Spłata kredytu hipotecznego po rozwodzie. Jakie możliwości mają byli małżonkowie?
Co się dzieje z kredytem hipotecznym po rozwodzie? Kto powinien dalej spłacać raty wspólnie zaciągniętej pożyczki? Jakie możliwości mają byli małżonkowie?
Autor: thinkstockphotos.com
Rozwód małżeństwa nie oznacza rozstania z kredytem. Kto zatem powinien dalej spłacać raty wspólnie zaciąganej pożyczki? Czy ten, komu przypadnie dom? Co się stanie, gdy mimo obietnic nie będzie płacił?
Jeśli małżonkowie wzięli kredyt na kupno nieruchomości lub budowę domu, to po rozwodzie nadal są oboje zobowiązani do jego spłaty. Zobowiązanie to ma charakter solidarny, co zgodnie z art. 366 Kodeksu cywilnego oznacza, że gdy do banku nie wpłyną w terminie raty kredytu, może on zażądać spłaty od obojga kredytobiorców albo któregokolwiek z nich. Nawet wtedy, gdy w wyniku podziału majątku kredytowana nieruchomość stała się własnością tylko jednej osoby.
Warto też pamiętać, że choć kredyt jest zabezpieczony hipoteką ustanowioną na nieruchomości, dłużnicy odpowiadają za jego spłatę całym swoim majątkiem. Bank może więc ściągać dług również z ich rachunków bankowych i wynagrodzenia, a nie od razu wystawiać nieruchomość na licytację. Jak uniknąć takich problemów?
Sprzedaż nieruchomości, wynajem domu lub mieszkania
Najprostszym rozwiązaniem problemu wspólnego kredytu po rozwodzie jest sprzedaż nieruchomości, spłata zadłużenia ze środków uzyskanych z transakcji i podział ewentualnej nadwyżki. Trzeba jednak sprawdzić, czy będzie to opłacalne: czy bank nie weźmie prowizji za przedwczesną spłatę (na ogół dotyczy to trzech-pięciu lat od podpisania umowy kredytowej) i czy możliwa do uzyskania cena wystarczy na pokrycie długu (może być zbyt niska, gdy kredyt był zaciągany w obcej walucie lub spadły ceny rynkowe nieruchomości).
Gdyby się okazało, że mimo sprzedaży spłata kredytu wymaga dołożenia znacznej kwoty, można rozważyć wynajęcie domu czy mieszkania i opłacanie rat kredytu pieniędzmi uzyskanymi z najmu do czasu, aż sprzedaż stanie się bardziej opłacalna. Wymaga to jednak zgodnej współpracy byłych małżonków, która nie zawsze jest możliwa. To rozwiązanie ma też istotną wadę: rozwiedzeni współkredytobiorcy do czasu całkowitej spłaty zadłużenia mają ograniczoną zdolność do zaciągania kolejnych pożyczek, na przykład na kupno nowego lokum. Jeżeli jedno z byłych małżonków chce zatrzymać nieruchomość dla siebie, należy poszukać innego sposobu na spłatę wspólnego kredytu.
Co dzieje się z dopłatą do kredytu Rodzina na swoim po rozwodzie?
Program o tej nazwie funkcjonował w latach 2006-2012. Osoby, które zaciągnęły kredyt Rodzina na swoim, przez osiem lat otrzymują z budżetu państwa dopłatę do odsetek. Rozwód współkredytobiorców oraz przeniesienie nieruchomości i kredytu na jednego z nich nie spowoduje konieczności zwrotu otrzymanych dopłat ani ich wstrzymania. Zbycie nieruchomości i przedterminowa spłata kredytu też nie skutkują koniecznością zwrotu uzyskanych dopłat (dalszych oczywiście już nie będzie, skoro kredyt zostanie spłacony).
Inaczej może być w razie wynajmu kredytowanego lokum lub kupna innego przez któregokolwiek z byłych małżonków, którzy wspólnie wzięli preferencyjny kredyt. Przepisy art. 9 ustawy o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania nakazują w takich wypadkach zaprzestanie dopłat i – co ważne – zobowiązują kredytobiorców do powiadomienia banku o fakcie kupna albo wynajmu w ciągu 14 dni od podpisania stosownej umowy. Brak powiadomienia skutkuje wypowiedzeniem umowy kredytowej i koniecznością zwrotu zadłużenia wraz z uzyskanymi dopłatami. Tak samo będzie w przypadku zaprzestania spłaty i w następstwie wypowiedzenia umowy kredytu.
Warto też pamiętać, że Bank Gospodarstwa Krajowego prowadzi rejestr osób, które zaciągnęły kredyt Rodzina na swoim i tym samym skorzystały z pomocy państwa przy kupnie mieszkania/domu (i raczej nie będą mogły z niej ponownie skorzystać). Wyłączenie ze spłaty któregokolwiek z byłych małżonków nie jest podstawą do wykreślenia go z owego rejestru.
