Mieszkanie od dewelopera

Kupujesz nowy dom lub mieszkanie? Zobacz, co zrobić, by transakcja przebiegła bezpiecznie.

Nieruchomość kupowana na tynku pierwotnym, to najczęściej lokal w stanie deweloperskim, który klient musi sam wykończyć. W mieszkaniach są okna (z parapetami lub bez), tynki, instalacje, brakuje podłóg (tylko wylewki), drzwi wewnętrznych, armatur. Natomiast standard wykończenia domu zależy już od firmy, dlatego też zawsze należy sprawdzić co deweloper oferuje. Niekiedy poziom wykończenia jest porównywalny z tym w mieszkaniach, w innych przypadkach wewnątrz nie ma rozprowadzonych instalacji (centralnego ogrzewania, wodnych, kanalizacyjnych, elektrycznych), a media są doprowadzone do budynku lub do działki, brak jest pieca c.o. czy tynków na ścianach.

Wybieramy dewelopera

Co i jak dotychczas budowała firma? - oto najważniejsze dla nas pytanie. Trzeba koniecznie poznać opinie poprzednich klientów. Należy także przeszukać Internet pod kątem opinii o firmie. Jeśli dowiemy się, że deweloper buduje solidnie i na czas, nie podnosi cen w trakcie inwestycji - można badać sprawę dalej.
Standard bezpiecznej inwestycji to własność działki (wpis w księdze wieczystej) i pozwolenie na budowę - bez tego deweloper sprzedaje "niedźwiedzie w lesie". Na korzyść dewelopera przemawiają też niektóre fakty:

• współpraca z bankiem. Skoro instytucja finansowa gotowa jest powierzyć swoje pieniądze na tę budowę, możemy i my;
• przynależność do organizacji branżowej, na przykład Polskiego Związku Firm Deweloperskich (wymaga od swoich członków przestrzegania kodeksu dobrych praktyk);
• posiadanie Certyfikatu Dewelopera - wydawany na dwa lata przez Krajową Izbę Budownictwa (Izba bada sprawozdania finansowe firmy);
• korzystanie z rachunku powierniczego - pieniądze trafiają nie na konto dewelopera, a na specjalny rachunek bankowy i są przelewane dopiero po zakończonym etapie (rachunek otwarty) albo po przekazaniu kluczy (rachunek zamknięty). O bezpieczeństwo naszych pieniędzy dba bank;
• podpisywanie z klientami umowy w formie aktu notarialnego. To znaczy, że nasze prawo do budowanego mieszkania będzie zapisane jako roszczenie w księdze wieczystej.

Co musi wiedzieć klient?

Kupujemy przed zbudowaniem. W biurze dewelopera wybieramy mieszkanie. Dostajemy zwykle jego plan, będzie tam też pokazane położenie mieszkania w budynku oraz strony świata. Musimy jeszcze mieć inne informacje:

• jaka jest technologia budowy i jakie prace zostaną wykonane?
• jaka jest ostateczna cena mieszkania, w jakiej walucie ustalana?
• jaki jest termin zakończenia budowy?

Inwestycja musi być rozpisana na etapy - normą jest płacenie po zakończeniu odcinka. Warto też wiedzieć, kto będzie administrował domem, gdy już zamieszkamy, oraz jaki będzie czynsz.
Deweloper powinien zobowiązać się do zagospodarowania terenu wokół budynku - budowy dróg, chodników, placów zabaw. Wszystkie te informacje zostaną zawarte w formie umowy. To najważniejszy dokument, który koniecznie trzeba skonsultować z prawnikiem. A więc bierzemy umowę i idziemy do prawnika. Koniecznie!

Podpisujemy umowę

Deweloperzy mają więcej klientów niż mieszkań. To dla nich prawdziwe żniwa. Wprowadzili więc nową praktykę: zawieranie tak zwanej umowy rezerwacyjnej. Klient rezerwuje wybraną nieruchomość za określoną cenę i wpłaca kaucję - od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Zwykle jest to umowa niekorzystna dla klienta - w wypadku rezygnacji z mieszkania kaucja przepada, z kolei zobowiązania dewelopera zawarte w umowie rejestracyjnej trudno udowodnić. W sumie pułapka na klienta. Lepiej zawierać notarialnie umowę przedwstępną, z możliwością rezygnacji z zakupu - a w takim wypadku zwrotu pieniędzy przez dewelopera.

Co powinno znaleźć się w umowie?

Oprócz podstawowych danych, takie informacje, jak: standard wykończenia, rodzaj kar umownych dla klienta i dla dewelopera, termin przeniesienia na klienta tytułu prawnego (własności) do lokalu, warunki odstąpienia od umowy. Każdą umowę, jak zaznaczyliśmy, należy skonsultować z prawnikiem.
Samemu raczej nie zrozumiemy wszystkich jej zapisów. Jeszcze trudniej będzie dostrzec kruczki prawne, które na swoją korzyść zawarł tam deweloper. Rejestr takich niedozwolonych klauzul prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta. Adres strony: www.uokik.gov.pl (dział: ochrona konsumentów).

Przykłady niedozwolonych zapisów w umowie:

• nałożenie na klienta rażąco wygórowanych kar umownych bez zapisu o karach, jakie płaci deweloper;
• klient nie może rozwiązać umowy;
• kara finansowa w wypadku rezygnacji z umowy;
• możliwość podniesienia ceny - bez prawa klienta do rozwiązania umowy;
• brak zapisu o odpowiedzialności dewelopera za nieterminowe oddanie lokalu;
• zbyt szeroki zakres sytuacji, gdy z powodu siły wyższej (na przykład zepsucia się maszyny!) firma nie ponosi odpowiedzialności;
• narzucenie zarządu nieruchomością po zakończeniu budowy;
• przymus zakupu garażu, miejsca postojowego;
• nieprecyzyjny zapis o możliwości podwyższenia ceny kupowanego mieszkania czy domu, np. że taką decyzję podejmuje arbitralnie zarząd firmy;
• narzucanie nieuprawnionych kar umownych, na przykład 10% wkładu w wypadku rozwiązania umowy za porozumieniem stron;
• zapis o możliwości odbioru technicznego lokalu bez udziału klienta.

Deweloper buduje i zbuduje

Mamy prawo, jako klient, uzyskiwać pełną informację o budowanym domu. Warto na plac budowy przyjeżdżać z własnym inspektorem nadzoru, który sprawdzi, czy budowa jest prowadzona zgodnie z normami technicznymi. Inżynier budowlany będzie niezbędny przy odbiorze technicznym.
Odbiór powinien być drobiazgowy, wszystko należy pomierzyć i obejrzeć. Wady zauważone przy odbiorze deweloper jest zobowiązany niezwłocznie usunąć, podobnie jak reklamacje zgłoszone w okresie gwarancji i trzyletniej rękojmi.