Egzekucja z nieruchomości - na czym polega i jak przebiega?
Egzekucja z nieruchomości jest długotrwałym i dość skomplikowanym sposobem dochodzenia roszczeń. To skuteczne rozwiązanie, szczególnie gdy długi właściciela nieruchomości są wysokie.
Wyjaśniamy, na czym polega i jak przebiega procedura egzekucji z nieruchomości.
Egzekucja z nieruchomości za niepłacenie podatków lub rat kredytu
W obu przypadkach – gdy dłużnik nie uiścił ciążącego na nim zobowiązania podatkowego i gdy nie spłaca w ustalonych terminach rat kredytowych – zasady przeprowadzania egzekucji są podobne, choć regulują je odrębne przepisy (odpowiednio ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji i Kodeks postępowania cywilnego).
Za długi odpowiadasz całym majątkiem, co oznacza, że wierzyciel może – wedle własnego uznania – prowadzić egzekucję z twojego wynagrodzenia za pracę, rachunków bankowych, ruchomości i wreszcie z nieruchomości (lub jej ułamkowej części, a także prawa użytkowania wieczystego). Dotyczy to również kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości.
Gdyby kwota uzyskana z odebranej i sprzedanej na licytacji nieruchomości okazała się niższa od długu, bank może sięgnąć również po inne składniki majątku kredytobiorcy.
Egzekucję z nieruchomości rozpoczyna wystawienie przez wierzyciela tytułu wykonawczego
Egzekucję z nieruchomości rozpoczyna wystawienie przez wierzyciela tytułu wykonawczego, czyli dokumentu stwierdzającego istnienie długu, roszczenia wierzyciela i obowiązek dłużnika.
Zaległe podatki są ściągane w trybie administracyjnym. Wierzycielem i jednocześnie organem egzekucyjnym jest naczelnik urzędu skarbowego. Jeśli przykładowo podatnik nie uiści należnego VAT, naczelnik urzędu skarbowego wystawi tytuł wykonawczy i z urzędu przystąpi do egzekucji. Będzie ją prowadzić tak zwany komornik skarbowy, czyli kierownik komórki organizacyjnej urzędu skarbowego prowadzącej egzekucję administracyjną.
Postępowanie egzekucyjne dotyczące niespłacanego kredytu jest prowadzone w trybie sądowym. Organem egzekucyjnym jest tu komornik działający przy sądzie, w którego okręgu jest położona nieruchomość dłużnika.
Uzyskanie przez bank (czyli wierzyciela) tytułu wykonawczego wbrew pozorom nie trwa długo. Nie musi on być stroną czasochłonnych i żmudnych postępowań sądowych o zapłatę. Przepisy prawa bankowego pozwalają mu działać błyskawicznie, bez obowiązku informowania dłużnika o tego typu działaniach. Podczas zawierania umowy kredytowej składamy zawsze pisemne oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Dzięki temu bank po wypowiedzeniu umowy może od razu wystawić bankowy tytułu egzekucyjny i zwrócić się do sądu o nadanie mu klauzuli wykonalności. Sąd ma na to trzy dni. Potem – po otrzymaniu od wierzyciela wniosku o wszczęcie egzekucji – inicjatywę przejmuje komornik sądowy. Procedura egzekucji z nieruchomości składa się z pięciu etapów.
Zajęcie nieruchomości - przejęcie domu lub mieszkania (etap 1)
Pierwszą czynnością komornika jest wezwanie dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Dopiero w tym momencie dłużnik się dowiaduje, że celem egzekucji długu jest przejęcie jego domu lub mieszkania. Razem z wezwaniem otrzymuje odpis tytułu wykonawczego (chyba że został mu doręczony wcześniej). Jednocześnie organ przesyła do sądu prowadzącego księgi wieczyste wniosek o dokonanie w księdze wieczystej zajętej nieruchomości wpisu o wszczęciu egzekucji lub składa wniosek do zbioru dokumentów, gdy nieruchomość nie ma księgi.
