Huk w środku nocy. Budynek zaczął pękać
Do zdarzenia doszło w nocy z 11 na 12 maja 2022 r. w jednym z budynków osiedla Trzy Słońca na osiedlu Pyrzyckim w Stargardzie. Inwestycję zrealizowała firma etBud s.c. Budynek przy Armii Krajowej 8B miał część mieszkalną oraz usługową – na parterze działały m.in. delikatesy.
Mieszkańcy relacjonowali, że w nocy słyszeli silne trzaski i uderzenia. Później widoczne stały się pęknięcia ścian, zarówno wewnątrz mieszkań, jak i na elewacji. Uszkodzenia pojawiły się również w elementach konstrukcyjnych budynku. Na miejsce przyjechały straż pożarna, policja, przedstawiciele nadzoru budowlanego i samorządu.
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego zdecydował o opróżnieniu budynku i wyłączeniu go z użytkowania w trybie natychmiastowym. Nakazano również wykonanie doraźnych zabezpieczeń oraz przygotowanie ekspertyzy technicznej określającej sposób doprowadzenia obiektu do właściwego stanu.
Lokatorzy mieli bardzo mało czasu na zabranie swoich rzeczy. Według lokalnych relacji do budynku wchodzili później pojedynczo, pod nadzorem służb, żeby wynieść najpotrzebniejszy dobytek.
Tak rozpoczęła się sytuacja, która miała potrwać nie kilka tygodni czy miesięcy, ale ponad cztery lata.
Mieszkańcy wcześniej zgłaszali problemy z budynkiem
Co istotne, niepokojące symptomy miały pojawiać się jeszcze przed ewakuacją. Już w dniu katastrofy lokalne media cytowały mieszkańców twierdzących, że wcześniej zgłaszali deweloperowi uszkodzenia budynku. Jeden z lokatorów mówił wówczas wprost, że mieszkańcy wcześniej „walczyli” z deweloperem w związku z widocznymi uszkodzeniami.
Początkowo można było sądzić, że sprawa zakończy się stosunkowo szybko. Nadzór budowlany informował w maju 2022 r., że obiekt nie musi być rozbierany i może zostać naprawiony. Kluczowa miała być ekspertyza techniczna, która określi zakres robót.
Tak się jednak nie stało.
Budynek pozostawał nieużytkowany, a jego mieszkańcy nie wracali do swoich lokali. Z czasem coraz poważniejszym problemem stawało się nie tylko samo wykonanie naprawy, ale przede wszystkim ustalenie, kto powinien ją sfinansować i kto odpowiada za powstanie stanu zagrożenia.
Trzy ściany nośne zostały usunięte. Prokuratura stawia poważne zarzuty
Najważniejsze informacje dotyczące przyczyn problemów pojawiły się wraz z postępowaniem prokuratorskim.
W styczniu 2025 r. policja, na polecenie Prokuratury Rejonowej w Stargardzie, zatrzymała i doprowadziła cztery osoby: dwóch inwestorów oraz dwoje projektantów związanych z realizacją budynku.
Zarzuty prokuratury pokazują, że sprawa nie dotyczy jedynie błędu wykonawczego czy pojedynczej wady technicznej.
Według śledczych inwestorzy mieli nie uzyskać zmiany decyzji budowlanej, mimo wprowadzenia podczas realizacji istotnych zmian. Prokuratura zarzuciła im również powierzenie kierowania pracami osobie niemającej odpowiedniego wykształcenia budowlanego, brak właściwego dopilnowania dokumentacji powykonawczej oraz brak odpowiedniej reakcji na sposób prowadzenia dziennika budowy i obecność kierownika na budowie.
Jeszcze poważniej brzmią zarzuty dotyczące zmian w konstrukcji.
Według komunikatu Prokuratury Okręgowej w Szczecinie sporządzono dokument, w którym jako nieistotne zakwalifikowano zmiany polegające na likwidacji trzech ścian nośnych. Prokuratura wskazuje również na projekt zawierający zlikwidowane ściany konstrukcyjne, który miał być podstawą wykonywania robót mimo braku wymaganej zmiany pozwolenia na budowę.
Zdaniem śledczych projektanci mieli ponadto posiadać wiedzę o zmianach w konstrukcji już od końca lutego 2020 r. i nie podjąć działań, które zapobiegłyby powstaniu zagrożenia.
To właśnie ten element sprawia, że przypadek ze Stargardu jest szczególnie istotny z punktu widzenia procesu inwestycyjnego. Usunięcie ściany nośnej nie jest zwykłą korektą układu funkcjonalnego. Jest ingerencją w schemat statyczny obiektu, sposób przekazywania obciążeń i pracę całej konstrukcji. Takiej zmiany nie można traktować tak samo jak przesunięcia lekkiej ścianki działowej czy zmiany materiału wykończeniowego.
