Domy daleko od ludzi – dlaczego prawo na to pozwala
Trudno jest powstrzymać zabudowę na obszarach rolniczych, gdzie nie obowiązują szczególne przepisy związane z ochroną przyrody. Zdarza się więc, że w polu, zupełnie na odludziu i w oderwaniu do zwartej zabudowy, powstają rezydencje, które z nazwy miały stanowić zabudowę zagrodową.
Iwona Sysik, prawnik
Trudno jest powstrzymać zabudowę na obszarach rolniczych, gdzie nie obowiązują szczególne przepisy związane z ochroną przyrody. Gdy nie ma planu określającego przeznaczenie terenu lub też zapisy planu są nieprecyzyjne, rozstrzygające znaczenie mogą mieć przepisy dotyczące ochrony gruntów rolnych i leśnych. Jeżeli w gminie nie obowiązuje plan miejscowy, inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Może ona być wydana wtedy, gdy działka spełnia łącznie wszystkie warunki określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym ma dostęp do drogi publicznej, jest możliwość przyłączenia do sieci, działka nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia z rolnego lub leśnego na budowlane, a nadto jest spełniony tak zwany warunek dobrego sąsiedztwa, czyli co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana tak, aby na podstawie tej zabudowy można było ustalić wymogi dla nowych budynków. Wszystkie warunki, jakich wymaga prawo, mają na celu ograniczenie zabudowy do obszarów już w pewnym stopniu zagospodarowanych. Istnieją pewne odstępstwa od tych warunków. Na przykład warunek dobrego sąsiedztwa nie musi być spełniony, w przypadku zabudowy zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Oznacza to, że jeśli ktoś ma duży obszar ziemi rolnej, to praktycznie może budować, jeżeli tylko ma dostęp do drogi, a właściwe przedsiębiorstwa zagwarantują mu przyłączenie do sieci. W praktyce dotyczy to tylko sieci energetycznej, bo zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków może być rozwiązane we własnym zakresie (studnia, szambo, przydomowa oczyszczalnia ścieków). Nadto lokalizacja siedliska, czyli budynku mieszkalnego, nie prowadzi do zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na inne cele, dlatego nawet brak zgody właściwego organu na taką zmianę nie stoi na przeszkodzie ustaleniu warunków zabudowy. Stąd zdarza się, że często w polu, zupełnie na odludziu i w oderwaniu do zwartej zabudowy, powstają rezydencje, które z nazwy miały stanowić zabudowę zagrodową. Jeśli wybudowano je w oparciu o prawomocne decyzje administracyjne, to nawet gdyby w przyszłości zakwestionowano te rozstrzygnięcia, wybudowane na ich postawie obiekty nie mogą być uznane za nielegalne.