Z chwilą doręczenia wezwania (bądź dokonania wpisu w księdze wieczystej, jeśli wezwania nie doręczono) następuje tak zwane zajęcie nieruchomości. Przedmiotem zajęcia jest nieruchomość i wszystkie prawa, pożytki, wierzytelności i przynależności, które są z nią związane (które mogą być obciążone hipoteką). Zajęciu podlegają więc również płody rolne, kopaliny, dochody z zawartych umów najmu lub dzierżawy, odszkodowania wypłacane na podstawie umów ubezpieczenia nieruchomości.
Skutki zajęcia nieruchomości
Taka nieruchomość z reguły pozostaje w zarządzie dłużnika, co oznacza, że może on nadal z niej korzystać. Nie może natomiast nią rozporządzać, czyli jej sprzedać, oddać w darowiźnie, obciążyć (na przykład hipoteką) ani oddać w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę. Takie czynności będą nieważne albo nie wywołają żadnych skutków wobec osoby, która nabędzie nieruchomość na licytacji.
W razie podejmowania zakazanych czynności bądź niemożności wykonywania przez dłużnika zarządu z przyczyn przez niego niezawinionych (wyjazd, choroba) sąd/naczelnik urzędu skarbowego może ustanowić własnego zarządcę. Będzie on miał prawo pobierać wszelkiego rodzaju dochody i pożytki z zajętej nieruchomości i przeznaczać je na koszty egzekucji, bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości lub przedsiębiorstwach znajdujących się na niej i należących do dłużnika, alimenty, które jest on zobowiązany płacić (chyba że przysługują członkom rodziny pozostającym z nim we wspólnym gospodarstwie domowym), należności podatkowe, zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu oraz należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości. Jeżeli pozostanie jakaś nadwyżka dochodów, zarządca złoży ją na rachunek depozytowy sądu.
Opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości (etap 2)
Jeśli nie spłacisz długu względem urzędu skarbowego lub banku w terminie określonym w wezwaniu, komornik na wniosek wierzyciela dokona opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. O terminie tych czynności zawiadomi znanych mu uczestników.
Oprócz wierzyciela i dłużnika uczestnikami postępowania egzekucyjnego z nieruchomości są również osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na tej nieruchomości, a gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste – także organ, który zawarł umowę o to użytkowanie (wójt, burmistrz lub prezydent miasta). Ponadto komornik wezwie – zamieszczając obwieszczenie publiczne w budynku sądu rejonowego i w urzędzie gminy/miasta – uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.
Przeczytaj też: Jak kupić działkę na licytacji komorniczej
Opisu nieruchomości dokonuje komornik, natomiast jej oszacowania – powołany przez niego biegły. Podaje się w nim osobno wartość nieruchomości, budowli, innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całej nieruchomości i ewentualnie jej wydzielonej części. Dłużnik ma bowiem prawo (nie później niż przy dokonywaniu opisu i oszacowania) złożyć wniosek o wystawienie na licytację tylko części nieruchomości, jeżeli cena jej wywołania wystarczy na zaspokojenie wierzyciela. Rozstrzyga o tym komornik. W razie wydzielenia takiej części dalsze postępowanie co do reszty nieruchomości będzie zawieszone do czasu ukończenia licytacji.
Opis i oszacowanie można zaskarżyć w ciągu 2 tygodni od dnia ich ukończenia
To ważne uprawnienie, ponieważ ostateczna suma oszacowania decyduje o cenie wywoławczej podczas licytacji. W interesie dłużnika jest ustalenie jak najwyższej wartości nieruchomości. Skargę na opis i oszacowanie składa się – zależnie od trybu egzekucji – do sądu rejonowego, przy którym działa komornik, lub do dyrektora izby skarbowej, ale za pośrednictwem naczelnika urzędu skarbowego.
Obwieszczenie o licytacji (etap 3)
Po upływie 2 tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania komornik wyznacza i ogłasza termin licytacji.
