Czy warto pożyczać pieniądze pod zastaw nieruchomości
Jeżeli wybudujesz dom, możliwość zamieszkania w nim nie będzie jedyną korzyścią z inwestycji. Nieruchomość umożliwi również zaciągnięcie pożyczki hipotecznej niżej oprocentowanej niż kredyt konsumencki.
Większość banków oferuje pożyczki hipoteczne (lub tzw. kredyt niecelowy) pod warunkiem ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Z punktu widzenia banku najlepiej, jeśli prawnym zabezpieczeniem kredytu będzie nieruchomość mieszkalna (dom, mieszkanie, działka zabudowana domem). Większym problemem może okazać się ustanowienie hipoteki na gruntach o przeznaczeniu rolnym, usługowym, przemysłowym, na siedliskach, działkach leśnych itp.
Za i przeciw
Kredyt niecelowy ma swoje zalety i wady. Do korzyści możemy zaliczyć możliwość rozłożenia spłaty zadłużenia na dłuższy okres niż w przypadku kredytu konsumenckiego – w większości banków będzie to 15, a nawet 25 lat. Trzeba jednak pamiętać, że w związku z brakiem celu mieszkaniowego zdecydowana większość banków podniesie marżę średnio o 1-3% w porównaniu z kredytem hipotecznym. Podwyższona marża będzie obowiązywać w całym okresie kredytowania (jest ona jednym z dwóch składników oprocentowania, drugi to zmienna stawka referencyjna WIBOR lub LIBOR, niezależna od banku). To zaś znacząco wpłynie na wysokość rat.
Warto wspomnieć, że nie ma ustalonej maksymalnej kwoty kredytu niecelowego, niemniej bank przyjmie tzw. wymuszoną wartość sprzedaży, czyli określony procent wartości nieruchomości, jako górną granicę kwoty pożyczki. Zwykle jest to od 60 do 80% wartości nieruchomości. Jeśli dodatkowo zabezpieczeniem ma być działka, to wskaźnik udziału kredytu w tej wartości może okazać się jeszcze niższy.
Dla kogo pożyczka hipoteczna?
Tego rodzaju kredyt może zaciągnąć każda pełnoletnia osoba fizyczna spełniająca warunki banku dotyczące zdolności kredytowej, wieku i zatrudnienia. Kredytobiorca musi być również oczywiście właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości. Tak jak w przypadku typowego kredytu hipotecznego i tutaj bank nie zabezpieczy się na nieruchomości osoby trzeciej. Utrudnieniem może być prowadzenie działalności gospodarczej przez kredytobiorcę. Część banków nie udzieli wtedy pożyczki hipotecznej w obawie przed próbą użycia środków pochodzących z kredytu na przykład na ratowanie firmy będącej w złej sytuacji finansowej, inwestycje itd. Na szczęście są też banki, które nie robią tego typu trudności.
Przemyślany wybór
Jeżeli środki z pożyczki hipotecznej zamierzamy przeznaczyć na cele inwestycyjne, należy się najpierw upewnić, czy konkretna inwestycja może być finansowana takim kredytem. Gdy chcielibyśmy pożyczkę wykorzystać na zakup innej nieruchomości, warto sprawdzić, czy byłoby możliwe uzyskanie kredytu hipotecznego, który jest niżej oprocentowany. Jednak bez względu na to, co zechcemy sfinansować pożyczką, trzeba rzetelnie ocenić koszty obsługi kredytu – czy nie będą one wyższe niż zyski, jeżeli środki zamierzamy przeznaczyć na inwestycje.
Do oszacowania wartości nieruchomości, na której bank ustanowi hipotekę, będzie potrzebny operat szacunkowy sporządzony przez dział wewnętrzny banku lub przez zewnętrznego rzeczoznawcę majątkowego. Decydując się na rzeczoznawcę z zewnątrz, powinniśmy najpierw sprawdzić, czy jego nazwisko znajduje się na liście rzeczoznawców w banku, w którym zamierzamy zaciągnąć kredyt. Jeśli na niej figuruje, wtedy możemy zlecić wycenę. Należy przy tym pamiętać, że nawet gdy rzeczoznawca korzystnie dla nas oszacuje wartość nieruchomości, bank będzie miał zawsze prawo do korekty wartości, tak aby była dla niego bezpieczniejsza.
Pożyczka pod zastaw: złotówki czy waluta obca?
Podobnie jak przy kredycie hipotecznym również w przypadku kredytu niecelowego powinniśmy się dowiedzieć, czy bank udziela kredytów indeksowanych bądź denominowanych w walutach obcych. Zwykle, gdy bank udziela kredytów mieszkaniowych w walutach obcych, będzie to możliwe także w przypadku kredytu na dowolny cel. Decyzja o wyborze waluty powinna być zawsze przemyślana z uwzględnieniem okresu kredytowania i aktualnej sytuacji na rynku walutowym. Powinniśmy się zastanowić, czy decydujemy się na poniesienie ryzyka ewentualnej straty wynikającej ze spreadu walutowego oraz wzrostu kursu waluty w stosunku do złotego. Musimy również wziąć pod uwagę zmieniającą się sytuację na rynku walutowym i to, że od kilku miesięcy banki znacznie częściej udzielają kredytów złotowych, a te w walutach bardzo trudno uzyskać. Są też obarczone wysokim ryzykiem.
Hipoteka a własność
Nadal wiele osób jest przekonanych, że jeśli w księdze wieczystej jest wpisana hipoteka banku, to właściciel nieruchomości ma ograniczone prawo dysponowania nią. Nie jest to prawda – wpis banku w księdze wieczystej oznacza jedynie, że właściciel zaciągnął „jakiś” kredyt, który zabezpieczył nieruchomością. Obciążając własną nieruchomość, jej właściciel w dalszym ciągu zachowuje pełne prawo do zarządzania nią. Prawo takie straciłby dopiero wówczas, gdyby przestał spłacać kredyt, a bank wszcząłby postępowanie windykacyjne, które ostatecznie skończyłoby się decyzją o przejęciu nieruchomości.
Sprzedaż domu z kredytem
Gdyby natomiast kredytobiorca chciał sprzedać obciążoną nieruchomość, musiałby wystąpić do banku z prośbą o saldo zadłużenia. Bank ma obowiązek wydać taki dokument i na jego podstawie – jeśli transakcja doszłaby do skutku – w akcie notarialnym wskazano by kwotę, którą kupujący musiałby wpłacić do banku, ewentualną nadwyżkę przekazując na konto sprzedającego. Gdyby jednak cena transakcyjna okazała się niższa niż zadłużenie – co teoretycznie jest możliwe – wtedy sprzedający musiałby wpłacić różnicę na konto banku, aby ten zwolnił hipotekę.
Ustanowienie hipoteki na nieruchomości nie czyni nas „niewolnikami” banku. Dalej możemy czuć się pełnoprawnymi właścicielami swojego domu czy mieszkania. Ponadto banki udzielają pożyczek hipotecznych na korzystnych warunkach, ponieważ nieruchomość jest dla nich pewnym zabezpieczeniem. Dla właścicieli nieruchomości zaś jest to szansa na uzyskanie kredytu niżej oprocentowanego niż gotówkowy.