Podział majątku nie rozwiązuje problemów
W wyniku rozwodu powstaje między małżonkami rozdzielność majątkowa (chyba że wcześniej podpisali intercyzę) i każdemu z nich przypada zwykle połowa każdej rzeczy, którą wspólnie kupili. Podziału wspólnego majątku mogą dokonać w umowie cywilnoprawnej lub – gdy nie ma między nimi zgody w kwestii tego, co komu przypadnie – przed sądem. Umowa dotycząca podziału mieszkania, domu czy działki musi mieć formę aktu notarialnego. O ile można podzielić składniki majątku (w tym przyznać nieruchomość obciążoną kredytem mężowi albo żonie), o tyle nie da się tego w prosty sposób zrobić z długami (niespłaconym kredytem).
Można co prawda w umowie lub w orzeczeniu sądowym wskazać, który z byłych małżonków ma spłacać kredyt (zazwyczaj ten, który zatrzyma nieruchomość), i zwolnić drugiego z tego obciążenia, ale nie będzie to mieć wpływu na zapisy umowy kredytowej. Trzeba pamiętać, że umowa z bankiem zawarta przed rozwodem obowiązuje również po rozwodzie i spłata kredytu nadal obciąża obydwoje byłych małżonków.
Jeśli osoba zobowiązana w umowie lub orzeczeniu sądu do opłacania rat nie będzie się z tego wywiązywać, bank może wezwać do spłaty kredytu również drugiego współkredytobiorcę, a w razie odmowy rozpocząć egzekucję długu i z jego majątku. W takiej sytuacji osoba zwolniona z obowiązku płacenia rat po uregulowaniu długu może dochodzić od byłego współmałżonka w drodze roszczenia regresowego zwrotu kwot uiszczonych na rzecz banku, jednak – gdy ten nie odda ich dobrowolnie – będzie to wymagać złożenia pozwu do sądu.
"Przepisanie" kredytu na jednego z byłych małżonków
Można zaproponować w banku, żeby „wykreślił” z umowy kredytowej jednego ze współkredytobiorców, a tym samym obciążył dalszą spłatą pozostałego kredytu wyłącznie drugiego z nich. Taka zmiana warunków umowy jest możliwa (to tak zwane przejęcie długu na podstawie art. 519-526 Kodeksu cywilnego), ale tylko za zgodą obojga eksmałżonków i banku. Ten musi mieć pewność, że osoba przejmująca dług ma wystarczającą zdolność kredytową. Konieczne więc będzie dostarczenie nowych dokumentów poświadczających aktualne zarobki i ewentualne obciążenia finansowe (na przykład alimenty), zbadanie aktualnej wartości rynkowej kredytowanej nieruchomości, a być może również ustanowienie dodatkowych zabezpieczeń spłaty (na przykład poręczeń osób trzecich).
Podpisanie aneksu do umowy kredytowej będzie się wiązać z kosztami jego sporządzenia (naliczanymi według regulaminu i cennika danego banku) oraz zmiany treści wpisu hipoteki w księdze wieczystej (150 zł). Nie można wykluczyć również, że zmiana umowy będzie się wiązać z podwyżką marży. Trzeba się jednak liczyć z tym, że bank może się nie zgodzić na przejęcie zobowiązania przez jednego ze współkredytobiorców, gdy uzna, że jest to dla niego mniej bezpieczne. Można wówczas zaproponować wpisanie nowego partnera życiowego albo członka rodziny do umowy w miejsce byłego małżonka. To może podwyższyć zdolność kredytową.
Innym rozwiązaniem może być spłata części kredytu, tak żeby pozostały dług zmieścił się w zdolności kredytowej małżonka, który go przejmie. Jeżeli bank nie chce przystać na żadną z tych propozycji, można jeszcze rozważyć refinansowanie kredytu, czyli spłatę ze środków uzyskanych przez osobę, która ma przejąć zadłużenie, w innym banku (który ma mniejsze wymagania co do zdolności kredytowej).
Program Mieszkanie dla Młodych - co dzieje się w przypadku rozwodu?
Program Mieszkanie dla Młodych wszedł w życie z początkiem 2014 r. Pomoc państwa polega tu na jednorazowej dopłacie do wkładu własnego wymaganego przy zaciąganiu kredytu na kupno mieszkania lub domu i ewentualnie spłacie części kredytu (wysokość wsparcia zależy od liczebności rodziny). Zgodnie z art. 14 ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi kredytowanego domu nie można bez konsekwencji finansowych przez pięć lat sprzedać, wynająć ani użyczyć innej osobie.
W tym czasie nie wolno też kredytobiorcom nabyć innego lokum (chyba że w drodze dziedziczenia). Taka czynność spowoduje bowiem konieczność zwrotu części uzyskanej dopłaty. Tę część oblicza się, mnożąc kwotę uzyskanego dofinansowania wkładu własnego przez liczbę pełnych miesięcy pozostających do zakończenia okresu pięciu lat od nabycia domu i dzieląc następnie wynik przez 60. O wystąpieniu któregokolwiek z powyższych zdarzeń nabywca powinien poinformować bank w ciągu 30 dni, a zwrotu dokonać w ciągu 60 dni. Jeżeli nie dotrzyma tego obowiązku, zostanie obciążony odsetkami ustawowymi. Zarówno rozwód współkredytobiorców, jak i przejęcie spłaty przez jednego z nich nie powodują konieczności zwrotu dofinansowania. Pomoc z programu MdM można uzyskać tylko raz.