Odpowiednie obwieszczenie jest wywieszane w budynku sądu/urzędu skarbowego i w urzędzie gminy oraz zamieszczane w dzienniku poczytnym w danej miejscowości i na stronie inter netowej Krajowej Rady Komorniczej. Powinno być także doręczone uczestnikom postępowania oraz gminie, urzędowi skarbowemu i organom ubezpieczeń społecznych (te urzędy mogą zgłosić zestawienie należnych im od dłużnika danin).
W obwieszczeniu podawane są między innymi imię i nazwisko dłużnika oraz dane o nieruchomości, czas i miejsce licytacji, suma oszacowania i cena wywołania. Obwieszczenie musi być dokonane co najmniej dwa tygodnie przez planowanym terminem licytacji.
Licytacja publiczna i przybicie (etap 4)
Najniższa suma, za którą można nabyć nieruchomość na pierwszej licytacji, to trzy czwarte sumy oszacowania (jest to cena wywołania). Może ona zostać podwyższona o odszkodowanie przysługujące dłużnikowi z tytułu umowy ubezpieczenia dotyczącej nieruchomości w chwili jej zajęcia, do którego prawo przejdzie na nabywcę.
Przed przystąpieniem do licytacji każdy jej uczestnik jest zobowiązany do wpłacenia rękojmi w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania (zwanej też wadium). Zostanie mu zwrócona, jeśli nie wygra licytacji. A jeżeli to właśnie jemu zostanie udzielone przybicie, rękojmia będzie zaliczona na poczet ceny nabycia nieruchomości.
Licytacja jest publiczna i prowadzona ustnie. Najpierw komornik podaje do wiadomości obecnych: przedmiot przetargu, cenę wywołania, sumę rękojmi, termin uiszczenia ceny nabycia, ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach oraz innych daninach publicznych (jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona), z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia, prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia, zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeśli zaszły po jej opisie i oszacowaniu. Po ogłoszeniu najniższej ceny komornik wzywa do licytacji. Uczestnicy podają ustnie kolejne postąpienia, przy czym każda oferowana cena nabycia musi być wyższa od poprzedniej co najmniej o jeden procent ceny wywołania.
Komornik powinien uprzedzić obecnych, że po trzecim obwieszczeniu danej ceny dalsze postąpienia nie zostaną przyjęte. Gdy nikt już nie zgłasza postąpień, zamyka się przetarg i wymienia licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Sędzia nadzorujący/ komornik skarbowy wydaje postanowienie o przybiciu na jego rzecz.
Brakującą kwotę należy złożyć na rachunek depozytowy sądu/ urzędu skarbowego w ciągu dwóch tygodni, licząc od uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu (na to czeka się siedem dni, jeżeli nikt nie złoży skargi). Po uiszczeniu ceny licytant uzyskuje prawo do przysądzenia mu własności nieruchomości. Jeśli natomiast jej nie wpłaci, przybicie traci moc, a uiszczona rękojmia nie podlega zwrotowi. Jeśli nikt nie przystąpił do pierwszego przetargu, a przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, może je przejąć wierzyciel hipoteczny (na przykład bank, który udzielił kredytu na kupno tego lokalu) za trzy czwarte sumy oszacowania. Musi jednak złożyć wniosek o przejęcie w ciągu tygodnia od licytacji.
Kto płaci za egzekucję
Z reguły płaci dłużnik. Wierzyciel może być zobowiązany do zapłaty kosztów egzekucyjnych tylko wtedy, gdy dłużnik nie dysponuje odpowiednimi środkami, a nie ma podstawy do umorzenia mu tych kosztów albo obciążenia nimi budżetu państwa.
Podstawą nałożenia na wierzyciela zwrotu kosztów będzie też niezgodne z prawem wszczęcie i prowadzenie egzekucji. Na umorzenie całości lub części kosztów egzekucyjnych dłużnik może liczyć tylko w wyjątkowych sytuacjach. Na przykład gdy wykaże, że nie jest w stanie ich ponieść bez znacznego uszczerbku dla swojej sytuacji finansowej (wniosek w sprawie umorzenia należy skierować do naczelnika urzędu skarbowego lub sądu rejonowego, przy którym działa komornik), albo gdy ściągnięcie kosztów niosłoby za sobą kolejne niewspółmierne wydatki.