- Pisaliśmy też: Zimne ściany szczelinowe w starym domu? Wypełnij je izolacją i oszczędzaj na ogrzewaniu
Według prokuratury istniało bezpośrednie niebezpieczeństwo zawalenia budynku
Prokuratura oceniła, że skutkiem niedopełnienia obowiązków było powstanie 12 maja 2022 r. bezpośredniego niebezpieczeństwa zawalenia się budynku, zagrażającego życiu i zdrowiu wielu osób oraz mieniu w wielkich rozmiarach.
Podejrzani nie przyznali się do zarzucanych czynów. Dlatego na obecnym etapie należy podkreślić, że są to zarzuty prokuratury, a nie prawomocne ustalenia sądu.
Wobec podejrzanych zastosowano m.in. dozór policji, zakaz kontaktowania się ze współpodejrzanymi i zakaz opuszczania strefy Schengen. Wobec inwestorów zastosowano również poręczenia majątkowe po 50 tys. zł. Za zarzucane czyny grozi od 6 miesięcy do 8 lat pozbawienia wolności.
Pod koniec grudnia 2025 r. akt oskarżenia trafił do Sądu Rejonowego w Stargardzie. Oznacza to, że po ponad trzech latach od ewakuacji mieszkańców śledztwo zostało zamknięte i sprawa weszła na etap sądowy.
Wyrafinowana geometryczna kompozycja, czyli dom, który wydaje się być w ruchu. Stoi w Beskidzie Śląskim. To projekt KWK Promes - zobacz galerię
18
Mieszkanie, za które trzeba płacić, choć nie można w nim mieszkać
Najbardziej dramatyczny wymiar całej sprawy dotyczy jednak właścicieli lokali.
Z dnia na dzień stracili oni możliwość korzystania z mieszkań stanowiących często dorobek życia i kupionych na wieloletni kredyt. Początkowo ewakuowano kilkanaście rodzin. W późniejszych relacjach dotyczących sprawy konsekwentnie pojawia się liczba 14 rodzin pozostających bez swoich mieszkań.
Po roku od ewakuacji mieszkańcy opowiadali mediom o osobach mieszkających u krewnych, wynajmujących lokale lub szukających innych tymczasowych rozwiązań. Jednocześnie zobowiązania związane z własnymi mieszkaniami nie zniknęły. Właściciele nadal musieli regulować kredyty i część kosztów związanych z nieruchomością, z której nie mogli korzystać.
Radio Szczecin cytowało mieszkańców mówiących w 2023 r., że niektórzy znaleźli się „na skraju upadłości” i rozważali nawet upadłość konsumencką.
To sytuacja szczególnie trudna ekonomicznie: właściciel posiada mieszkanie, którego nie może użytkować ani w normalnych warunkach wynająć czy sprzedać, ale kredyt hipoteczny i inne zobowiązania nadal istnieją. Jeżeli dodatkowo trzeba wynająć drugie mieszkanie, miesięczne koszty gospodarstwa domowego mogą wzrosnąć o kilka tysięcy złotych.
Koszt naprawy przekroczył możliwości mieszkańców
Wspólnota mieszkaniowa zleciła ekspertyzę oraz przygotowanie projektu naprawy budynku. Zbierano również oferty wykonawców.
Problemem okazała się skala kosztów.
Mieszkańcy informowali, że wydatki potrzebne na naprawę zdecydowanie przekraczają możliwości wspólnoty. W 2025 r., gdy do rozwiązania problemu włączył się samorząd Stargardu, koszt przywrócenia budynku do użytkowania szacowano już na około 4–5 mln zł.
Dla wspólnoty mieszkaniowej oznacza to praktycznie niemożliwy do samodzielnego udźwignięcia ciężar.
Mieszkańcy rozpoczęli więc walkę o uzyskanie środków od osób i podmiotów, które ich zdaniem odpowiadają za powstanie szkód. Organizowali również zbiórkę pieniędzy na obsługę prawną.
Pomocy szukali również w samorządzie województwaPoszkodowani próbowali zainteresować sprawą także władze województwa zachodniopomorskiego. W 2022 r. apel o wsparcie trafił do zarządu województwa.
Samorząd województwa odpowiedział jednak, że nie posiada podstaw prawnych do bezpośredniego przekazania pieniędzy prywatnym właścicielom mieszkań.
Mieszkańcy znaleźli się więc w swoistej luce: są właścicielami prywatnego budynku, wobec czego możliwości finansowej interwencji administracji publicznej są ograniczone, jednocześnie skala koniecznych robót jest na tyle duża, że wspólnota praktycznie nie jest w stanie sfinansować ich sama.
