Spis treści
Potencjalni nabywcy wciąż wstrzymują się decyzją o zakupie wyczekując na większe spadki cen. Niestety, w pięciu największych miastach wciąż nie widać znaczących obniżek. Wszyscy oczekują na zmiany i patrzą w stronę rządu i NBP.
Rynek pierwotny mieszkań
Rynek pierwotny w II kwartale 2025 roku odnotował kontynuację ożywienia sprzedażowego, które rozpoczęło się w I kwartale. W II kwartale ceny stabilizują się, ale Gdańsk wyprzedza Kraków pod względem cenowym. Największy wzrost średniej ceny ofertowej zanotowany został w Gdańsku (+3,1% kw./kw., z 16 993 do 17 620 zł/m²). W Krakowie wzrost ten wyniósł 1,5% z z 16 508 do 16 750 zł/m². W innych pozostałych dużych miastach wzrost cen ofertowych nie był duży – największy 1% zanotowała Warszawa. Jedynym miastem, które zanotowało spadek cen ofertowych był Wrocław z cenami o 0,3% niższymi kwartał do kwartału.
Duży wzrost gdańskiej średniej ceny 1 m kw. był związany głównie z rosnącym udziałem w ofercie mieszkań kosztujących powyżej 20 000 zł/m kw. Pod koniec czerwca 2025 r. stanowiły one już 31% oferty gdańskich deweloperów – dla porównania w Warszawie – 24% a w Krakowie tylko 13%. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR wskazują, że na rynku deweloperskim na uwagę zasługuje kolejny rekord cenowy Warszawy. Polska stolica ofertowo przekroczyła poziom 18 000 zł/m kw.
Popyt na rynku pierwotnym pozostaje umiarkowany, mimo wysokich odczytów Indeksu Popytu, który mierzy aktywność klientów poszukujących mieszkań. Wysokie zainteresowanie nie przekłada się jeszcze na proporcjonalny wzrost liczby transakcji.
Deweloperzy wykazują ostrożność inwestycyjną, co wynika z niepewnej sytuacji geopolitycznej i słabnącej kondycji segmentu inwestycyjnego. Eksperci przewidują, że dalsza korekta cen oraz oczekiwane obniżki stóp procentowych mogą zwiększyć wolumen transakcji w kolejnych kwartałach.
Być może klienci oczekują na kontynuację spadków stóp, co w rezultacie pozwoli im zbudować wyższą zdolność kredytową, a tym samym umożliwi zakup nieruchomości o parametrach przystających do swoich gospodarstw domowych.
Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, współautor raportu
Rynek wtórny mieszkań
Jeśli porównamy obecne ceny do analogicznych sprzed roku, to w większości miast nie widać znaczących obniżek. Oferta jest duża i wpływa na wydłużenie czasu poszukiwań i paradoksalnie działa hamująco na ten sektor rynku. Co ciekawe tym razem Warszawa i Gdańsk znalazły się na dwóch biegunach kwartalnych tendencji rynkowych – w pierwszym z tych miast odnotowano spadek cen ofertowych o 2,4%, natomiast w drugim zwyżkę o 2,4%. W pozostałych, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu odnotowano nieznaczne wzrosty poniżej 1%. Ciekawiej dla przyszłych klientów prezentują się jednak wyniki pokazujące różnicę rok do roku, gdzie widoczna jest tendencja spadkowa we wszystkich miastach, ale uwaga poza Wrocławiem, gdzie cena ofertowa mieszkań wzrosła o 2,5%. Największy spadek cen rok do roku zanotowała Łódź, aż o 7,9%. Średnia cena nabywanych mieszkań była najwyższa oczywiście w Warszawie i wyniosła 835 000 zł. Na drugim i trzecim miejscu podium w tej kategorii znalazły się Kraków z ceną 633 000 zł i Gdańsk – 594 000 zł.
Mieszkania inwestycyjne
Na tym rynku, który niegdyś był bardzo produktywny eksperci analizy także nie widzą obecnie ożywienia. Zakupy inwestycyjne czekają. - Oceniamy, że zaledwie co piąte mieszkanie jest obecnie nabywane w celach innych niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Coraz bardziej nasycony rynek najmu jest dużym wzywaniem dla inwestorów, którzy muszą coraz uważniej śledzić specyfikę różniących się od siebie lokalnych rynków, aby zachować rentowność konkurencyjną w stosunku do innych produktów na rynku kapitałowym, mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
Rynek kredytów hipotecznych
W ostatnich miesiącach widać wyraźne ożywienie na rynku kredytów hipotecznych. Wzrosła zarówno liczba składanych wniosków, jak i średnia kwota kredytu, co świadczy o rosnącym zainteresowaniu finansowaniem zakupu nieruchomości. To reakcja rynku na kolejne obniżki stóp procentowych i poprawiającą się dostępność kredytów. - Widzimy większą aktywność na rynku i powrót wielu kupujących, którzy wcześniej wstrzymywali się z decyzją o zakupie nieruchomości, komentuje Andrzej Łukaszewski, współautor raportu Barometr Metrohouse i Credipass.
W atmosferze cichnących zapowiedzi rządowych programów dopłat do kredytów i przewidywanych dalszych obniżek stóp procentowych coraz więcej klientów jest zainteresowana kredytami o zmiennym oprocentowaniu. To duża zmiana jaka zaszła na rynku kredytowym zaledwie w pół roku. - Pomimo coraz mniejszej różnicy nominalnej pomiędzy tymi dwoma sposobami oprocentowania kredytu, to nadal oprocentowanie stałe pozostaje niższe, ale oprocentowanie zmienne zaczyna być realną alternatywą, zauważa Andrzej Łukaszewski z Credipass.
źródło: Metrohouse, Credipass
Zobacz także: Dom wokół komina projektu KXM group