Jest też możliwość rozłożenia kosztów egzekucyjnych na raty ze względu na ważny interes dłużnika (jeśli naczelnik urzędu skarbowego nie przychyli się do takiego wniosku, można złożyć zażalenie do organu wyższego stopnia, czyli dyrektora izby skarbowej, a w wypadku egzekucji sądowej – do prezesa sądu).
Warto się starać o umorzenie bądź rozłożenie kosztów na raty, bo są to wysokie kwoty.
Jakie są koszty egzekucji z nieruchomości
W przypadku egzekucji bankowej szacuje się je na 30% wartości długu (kwoty niespłaconego kredytu).
Na koszty egzekucji administracyjnej składają się natomiast:
- opłaty egzekucyjne, na przykład 8% kwoty egzekwowanej należności (ale nie więcej niż 34 200 zł) za zajęcie nieruchomości;
- opłata manipulacyjna – 1% kwoty egzekwowanych należności objętych każdym tytułem wykonawczym;
- opłaty za dokonane czynności egzekucyjne, na przykład za zamieszczenie ogłoszenia w prasie, należności biegłych, koszty przejazdu i delegacji poborcy, koszty przewozu, załadowania, rozładowania oraz przechowania ruchomości usuniętych z opróżnionych budynków, sporządzenia dokumentów, prowadzenia zarządu zajętej nieruchomości, uzyskania informacji o majątku dłużnika.
Wyznaczenie drugiej licytacji
Gdy pierwsza licytacja nie doprowadziła do sprzedaży i nie wpłynął wniosek o przejęcie nieruchomości, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację. Cena wywołania tym razem wynosi dwie trzecie sumy oszacowania (a 70% w razie egzekucji administracyjnej za niezapłacone podatki).
Gdyby i tym razem przetarg nie doszedł do skutku, nieruchomość będą mogli przejąć – po cenie nie niższej niż dwie trzecie (lub 70%) sumy oszacowania – wierzyciel (ale nie urząd skarbowy) lub współwłaściciel nieruchomości. Jeżeli wniosek o przejęcie złoży kilka osób, pierwszeństwo przysługuje tej, która zaoferowała wyższą cenę, a przy równych cenach – tej, czyja należność jest większa.
Jeśli zaś po drugiej licytacji nikt nie przejął nieruchomości na własność, sądowe postępowanie egzekucyjne się umarza, a nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie pół roku.
W wypadku egzekucji prowadzonej w trybie administracyjnym może jeszcze dojść do trzeciej licytacji z ceną wywoławczą w wysokości 65% wartości nieruchomości, a gdy i ta zakończy się fiaskiem – egzekucję z nieruchomości można rozpocząć na nowo po upływie roku.
Kto jest wyłączony z udziału w licytacji
Z udziału w przetargu są wyłączeni: dłużnik, komornik, rodzina dłużnika i komornika (małżonek, dzieci, rodzice i rodzeństwo), osoba obecna na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji (wylicytował, ale nie zapłacił), a także osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, ale go nie przedstawiły (na przykład cudzoziemcy).
Podział sumy uzyskanej z licytacji (etap 5)
Niezwłocznie po pojawieniu się pieniędzy na rachunku depozytowym sądu/urzędu skarbowego komornik sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji (między poszczególnych wierzycieli i osoby, które przed zajęciem nieruchomości nabyły na niej prawa stwierdzone w opisie i oszacowaniu lub zgłoszone i udowodnione najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu, oraz na pokrycie kosztów egzekucji). Projekt planu musi zatwierdzić sędzia/naczelnik urzędu skarbowego.
Dłużnik jest powiadamiany o sporządzeniu planu i ma prawo w ciągu dwóch tygodni wnieść przeciwko niemu zarzuty.
Podstawa prawna:
- ustawa z 17.06.1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j.DzU z 2012 r. poz. 1015 z późn. zm.)
- Kodeks postępowania cywilnego
- Ordynacja podatkowa
