Spór z sąsiadem o granicę działki. Jak sprawdzić granicę działki?

Spór o granicę działki to chyba najbardziej typowy konflikt z sąsiadem. Dlatego przed kupnem działki należy zwrócić uwagę, czy ogrodzenie postawione przez sprzedającego bądź sąsiada stoi prawidłowo wzdłuż granicy, czy też nie obejmuje kawałka położonej obok działki. Jak zatem sprawdzić granicę działki?

Konieczny geodeta

Sprawdzenie granicy działki wymaga pomocy fachowca – geodety. Może on dokonać pomiarów w terenie i odnaleźć punkty graniczne nawet przed zakupem działki, ale tylko we współpracy z właścicielem gruntu, który okaże dokumenty i udzieli wyjaśnień.

Uwaga na zasiedzenie

Warto pamiętać, że długotrwały stan posiadania przygranicznych gruntów niezgodny ze stanem prawnym może doprowadzić do ich zasiedzenia przez osobę niebędącą właścicielem – gdy posiada je nieprzerwanie przez 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze. Po takim czasie nie ma szans na odzyskanie zawłaszczonego gruntu.

Wniosek o wznowienie granic działki

W razie wątpliwości co do przebiegu granic (brak znaków granicznych) można zlecić wybranemu geodecie tak zwane wznowienie granic (odnalezienie i ustabilizowanie w terenie znaków granicznych). Jeśli to się nie uda, trzeba przeprowadzić administracyjne postępowanie rozgraniczeniowe. Wniosek w tej sprawie składa się w urzędzie gminy (miasta).

Koszty (wynagrodzenie geodety, opłaty za czynności geodezyjne itp.) ponosi wnioskodawca. Może się zdarzyć, że po wznowieniu granic lub rozgraniczeniu okaże się, że płot wybudowany przez sąsiada mniej lub bardziej wchodzi na naszą działkę, ale jednocześnie jest to porządne i tym samym kosztowne ogrodzenie.

Wezwanie sąsiada do przesunięcia ogrodzenia

Jeśli mimo to chcemy doprowadzić do przesunięcia ogrodzenia, powinniśmy wezwać sąsiada na piśmie do przebudowy, a jeżeli to nie poskutkuje – złożyć pozew do sądu o wydanie zajętej części nieruchomości. Trzeba się jednak zastanowić nad celowością takiego działania. Gdy błąd wynosi kilka czy kilkanaście centymetrów, być może nie warto wszczynać sporu sądowego; jednak z większą stratą trudno się pogodzić i wszczęcie stosownych procedur byłoby w pełni uzasadnione.

Zobacz: Który sąsiad płaci za budowę ogrodzenia

Kiedy konieczny sąd

Jeśli postępowanie administracyjne w sprawie rozgraniczenia nie przyniesie rezultatu (geodecie nie uda się ustalić przebiegu granicy albo strony odwołają się od decyzji), sprawa trafia do sądu, który orzeka o przebiegu granicy na podstawie art. 153 Kodeksu cywilnego w oparciu o stan prawny wynikający z dokumentów.

A gdy takiego stanu nie da się ustalić – na podstawie ostatniego spokojnego stanu posiadania; gdyby i tego nie dało się ustalić i strony nie zawarły ugody – sąd rozstrzygnie sprawę, biorąc pod uwagę wszelkie jej okoliczności. Postępowanie sądowe o rozgraniczenie może być połączone z powództwem o wydanie zajętej bezprawnie części działki. Sprawę może wszcząć tylko właściciel nieruchomości, więc przed zakupem działki takie postępowanie może być przeprowadzone tylko na wniosek sprzedającego.

Gdyby sprzedający działkę zataił spór z sąsiadem o przebieg granicy, może odpowiadać wobec nabywcy w ramach rękojmi (na przykład za sprzedanie gruntu o powierzchni innej niż deklarowana).