Spis treści
Sierpień przyniósł kontynuację trendu kurczenia się oferty mieszkań na rynku wtórnym, jednak w przeciwieństwie do poprzednich miesięcy nie przełożyło się to na powszechne wzrosty cen. W największych miastach Polski sytuacja cenowa była zróżnicowana – w części z nich odnotowano stabilizację, a nawet spadki. Jak wynika z analizy portalu GetHome.pl, kluczowym czynnikiem hamującym podwyżki jest silna konkurencja ze strony rynku deweloperskiego.
Dane z wyszukiwarki Adradar wskazują, że na koniec sierpnia w całym kraju dostępnych było około 134,5 tys. mieszkań z drugiej ręki, podczas gdy miesiąc wcześniej było ich 137 tys. W ciągu miesiąca na rynek trafiło 30,5 tys. nowych ogłoszeń, czyli o 6 proc. mniej niż w lipcu. W tym samym czasie z portali zniknęło 33 tys. lokali, co oznacza, że ubyło ich więcej, niż przybyło nowych. Podaż systematycznie się zmniejsza.
– Sierpień tradycyjnie należy do miesięcy, w których aktywność uczestników rynku mieszkaniowego słabnie. Dotyczy to zarówno osób wystawiających mieszkania na sprzedaż, jak i kupujących. Warto jednak zwrócić uwagę, że mimo wakacyjnego spowolnienia z rynku zniknęło nieco więcej mieszkań niż rok wcześniej. To sugeruje, że mamy raczej do czynienia z sezonowym spowolnieniem aktywności niż z wyraźnym osłabieniem popytu – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
Spadki podaży widoczne we wszystkich metropoliach
Zmniejszona liczba ofert była widoczna we wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach. W Warszawie oferta skurczyła się z 14,3 tys. do 13,9 tys. mieszkań (-3 proc.), w Krakowie z 8 tys. do 7,6 tys. (-5 proc.), a w Trójmieście z 8,2 tys. do 7,7 tys. (-6 proc.). Spadki odnotowano również we Wrocławiu (-3 proc.), Poznaniu (-5 proc.), Katowicach (-5 proc.) i Łodzi (-2 proc.).
Jeszcze wyraźniej ten trend widać w ujęciu rocznym. W porównaniu z sierpniem ubiegłego roku oferta mieszkań używanych jest znacznie mniejsza. Największe spadki odnotowano we Wrocławiu (-22 proc.) i Warszawie (-20 proc.). W Krakowie i Łodzi podaż zmniejszyła się o 15 proc., w Katowicach o 13 proc., a w Trójmieście i Poznaniu o 8 proc.
Kurcząca się oferta nie przełożyła się na powszechne podwyżki cen
Mimo malejącej liczby dostępnych lokali, sierpień przyniósł wyhamowanie wzrostów cenowych. Największą podwyżkę średniej ceny metra kwadratowego odnotowano we Wrocławiu, gdzie wzrosła ona z 13,7 tys. zł do 14,5 tys. zł (+6 proc.). Wzrosty pojawiły się też w Łodzi (z 9 tys. do 9,2 tys. zł za mkw.), Trójmieście (z 17,3 tys. do 17,4 tys. zł) oraz Warszawie (z 18 tys. do 18,1 tys. zł).
Jednocześnie w trzech metropoliach średnie ceny ofertowe spadły. W Krakowie cena metra kwadratowego obniżyła się z 17,1 tys. do 16,9 tys. zł, w Poznaniu z 12,1 tys. do 12 tys. zł, a w Katowicach nieznacznie spadła poniżej poziomu 12,1 tys. zł.
– Sam spadek liczby ofert nie oznacza jeszcze, że właściciele mieszkań mogą swobodnie podnosić ceny. W wielu miastach kupujący mają dziś bardzo szeroki wybór nowych lokali od deweloperów, dlatego sprzedający na rynku wtórnym muszą liczyć się z silną konkurencją. To jeden z powodów, dla których kurcząca się oferta nie przekłada się automatycznie na wzrost cen mieszkań używanych – mówi Marek Wielgo.
Ekspert dodaje, że skokowy wzrost cen we Wrocławiu czy Łodzi może być efektem statystycznym. Prawdopodobnie z rynku szybciej znikały mieszkania tańsze, co podniosło średnią cenę lokali pozostających w ofercie. W Łodzi mieszkania z drugiej ręki są średnio o ponad 20 proc. tańsze od nowych, a oferta deweloperów jest ponad dwukrotnie większa, co nasila ten mechanizm.
Rynek pierwotny hamulcem dla cen mieszkań używanych
Kluczowym czynnikiem wpływającym na sytuację jest bardzo duża podaż na rynku pierwotnym. We wszystkich siedmiu metropoliach deweloperzy oferują więcej mieszkań niż wynosi podaż na rynku wtórnym. Przykładowo, w Warszawie kupujący mogli wybierać spośród 17,5 tys. nowych mieszkań wobec 13,9 tys. używanych. W Krakowie ta relacja wynosiła 11,8 tys. do 7,6 tys., a w Łodzi dysproporcja była największa: 11 tys. lokali od deweloperów wobec zaledwie 4,5 tys. z drugiej ręki.
– Jeszcze rok czy dwa lata temu ograniczona podaż mieszkań na rynku wtórnym mogłaby prowadzić do wyraźniejszego wzrostu cen. Obecnie barierą jest bardzo duża oferta mieszkań deweloperskich. Kupujący mogą więc wybierać między lokalami używanymi i nowymi, a to osłabia presję na podwyżki cen na rynku wtórnym – podsumowuje Marek Wielgo.
Przewaga cenowa rynku wtórnego kluczowa, ale nierówna
Mieszkania z drugiej ręki wciąż pozostają tańsze od nowych, jednak skala tej różnicy jest bardzo zróżnicowana. Największą przewagę cenową rynek wtórny oferował w sierpniu w Łodzi (21 proc. taniej) oraz Poznaniu (16 proc.). W Warszawie i Wrocławiu różnica wynosiła 8 proc., a w Katowicach 6 proc.
Najmniejszy dystans cenowy odnotowano w Trójmieście i Krakowie, gdzie mieszkania używane były tańsze od deweloperskich zaledwie o około 2 proc. To właśnie ten czynnik, zdaniem eksperta, mógł przyczynić się do spadku cen w stolicy Małopolski.
– Nieprzypadkowo właśnie w Krakowie średnia cena mieszkań na rynku wtórnym lekko spadła mimo kurczącej się oferty. Jeśli mieszkania używane nie dają kupującym wyraźnej korzyści cenowej w porównaniu z nowymi lokalami, właścicielom trudniej jest podnosić stawki. Tym bardziej że deweloperzy nadal dysponują bardzo dużą ofertą mieszkań i coraz częściej walczą o klientów dodatkowymi zachętami, np. w formie sporych bonifikat – komentuje Marek Wielgo.
Artykuł powstał przy wsparciu AI
- Przejdź do galerii: Najpiękniejsze domy w Polsce
20
