Podatek od nieruchomości a współwłasność. Jakie obowiązki mają współwłaściciele?

Jeżeli nieruchomość znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej osób, podatek od nieruchomości i obowiązek jego opłacania, spoczywa solidarnie na wszystkich jej współwłaścicielach. Przepisy przewidują jednak wyjątki od tej zasady.

Zasadą jest, że jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Wynika to z art. 3 ust. 4 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 849, z późn. zm.). Samo prawo własności nieruchomości lub jej posiadanie powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości.

Odpowiedzialność współwłaścicieli

Do odpowiedzialności solidarnej za zobowiązania podatkowe stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego dla zobowiązań cywilnoprawnych. W myśl art. 366 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników). Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani. Oznacza to, że obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości stanowiącej współwłasność ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach. Zatem jeżeli organ podatkowy doręczy decyzję wymiarową wszystkim współwłaścicielom (podatnikom którzy są osobami fizycznymi), to wszyscy ci współwłaściciele ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązanie z tytułu podatku od nieruchomości. W rezultacie każdy z nich zobowiązany będzie solidarnie do zapłacenia podatku, przy czym uiszczenie podatku przez jednego z nich zwalnia pozostałych z tego obowiązku.

Solidarny obowiązek podatkowy przy współwłasności polega na tym, że wszyscy współwłaściciele są zobowiązani do płacenia podatku od nieruchomości wspólnej, ale zapłacenie całego podatku przez jednego lub kilku z nich powoduje wygaśnięcie zobowiązania podatkowego w stosunku do wszystkich. Osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości wraz z osobą prawną (spółką) prowadzącą działalność gospodarczą ma obowiązek opłacać podatek od nieruchomości według podwyższonych stawek, obowiązujących dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Solidarny charakter zobowiązania podatkowego przy współwłasności nieruchomości oznacza, że nie można rozdzielić go na stawkę podatku „zwykłą” i na stawkę podatku dla współwłaściciela nieruchomości prowadzącego działalność gospodarczą.

Decyzja organu podatkowego wobec współwłaścicieli nieruchomości

Organ podatkowy opodatkowując współwłaścicieli wydaje jedną decyzję dotyczącą całej nieruchomości, bez wyszczególniania udziałów współwłaścicieli. Organy podatkowe wymierzają podatek osobom fizycznym w ogólnej kwocie w jednej decyzji, skierowanej do wszystkich współwłaścicieli. Decyzję organ podatkowy doręcza wszystkim współwłaścicielom, na których solidarnie ciąży obowiązek uiszczenia podatku. W praktyce często jeden współwłaściciel płaci podatek od nieruchomości w pełnej wysokości, a następnie współwłaściciele dzielą między sobą kwotę podatku na podstawie przypadającego im udziału we współwłasności.

W przypadku współwłasności nieruchomości obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na jej współwłaścicielach, a zatem organy podatkowe mają obowiązek przesyłania pism i decyzji podatkowych do każdego ze współwłaścicieli, niezależnie od tego, czy i w jaki sposób wywiązują się oni z ciążących na nich obowiązków podatkowych.

W myśl przepisu art. 3 ust. 4 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych małżonkowie traktowani są tak jak inni współwłaściciele. Nie są już oni łącznie zobowiązani do zapłacenia podatku od nieruchomości stanowiących ich współwłasność, jak i odrębną własność każdego z nich. W obowiązującym stanie prawnym małżonkowie otrzymują jedną, odrębną decyzję na nieruchomość wspólną (wchodzącą w skład majątku małżeńskiego). Małżonek, który jest właścicielem takiej nieruchomości, otrzymuje odrębną decyzję podatkową. Decyzje te powinny być doręczone małżonkom podatnikom.

W sytuacji gdy jeden ze współwłaścicieli nieruchomości pozostaje zwolniony z obowiązku zapłaty podatku, a zwolnienie to wynika z okoliczności dotyczących jedynie tego współwłaściciela, pozostali współwłaściciele pozostają nadal w pierwotnej sytuacji podatkowej, czyli są solidarnie odpowiedzialni za całość zobowiązania podatkowego obciążającego wspólną nieruchomość.

Może się zdarzyć w praktyce, że jeden ze współwłaścicieli nieruchomości spełnia warunki do zwolnienia z podatku od nieruchomości określone w art. 7 ust. 2 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych Chodzi tu np. o uczelnie, (zwolnienie nie dotyczy przedmiotów opodatkowania zajętych na działalność gospodarczą), szkoły oraz przedszkola publiczne i niepubliczne, przedsiębiorców o statusie centrum badawczo-rozwojowego uzyskanym na zasadach określonych w przepisach o niektórych formach wspierania działalności innowacyjnej, w odniesieniu do przedmiotów opodatkowania zajętych na cele prowadzonych badań i prac rozwojowych. W takim wypadku od wysokości obowiązku podatkowego naliczonego od całej nieruchomości należy odliczyć - obliczając wymiar należnego podatku - kwotę, która wynika z opodatkowania części zwolnionej (wykorzystywanej przez podatnika zwolnionego). Dopiero od tak wyliczonego obowiązku podatkowego wszyscy współwłaściciele będą ponosić odpowiedzialność solidarną.

Współwłasność nieruchomości można znieść

Obowiązek solidarnego płacenia podatku od nieruchomości może może być odczuwany jako niesprawiedliwy i krzywdzący u podatnika, będącego współwłaścicielem nieruchomości, ponieważ spoczywa na nim obowiązek uiszczenia całego podatku ustalonego decyzją, choć w rzeczywistości korzysta tylko z części nieruchomości. W razie braku możliwości porozumienia się z drugim współwłaścicielem co do podziału wydatków poniesionych przez jednego z nich w związku z uiszczeniem podatku od nieruchomości w pełnej wysokości, można w takiej sytuacji wystąpić o zniesienie współwłasności nieruchomości. Współwłasność można znieść w umowie cywilnoprawnej albo można zwrócić się do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności nieruchomości.

Wyjątki od solidarnego płacenia podatku za nieruchomość będącej we współwłasności

Zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe, o których jest mowa wyżej nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego - garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności. Tak wynika z art. 3 ust. 4a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który wszedł w życie 1 stycznia 2016 roku.

Ponadto jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej. W sytuacji gdy wyodrębniono własność dwóch lokali, ale stanowią one własność jednego podmiotu, jak i gdy pozostała nieruchomość stanowi jego własność, to ten właściciel obciążony jest podatkiem od całej nieruchomości budynkowej i gruntowej.

1.03.2016