Jak bezpiecznie kupić dom z hipoteką

Coraz częściej w sprzedaży znajdują się domy obciążone hipoteką zabezpieczającą spłatę kredytu albo pożyczki. Co trzeba zrobić, żeby zakup takiego domu był bezpieczny?

Obciążenie domu hipoteką nie wyklucza jego sprzedaży. Kupić taką nieruchomość może osoba, która sama musi zaciągnąć kredyt i zabezpieczyć jego spłatę poprzez ustanowienie hipoteki. Żeby transakcja doszła do skutku, sprzedający i kupujący muszą podjąć odpowiednie działania w ściśle określonej kolejności.

Kto jest odpowiedzialny za spłatę długu?

Istotą hipoteki jest prawo dochodzenia przez wierzyciela (na przykład bank) zaspokojenia swojego roszczenia z obciążonego hipoteką przedmiotu - nieruchomości, prawa, wierzytelności, i to bez względu na to, czyją stał się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Konsekwencją tak skonstruowanej odpowiedzialności jest to, że z chwilą sprzedaży obciążonej nieruchomości oprócz dłużnika osobistego (czyli tego, kto zaciągnął dług) pojawia się dłużnik rzeczowy - nabywca nieruchomości. Z tej konstrukcji wynika, że obciążenie nieruchomości hipoteką nie ogranicza właściciela w możliwości jej zbycia.
Czy jednak oznacza to, że obaj dłużnicy odpowiadają za spłatę długu od daty zakupu solidarnie? Nie. Stroną umowy pożyczki lub kredytu jest nadal wyłącznie pierwszy właściciel nieruchomości, i to on musi dług spłacić. Nabywca nieruchomości powinien się jednak liczyć z tym, że jeżeli dług nie zostanie spłacony, wierzyciel skieruje roszczenie przeciw niemu. Dlatego lepiej przed finalizacją zakupu zawrzeć porozumienie co do spłaty długu.

W banku sprzedającego

Ponieważ na ogół to bank jest wierzycielem, trzeba z nim omówić najważniejsze rzeczy. Bank powinien dostarczyć wszelkich informacji o warunkach spłaty zobowiązania. Chodzi tu o następujące dane:

• wysokość zadłużenia razem z odsetkami, prowizjami i opłatami (na przykład za wcześniejszą spłatę kredytu);
• numer konta, na które należy wpłacić wartość wierzytelności;
• termin spłaty akceptowany przez bank;
• zgoda banku na jednorazową spłatę zadłużenia;
• oświadczenie, że bank wystawi odpowiednie dokumenty umożliwiające wykreślenie hipoteki po dokonaniu spłaty długu.

Stroną umowy kredytu (pożyczki) jest sprzedający nieruchomość, więc bank wyda wszelkie dokumenty wyłącznie jemu. Kupujący może jedynie żądać okazania takich dokumentów, sam nie ma bowiem możliwości uzyskania ich w banku.

W banku kupującego

Jeśli kupujący także zamierza wziąć kredyt na zakup domu, musi omówić sprawę z wybranym przez siebie bankiem. Pieniądze z kredytu nie powinny bowiem zostać przelane na rachunek biorącego kredyt (kupującego nieruchomość), ale na rachunek dłużnika (sprzedającego) wskazany przez bank-wierzyciela zabezpieczonej hipoteką wierzytelności. Bank kupującego także stanie się wierzycielem hipotecznym, w jego interesie jest zatem, aby bank sprzedającego został wykreślony z księgi wieczystej, gdzie figuruje jako "pierwszy wierzyciel". Wynika to z tego, że o kolejności spłaty długu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości decyduje zawsze kolejność wpisu w księdze wieczystej.

Bank udzielający kredytu kupującemu zażąda więc zaświadczenia banku sprzedawcy o zgodzie na wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu przez sprzedawcę.
Ponieważ banki standardowo uruchamiają kredyt po okazaniu umowy przedwstępnej, wszelkie kwestie dotyczące spłaty kredytu (kolejności działań, terminu i warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, zaświadczenia z banku-pierwszego wierzyciela) muszą być określone w tej umowie.