Miasto Stargard zaproponowało przejęcie budynku
Po blisko trzech latach pojawiła się jednak zupełnie nowa koncepcja.
Miasto Stargard zaproponowało przejęcie budynku od właścicieli, jego wyremontowanie, a następnie wykorzystanie znajdujących się w nim mieszkań jako lokali komunalnych.
25 marca 2025 r. Rada Miejska w Stargardzie jednogłośnie przyjęła uchwałę określającą kierunki działania prezydenta miasta dotyczące ewentualnego nabycia budynku przy Armii Krajowej 8B do miejskiego zasobu nieruchomości.
Była to pierwsza od lat realna perspektywa pozwalająca mieszkańcom definitywnie zakończyć związek z uszkodzoną nieruchomością.
Plan zakładał zakup po wartości uwzględniającej obecny stan techniczny budynku. Prezydent Stargardu Rafał Zając wskazywał, że utrata wartości nieruchomości może być następnie elementem roszczeń odszkodowawczych mieszkańców.
Po przejęciu miasto miałoby wydać kilka milionów złotych na remont, a lokale weszłyby do zasobu komunalnego.
Nawet wykup okazał się skomplikowany
Również to rozwiązanie nie mogło zostać przeprowadzone od ręki.
Armii Krajowej 8B jest częścią większego kompleksu nieruchomości. Przed przejęciem przez miasto konieczne stało się odpowiednie wydzielenie budynku i uporządkowanie kwestii własnościowych oraz infrastrukturalnych.
Według przedstawicieli mieszkańców konieczne było m.in. rozdzielenie instalacji wody, ciepła i energii elektrycznej, wykonanie prac geodezyjnych i notarialnych oraz niektórych robót budowlanych. Koszty całej operacji związanej z podziałem wspólnoty szacowano na około 200 tys. zł.
Do tego dochodziła podstawowa niewiadoma: ile miasto ostatecznie będzie mogło zapłacić właścicielom.
Dla części rodzin jest to kluczowe, ponieważ uzyskana kwota powinna przynajmniej pozwolić spłacić pozostały kredyt hipoteczny i umożliwić rozpoczęcie życia w innym miejscu.
Cztery lata poza własnym domem
W maju 2026 r. minęły cztery lata od ewakuacji.
Dla właścicieli mieszkań historia przy Armii Krajowej 8B nie jest więc tylko sporem o to, jak naprawić konstrukcję budynku. To cztery lata życia poza własnym domem, finansowania nieruchomości, z której nie można korzystać, kolejnych ekspertyz, prawników, rozmów z urzędami i oczekiwania na rozstrzygnięcie odpowiedzialności.
Na elewacji i balkonach opuszczonego budynku pojawiały się kolejne transparenty. Mieszkańcy nazywali blok „murem rozpaczy” i krytykowali tempo działania instytucji.
Dopiero skierowanie aktu oskarżenia do sądu pod koniec 2025 r. otworzyło kolejny etap sprawy karnej. Nadal jednak nie oznacza to automatycznego rozwiązania problemu majątkowego poszkodowanych.
Postępowanie karne ma odpowiedzieć na pytanie o odpowiedzialność konkretnych osób za stworzenie niebezpieczeństwa. Odszkodowanie, rozliczenie szkód oraz przyszłość samego budynku to odrębne problemy.
Przypadek ze Stargardu pokazuje, dlaczego „istotna zmiana” w projekcie ma znaczenie
Historia Armii Krajowej 8B jest jednocześnie podręcznikowym przykładem tego, dlaczego przepisy prawa budowlanego tak dokładnie określają obowiązki inwestora, projektanta i kierownika budowy.
Projekt konstrukcyjny nie jest dokumentem orientacyjnym. Określa sposób pracy konstrukcji, przekazywania obciążeń i współdziałania poszczególnych elementów obiektu.
Zmiana ingerująca w ściany nośne może wymagać ponownych obliczeń konstrukcyjnych, zaprojektowania podciągów, słupów lub innych elementów przejmujących obciążenia, a przede wszystkim przeprowadzenia właściwej procedury projektowej i administracyjnej.
W przypadku budynku przy Armii Krajowej 8B ostateczna ocena odpowiedzialności należy do sądu. Już sam zakres zarzutów prokuratury pokazuje jednak, jak poważne konsekwencje może mieć sytuacja, w której rzeczywisty sposób wykonania budynku odbiega od zatwierdzonego rozwiązania konstrukcyjnego.
Dla kilkunastu stargardzkich rodzin konsekwencją nie jest spór teoretyczny o dokumentację budowy. Jest nią utrata możliwości korzystania z własnego domu na ponad cztery lata.
