ZUD, czyli Zespół Uzgodnień Dokumentacji Projektowej. Co to takiego?

Mając już projekt domu musimy postarać się jeszcze o uzgodnienia i opinie. Zazwyczaj ograniczają się one do tzw. uzgodnienia ZUD, zgody na wykonanie zjazdu, zapewnienia dostaw lub odbioru mediów. Podpowiadamy, kiedy i jakie uzgodnienie jest konieczne oraz jak je uzyskać.

Kiedy konieczne jest uzgodnie ZUD i kto je wydaje?

Uzgodnienie ZUD, czyli opinia zespołu uzgodnień dokumentacji projektowej, jest konieczne, gdy do budowy domu niezbędne jest zrealizowanie elementów infrastruktury na terenie znajdującym się poza własną działką i zaprojektowanie ich spoczywa na inwestorze, a nie na dostawcy mediów. Uzgodnienie ZUD przeprowadza zazwyczaj geodeta przy współpracy z projektantami danej specjalności (wodnej, kanalizacyjnej, telekomunikacyjnej itp.), a usytuowanie poszczególnych przyłączy powinien sprawdzić architekt.

Zgoda na zjazd z drogi publicznej na działkę jest udzielana przez zarządcę drogi, czyli gminę (dla drogi gminnej) lub starostę (dla drogi powiatowej). Wydaje ją wydział lub referat właściwy dla dróg lub infrastruktury w danym urzędzie. Zdarza się – gdy działka ma „trudny” kształt czy wymiary – że potrzebna jest zgoda zarządcy drogi na zbliżenie budynku do zewnętrznej krawędzi jezdni na mniejszą niż przepisowa odległość (zależy ona od kategorii drogi – gminnej, powiatowej czy krajowej).

Szczególne przypadki uzyskania uzgodnień

Tego, jakie inne opinie lub uzgodnienia są wymagane do pozwolenia na budowę, dowiemy się z decyzji o warunkach zabudowy lub z planu miejscowego. Może to być decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej – wymagana, gdy działka jest poza granicą administracyjną miasta. Czy grunt jest budowlany, czy rolny lub leśny, dowiemy się z mapy, a najlepiej z wypisu z rejestru gruntów, gdzie w tabeli wyszczególnione będą użytki z podaniem ich powierzchni na działce. Właściwym organem w sprawach ochrony gruntów rolnych jest starosta, a gruntów leśnych – dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, z wyjątkiem obszarów parków narodowych, gdzie o wyłączeniu decyduje dyrektor parku.

Czasem do projektu wymagane są uzgodnienia lub decyzje środowiskowe. Aby wyciąć duże stare drzewo rosnące na działce potrzebujemy zgody na wycinkę gminnego wydziału ochrony środowiska wydanej na podstawie inwentaryzacji szaty roślinnej sporządzonej przez ogrodnika lub architekta krajobrazu. W szczególnych przypadkach może być do tego wymagany projekt gospodarki drzewostanem podający sposób kompensacji strat przyrodniczych przez nowe nasadzenia lub przesadzanie drzew.

Gdy chcemy odstąpić od przepisów

W sprawie zbliżenia otworu w ścianie do granicy działki będziemy musieli wystąpić do ministra infrastruktury o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. W sprawach takich jak wysokość pomieszczeń na pobyt ludzi mniejsza niż 2,5 m lub zaplanowanie takiego pomieszczenia poniżej poziomu terenu o odstępstwo występuje się do miejscowego Państwowego Inspektora Sanitarnego.

Uzgodnienia ze strażą pożarną nie są wymagane przy domach jednorodzinnych poza bardzo szczególnymi przypadkami. Może nim być na przykład adaptacja starego domu ze zbyt wąskimi schodami, które muszą być zachowane, bo inne rozwiązanie jest praktycznie niemożliwe albo zabronione przez konserwatora zabytków. Projektant musi wówczas wystąpić do rzeczoznawcy do spraw bezpieczeństwa przeciwpożarowego, który w porozumieniu z rzeczoznawcą budowlanym określi, jakie inne środki bezpieczeństwa należy zastosować, zachowując element nieodpowiadający współczesnym przepisom.