Co robić, gdy ekipa budowlana popełnia błędy w budowie domu i nie chce się do tego przyznać?

Bywa, że ekipa budowlana nie przyznaje się do błędów – nawet takich, które widać gołym okiem. Co zrobić, gdy na każdy merytoryczny zarzut odpowiada, że zrobione jest dobrze? A jeśli coś wyszło źle, broni się, że wina leży po stronie inwestora, innych wykonawców, czynników zewnętrznych. Zobacz, jak nasz prawnik podważa argumenty wykonawców.

Gdy dochodzi do starcia inwestora z wykonawcą, górą bywa zwykle ten drugi. Ma doświadczenie w bojach z klientami. Za przeciwników ma często ludzi rozemocjonowanych, przejętych budową domu, a przez to łatwowiernych i nieostrożnych. Dają się mimowolnie złapać na klasyczne pułapki, na przykład płacą przed wykonaniem prac albo rezygnują z ustanowienia nadzoru na budowie.

Gdy wybucha konflikt, inwestor zaczyna rozumieć, ile błędów popełnił. Nie podpisał umowy, nie nadzorował budowy, sam namieszał, wprowadzając różne zmiany w projekcie już w trakcie robót. Być może przeszedł z wykonawcą na ty. A teraz musi udowodnić swoją rację. W sądzie liczą się dokumenty, dowody, fakty, nie żale...

Jedna uwaga - nie każda ekipa jest zła!

Wcześniej jednak dwa ważne zastrzeżenia. Nie wszyscy wykonawcy zawodzą inwestorów – to oczywiste! Wielu szefów ekip i firm narzeka, że nawet przy chęci najlepszego wykonana powierzonej pracy wchodzą w konflikt z klientem. Powód? Są inwestorzy, którzy szukają okazji, by nie zapłacić. Znajdują błędy prawdziwe lub wy- olbrzymione, zwlekają z przelewem, wyrzucają ekipę po danym etapie prac bez zapłaty, kolejną również. Najlepsi być może w taki sposób potrafią bez kosztów robocizny zbudować cały dom. Nie chcemy dostarczyć „amunicji” takim inwestorom. Chcemy pomóc tym, którzy w zwykłym procesie budowy nagle stają pod ścianą – wykonawca ma argumenty nie do obalenia, a budowany dom woła o pomstę do nieba...

Za błędy odpowiada i wykonawca, i kierownik budowy

Na budowie każdy odpowiada za swoje działania i zaniechania. Jeśli popełniono błędy, odpowiedzialność cywilną ponosi zarówno kierownik budowy, jak i wykonawca – każdy w zakresie swojego przewinienia. Każdy będzie odpowiadał za to, na ile nie wywiązał się z obowiązków wynikających z umowy.

Kierownik budowy odpowie za niestaranne pełnienie swojej funkcji, na przykład nierzetelne prowadzenie dziennika budowy, niezwracanie uwagi na nieprawidłowości na budowie lub za nieobecność w czasie wykonywania istotnych prac. Wykonawca odpowie za wadliwe przeprowadzenie robót (odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady budynku), za nieterminowe wykonanie robót (odpowiedzialność kontraktowa). Jeśli na skutek zaniedbań na budowie wykonawca lub kierownik budowy doprowadzi do stanu zagrożenia, każdy z nich może również odpowiadać karnie.

Odbiór budynku i zapłata nie zwalnia wykonawcy z odpowiedzialności

Odbiór budynku przez inwestora i zapłata wynagrodzenia nie oznacza, że godzi się on z wadliwym wykonaniem robót budowlanych. Jeśli umowa o roboty budowlane sztywno określa terminy płatności, inwestor powinien ich przestrzegać.

Zapłata wynagrodzenia nie pozbawia go roszczeń wynikających z rękojmi. Wykonawca nie może się tłumaczyć, że skoro klient przyjął fakturę, to znaczy, że zaakceptował jakość robót. Wiele wad ujawnia się dopiero po odbiorze, po dokładnym obejrzeniu budynku lub przystąpieniu do jego użytkowania. Dlatego przepisy Kodeksu cywilnego przewidują trzyletni okres odpowiedzialności wykonawcy za wady budynku. Inwestor może w tym czasie żądać naprawy usterek lub obniżenia wynagrodzenia, a gdy wady są istotne i wykonawca ich nie usunie – odstąpić od umowy. Trzeba tylko pamiętać, że wady należy zgłosić wykonawcy w ciągu miesiąca od ich wykrycia pod rygorem utraty uprawnień z tytułu rękojmi.