Pamiętaj! Każdy bank może wystawiać nieco inne zaświadczenia i żądać różnych dokumentów, trzeba to więc wcześniej ustalić.

U notariusza po raz pierwszy

Ze względu na bezpieczeństwo obu stron transakcji umowa przedwstępna powinna mieć formę aktu notarialnego. Jeżeli umowa przedwstępna ma taką samą formę co umowa przyrzeczona (przenosząca własność), każda ze stron (zarówno kupujący, jak i sprzedający) może się udać do sądu w celu wyegzekwowania jej zapisów. Poza tym zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego będzie konieczne, jeśli kupujący zaciąga kredyt.

W tej umowie oprócz postanowień dotyczących samego budynku, działki, warunków transakcji oraz jej terminu strony ustalają warunki spłaty zadłużenia, a w szczególności sankcje w postaci odstąpienia od umowy, jeżeli dług nie zostanie spłacony. Jest to umowa przedwstępna, zawierana pod warunkiem że dług zostanie spłacony.

Przelew pieniędzy wierzycielowi

Na podstawie postanowień umowy przedwstępnej pierwsza rata (zadatek albo zaliczka) jest przelewana przez kupującego do banku (wierzyciela) sprzedającego na wskazany numer rachunku bankowego.

Istotne jest, czy ta pierwsza rata, która jest w całości przelewana do banku tytułem spłaty kredytu, została przez strony uznana za zaliczkę, czy za zadatek. Można się także umówić, że jej część jest zaliczką, a pozostała część - zadatkiem. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jeżeli dług jest tak wysoki, że cała należność z tytułu ceny będzie przelana na rachunek bankowy związany z kredytem, odpowiednie postanowienia muszą się znaleźć w umowie przedwstępnej. Jeśli zbywca wziął kredyt na zakup albo remont nieruchomości w walutach obcych, bank powinien podać w zaświadczeniu wysokość aktualnego salda kredytu w złotych polskich. Gdyby wartość po przeliczeniu na złote była wyższa niż cena zakupu domu, różnicę tę powinien uregulować zbywca. Takie postanowienie koniecznie musi się znaleźć w umowie. W przeciwnym wypadku bank nie wystawi dokumentów potrzebnych do wykreślenia hipoteki.

Pamiętaj! Nie wszystkie banki przeliczają w zaświadczeniu kredyty udzielone w walutach na złote z uwagi na ruchomy kurs waluty w ciągu dnia. Wtedy strony same muszą wskazać w akcie notarialnym kurs, według jakiego przeliczana jest kwota zadłużenia. Poza tym od czasu podpisania umowy przedwstępnej do chwili wypłaty i tak dochodzi do zmiany kursu, czasem dość istotnej, więc trzeba się liczyć z koniecznością dodatkowych rozliczeń.

U notariusza po raz drugi

Po spłacie kredytu bank wystawia odpowiednie dokumenty o wygaśnięciu długu. Możliwe są wtedy następujące warianty:

• wierzyciel (bank) sam kieruje do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie hipoteki;
• dłużnik (kredytobiorca) na podstawie zaświadczenia wierzyciela występuje z odpowiednim wnioskiem (najczęściej spotykane)
• notariusz opisuje całą sytuację w akcie notarialnym (umowie sprzedaży), powołując oświadczenie banku dotyczące wygaśnięcia długu, i sam kieruje wniosek do sądu. Ten wariant wiąże się z dodatkowymi kosztami (wynagrodzenie notariusza za sporządzenie wniosku).

Najlepiej jest otrzymać zgodę banku na wykreślenie hipoteki (w formie oświadczenia o spłacie kredytu) i przedstawić ją notariuszowi, który sam skieruje wniosek do sądu. Wtedy mamy pewność, że wszelkie formalności związane z wykreśleniem obciążenia zostały dokonane prawidłowo i w odpowiednim terminie.

Podstawa prawna:

• ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r., nr 124, poz. 1361 z późn. zm.),
• rozporządzenie z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. nr 102, poz. 1122),
• ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. nr 167, poz. 1398),
• rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. nr 148, poz. 1564).