Spis treści
Rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych miało wejść w życie 20 września 2026 r. (z wyjątkiem przepisów o instalacjach wykorzystujących energię słoneczną). Wciąż jednak nie zostało podpisane i ogłoszone w Dzienniku Ustaw. Treść projektu rozporządzenia jest jednak znana, więc wyjaśniamy, co się zmieni, gdy już zostanie przyjęte.
Przeczytaj też: Nowe Warunki techniczne spóźnione, ratunek w prowizorce
Zobacz galerię: Dom w kształcie litery L
10
Odległość domu od granicy działki
Aktualne zasady są dobrze znane: ściana z oknami lub drzwiami powinna znajdować się co najmniej 4 m od granicy działki, ściana bez okien i drzwi – co najmniej 3 m. Są też wyjątki, między innymi dla parceli o szerokości do 16 m czy zabudowy przy granicy przewidzianej w planie miejscowym.
W projekcie nowego rozporządzenia odległości się nie zmieniają, ale zapisy są precyzyjniejsze. Ściana budynku jednorodzinnego ma się znajdować co najmniej 3 m od granicy (§ 11 ust. 1). Jednocześnie zewnętrzna krawędź okna, drzwi albo elementu doświetlającego w ścianie zwróconej w stronę granicy musi być oddalona od niej o co najmniej 4 m. Taka sama odległość ma obowiązywać w przypadku krawędzi okna lub elementu doświetlającego w połaci dachu zwróconej ku granicy. Dla okapu, gzymsu, balkonu, daszku, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy i pochylni przyjęto zasadniczo 1,5 m.
Zmiana może mieć znaczenie w przypadku ścian załamanych czy ustawionych pod kątem. W załączniku nr 3 do rozporządzenia znajdują się rysunki pokazujące, jak wyznaczać odległości w konkretnych sytuacjach.
Inaczej zdefiniowano też działkę, na której można zbliżyć do granicy ścianę bez otworów. Po zmianach w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej wolno będzie ustawić budynek przy granicy albo co najmniej 1,5 m od niej, jeśli na działce nie da się wyznaczyć kwadratu o wymiarach 16 x 16 m. Skorzystają na tym właściciele parceli nieregularnych czy zwężających się, o szerokości większej niż 16 m, lecz mimo to trudnych do zabudowy.
Nieco większy będzie też garaż lub budynek gospodarczy, który można postawić przy granicy albo 1,5 m od niej. Projekt dopuszcza obiekt wolno stojący o długości do 7 m i wysokości do 3,5 m, zwrócony ku granicy ścianą bez okien, drzwi i elementów doświetlających (aktualnie jest odpowiednio 6,5 i 3 m).
Dojazd do działki
Aktualne przepisy wymagają, żeby dojazd do działki, umożliwiający dostęp do drogi publicznej, miał szerokość niemniejszą niż 3 m, ewentualnie 5 m, jeśli dojście i dojazd odbywają się wspólnym ciągiem pieszo-jezdnym.
Nowe rozporządzenie różnicuje minimalną szerokość dojazdu zależnie od organizacji ruchu. Dla ruchu jednokierunkowego ma to być co najmniej 3 m, a dla dwukierunkowego – 5 m (§ 13). Ta regulacja może w skrajnych przypadkach uniemożliwić zabudowę działek, do których prowadzi wąska droga prywatna lub służebność przejazdu pasem gruntu o szerokości 3-4 m. Nie wiadomo jednak, kto miałby rozstrzygać, czy na drodze wewnętrznej odbywa się ruch jedno- czy dwukierunkowy. Dojście do posesji ma nadal mieć przynajmniej 1,8 m, a ciąg pieszo-jezdny niemniej niż 5 m. Osoby przymierzające się do kupna parceli pozbawionej bezpośredniego dostępu do drogi publicznej powinny zatem dokładnie sprawdzić, czy da się do niej dojechać w zgodzie z nowymi przepisami.
W projekcie przewidziano też wyjątek. Przy budowie lub przebudowie jednego domu jednorodzinnego, domu rekreacyjnego, garażu albo budynku gospodarczego w zabudowie jednorodzinnej za dwukierunkowy dojazd można uznać istniejący i urządzony ciąg pieszo-jezdny o szerokości co najmniej 3 m (§ 13 ust. 6).
Kluczowe jest tu sformułowanie „istniejący i urządzony”. Jeśli taki dojazd już istnieje, można wybudować nowy dom (jeden) na działce, do której prowadzi.
Zagospodarowanie działki
Paragraf 16 nowego rozporządzenia traktuje o miejscach postojowych. W przypadku domów jednorodzinnych znaczenie mają zapisy dotyczące wyjątków. Do dwóch miejsc postojowych przypadających na lokal mieszkalny w budynku jednorodzinnym można planować bez zachowania wymaganych odległości od własnych okien. Nawet cztery miejsca można urządzić przy granicy działki, gdy po jej drugiej stronie też znajdują się miejsca parkingowe albo jeśli zastosowane zostanie rozwiązanie ograniczające uciążliwość, na przykład zieleń izolacyjna, żywopłot, inna osłona.
Paragraf 32 ust. 1 stanowi, że w przypadku działek przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz budynki oświaty i wychowania co najmniej 30% powierzchni działki urządza się jako biologicznie czynną. W zabudowie śródmiejskiej ten wskaźnik obniżono do 20%. Zapis nie dotyczy jednak zabudowy jednorodzinnej – tu decydujące są ustalenia planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy.
Nieznacznie zmieniają się przepisy dotyczące ogrodzeń. Ostre elementy, drut kolczasty, tłuczone szkło i podobne zabezpieczenia wolno będzie umieszczać powyżej 2,2 m, podczas gdy obecnie granicą jest 1,8 m (§ 36). Minimalna szerokość bramy ma wzrosnąć z 2,4 do 2,6 m, a furtki z 0,9 do 1 m.
Ważne zastrzeżenie
W momencie tworzenia tego tekstu Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych jest projektem, nie zostało ogłoszone w Dzienniku Ustaw, zatem jego tekst, czy choćby numery paragrafów, mogą się jeszcze zmienić.
Przeczytaj też: Co zmienią Warunki techniczne 2026