Klienta chronią precyzyjna umowa i jego własne pieniądze

Najlepiej chronią inwestora własne pieniądze. Dopóki są na jego koncie! Bardzo ryzykowne jest płacenie wykonawcy znacznej części wynagrodzenia, zanim rozpocznie budowę domu. Niestety, do niedawna sytuacja w budownictwie zmuszała inwestorów do rezerwowania ekip budowlanych z dużym wyprzedzeniem, wpłacania ogromnych zaliczek. Podobnie było z kupnem domu od dewelopera.

Czasy się zmieniają i chyba znów będziemy mieć rynek klienta. Bezpieczniej będzie, jeśli umowa określi dokładnie terminy rozpoczęcia i zakończenia robót oraz zakres prac. Bez tych postanowień wykonawcy mogą dowolnie przesuwać terminy i podbijać cenę pod pretekstem dodatkowych prac. Harmonogram płatności powinien być dostosowany do postępu robót. Za tyle zapłacono, ile zrobiono.

Zakres prac powinien zostać opisany szczegółowo, z wyliczeniem rodzaju prac oraz rodzaju materiałów. Stosowanie ogólnych pojęć, takich jak stan surowy otwarty czy zamknięty, nie wystarczy! Wykonawca może inaczej niż klient interpretować ogólne zapisy, a nie ma przepisów, które definiowałyby precyzyjnie zakres robót dla stanu surowego. Co do zasady, przyjmuje się, że jeśli umowa o roboty budowlane nie stanowi inaczej, wykonawca zobowiązuje się do wykonania wszystkich robót objętych projektem budowlanym stanowiącym integralną część umowy. Tu trzeba uważać – projekt domu nie obejmuje przyłączy! Są one budowane bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę i stanowią odrębny obiekt budowlany. Jeżeli nie objęto ich umową, to wykonawca rzeczywiście może odmówić ich wykonania albo zażądać dodatkowego wynagrodzenia. Inaczej sprawa wygląda, gdy kupujemy dom pod klucz od dewelopera – wtedy przedmiotem umowy jest dom stanowiący całość użytkową, a więc wraz z przyłączami. Gdy sami zlecamy budowę domu na swojej działce, musimy dokładnie określić, czego dotyczy umowa o roboty budowlane – czy obejmuje tylko budynek, czy również inne obiekty z nim związane, na przykład przyłącza.

Umowa o roboty budowlane zobowiązuje wykonawcę

Nikogo nie można zmusić do podpisania umowy, zwłaszcza jeśli ma być ona realizowana za kilka miesięcy. Czy klient w tej sytuacji jest bez szans? Nie! Przecież strony mogą zastosować w umowie klauzule waloryzacyjne pozwalające na zmianę wynagrodzenia, na przykład w razie inflacji czy wzrostu cen paliwa.

Zabezpieczenie wykonania umowy zadatkiem wymaga zgody obydwu stron. W umowie o roboty budowlane zawartej między inwestorem a wykonawcą powinien być ustalony zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub z pomocą podwykonawców. Wykonawca musi mieć zgodę inwestora na zawarcie umowy z podwykonawcami.

Inwestor ma 14 dni na przedstawienie swojego stanowiska. Jeśli w tym czasie nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Oczywiście, by podjąć decyzję, musi dostać wszystkie dokumenty określające warunki umowy i zakres prac. Umowy z podwykonawcami powinny być zawarte w formie pisemnej, inaczej są nieważne. Po zawarciu takiej umowy inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Jeśli ten nie otrzymałby zapłaty, mógłby żądać wynagrodzenia od jednej albo drugiej strony, albo po połowie.

A jeśli nie podpisano umowy z podwykonawcą? Wszelkie pretensje i roszczenia inwestor może kierować wyłącznie do głównego wykonawcy. To szef firmy odpowiada za należyte wywiązanie się ze zobowiązania, niezależnie od tego, kim się posłuży przy przeprowadzaniu robót. Jeżeli w umowie uzgodniono, że montaż okien należy do wykonawcy, inwestorzy nie musieli za niego płacić. Warto tylko wiedzieć, że firmy zajmujące się montażem okien i drzwi z reguły żądają zapłaty całej kwoty przed pracą. Jeżeli umawiamy się indywidualnie, warto spisać w umowie, że przed montażem nastąpi zapłata wyłącznie za towar, natomiast za montaż dopiero po jego wykonaniu. Czy wykonawca może podwyższyć wynagrodzenie? Jeżeli sam robił kosztorys budowy, wyliczał wynagrodzenie – nie może go potem podwyższać! W takich sytuacjach nie warto godzić się na aneksy, choć, niestety, często taka odmowa ze strony inwestora kończy się porzuceniem pracy przez wykonawcę. Można go wzywać do wykonania umowy, a jeśli tego nie zrobi w wyznaczonym terminie – powierzyć dokończenie budowy innej ekipie na koszt głównego wykonawcy. Żeby wyegzekwować zwrot kosztów, na pewno trzeba będzie iść do sądu.

Andrzej Papliński