadatkiem i zaliczką istnieje istotna różnica.

Zadatek jest jednym ze sposobów zabezpieczenia wykonania umowy. Jeżeli nie postanowiono inaczej, klient, który z własnej winy nie wywiązuje się z umowy (już po jej zawarciu zrezygnuje z budowy), nie odzyska zadatku. Jeśli od wykonania umowy odstępuje wykonawca, to musi on zwrócić klientowi zadatek w podwójnej wysokości.

Zaliczka jest jedynie kwotą stanowiącą część przyszłej należności. W razie niewykonania umowy wykonawca powinien zwrócić zaliczkę, chyba że wykorzystał ją na zakup materiałów zgodnie z żądaniem zamawiającego.

Gdy umowa dochodzi do skutku, zarówno zadatek, jak i zaliczka, zaliczane są na poczet wynagrodzenia wykonawcy. Nie dajmy się jednak naciągnąć na wpłacanie na wstępie dużych kwot.

Kiedy płacić za prace budowlane

W umowie trzeba koniecznie zapisać, że wpłacanie kolejnych rat wynagrodzenia wykonawcy będzie uzależnione od postępu prac na budowie. Ustalenie w umowie sztywnych terminów płatności bez powiązania ich z postępem robót powoduje, że w razie niedotrzymania terminu płatności wykonawca może naliczać inwestorowi karne odsetki – niezależnie od tego, czy sam wywiązuje się z umowy.

Oto przykładowy, korzystny dla inwestora, harmonogram płatności:

• 10% – przy podpisaniu umowy,
• 20% – po wykonaniu robót ziemnych, fundamentowych i przyłączy,
• 20% – po wykonaniu stanu surowego zamkniętego,
• 20% – po wykonaniu instalacji wewnętrznych,
• 30% – po zakończeniu budowy i uporządkowaniu terenu.

Można też zastrzec, że inwestor ma prawo wstrzymać się z przekazaniem ostatniej raty do czasu usunięcia usterek stwierdzonych przy odbiorze budynku.