Spis treści
- Nie ma jednej ceny za projekt
- Co właściwie kupujemy, płacąc architektowi?
- Dlaczego projekt nie powinien kosztować 6 tysięcy złotych?
- Czy 15 tysięcy złotych to dużo za projekt domu?
- Gotowy projekt też wymaga pracy
- Dlaczego ceny tak bardzo się różnią?
- Zaniżone stawki projektowe - niskie budżety inwestorów
- Ile powinien kosztować dobry projekt?
- Projekt to nie koszt. To narzędzie kontroli inwestycji
Dla jednych 15 tysięcy złotych za projekt domu jednorodzinnego to kwota wysoka. Dla innych — zaskakująco niska, jeśli weźmie się pod uwagę zakres pracy, odpowiedzialność projektanta i czas potrzebny na przygotowanie dokumentacji.
Problem polega na tym, że wielu inwestorów widzi w projekcie przede wszystkim zestaw rysunków potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę. Tymczasem projekt domu to nie tylko formalność. To proces, który decyduje o funkcjonalności budynku, kosztach jego realizacji, późniejszej eksploatacji i komforcie życia mieszkańców. O realiach rynku projektów architektonicznych rozmawialiśmy z mgr. inż. arch. Grzegorzem Jachymem.
Nie ma jednej ceny za projekt
Na rynku nie istnieje jeden obowiązujący cennik usług architektonicznych. Stawki różnią się w zależności od regionu, doświadczenia architekta, renomy pracowni, wielkości domu, stopnia skomplikowania projektu i zakresu zamówienia. Inaczej wycenia się prosty dom jednorodzinny, inaczej budynek na trudnej działce, na spadku terenu, w nietypowych warunkach planistycznych albo z rozbudowanym programem funkcjonalnym.
Architekci często rozliczają się według powierzchni użytkowej budynku. W rozmowach branżowych pojawiają się stawki bardzo różne: od poniżej 100 zł za metr kwadratowy do około 300 zł za metr kwadratowy. To jednak tylko orientacyjny przedział. W praktyce mały dom nie zawsze oznacza proporcjonalnie tani projekt. Nawet przy niewielkim budynku trzeba wykonać określony zestaw rysunków, opisów, analiz i uzgodnień. Pewne elementy dokumentacji są konieczne niezależnie od tego, czy dom ma 70, 120 czy 250 metrów kwadratowych.
Dlatego projekt bardzo małego domu może być relatywnie droższy w przeliczeniu na metr kwadratowy niż projekt większego budynku. Architekt musi bowiem wykonać podobny zakres formalny, ponieść podobną odpowiedzialność i przejść przez podobny proces.
Co właściwie kupujemy, płacąc architektowi?
Największym nieporozumieniem jest przekonanie, że architekt po prostu „rysuje dom”. W rzeczywistości jego praca zaczyna się dużo wcześniej. Najpierw trzeba sprawdzić działkę, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo warunki zabudowy, ograniczenia formalne, ukształtowanie terenu, dojazd, strony świata, sąsiedztwo i potrzeby inwestora.
Potem powstaje koncepcja. To jeden z najważniejszych etapów całego procesu.
- Najpierw wykonuje się koncepcję. Dopiero kiedy klient ją zaakceptuje, czyli kiedy wszystkie rozwiązania mu pasują, można pracować dalej i rozrysować projekt - mówi mgr. inż. arch. Grzegorz Jachym.
Koncepcja to nie tylko szkic. To rzuty, bryła budynku, rozmieszczenie funkcji, często także wizualizacje, które pomagają inwestorowi zobaczyć, co właściwie zamawia. Ten etap bywa krótki, ale potrafi trwać bardzo długo. Inwestorzy zgłaszają uwagi, proszą o zmiany, wracają z nowymi pomysłami. Każda decyzja wpływa na kolejne elementy budynku: układ pomieszczeń, konstrukcję, elewacje, dach, instalacje, koszty budowy i późniejsze użytkowanie.
Dopiero po zaakceptowaniu koncepcji można przygotowywać projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany. To dokumentacja potrzebna do procedury administracyjnej. Do tego dochodzi projekt techniczny, czyli część opracowywana z udziałem branżystów: konstruktora, projektanta instalacji sanitarnych, elektryka i innych specjalistów, jeśli wymaga tego zakres inwestycji.
Architekt nie działa więc w próżni. Koordynuje pracę wielu osób i odpowiada za to, żeby budynek był spójny. Dom nie jest zbiorem oddzielnych rysunków, lecz jednym organizmem. Konstrukcja, instalacje, funkcja i forma muszą ze sobą współgrać.
Dlaczego projekt nie powinien kosztować 6 tysięcy złotych?
Na rynku zdarzają się oferty bardzo tanie. Inwestorzy opowiadają o projektach za kilka tysięcy złotych. Dla osoby budującej dom może to brzmieć atrakcyjnie. Problem w tym, że przy takiej cenie trudno mówić o realnym czasie na analizę, dopracowanie koncepcji, wariantowanie i odpowiedzialne prowadzenie projektu.
- Ostatnio słyszałem, jak ktoś znalazł taniego projektanta, który zrobi cały projekt za 6 tysięcy. To jest niemożliwe. Nie da się zrobić projektu za taką kwotę, bo za dużo czasu trzeba spędzić, żeby coś takiego wykonać - stwierdza Grzegorz Jachym. Nawet prosty dom wymaga wielu godzin pracy. Trzeba nie tylko coś narysować, ale też sprawdzić przepisy, dopasować budynek do działki, przygotować dokumentację, skoordynować branże, odpowiedzieć na pytania inwestora, wprowadzić poprawki i wziąć odpowiedzialność za rozwiązania. - Nawet gdyby projekt miał 50 metrów kwadratowych, to pewne rzeczy i tak trzeba w nim wyrysować. One muszą się znaleźć w każdym projekcie - mówi Jachym.
Zbyt niska cena niemal zawsze oznacza kompromis. Może oznaczać mniej czasu na koncepcję, mniej rozmów z inwestorem, mniej analiz, mniej wariantów, mniej dopracowane detale. W skrajnych przypadkach projekt staje się produktem, którego głównym celem jest przejście przez urząd, a nie stworzenie dobrego domu.
Czy 15 tysięcy złotych to dużo za projekt domu?
Odpowiedź brzmi: to zależy, za co płacimy.
Jeżeli mówimy o pełnowartościowym projekcie indywidualnym domu jednorodzinnego, przygotowanym przez architekta, z koncepcją, dokumentacją do pozwolenia na budowę i koordynacją podstawowych branż, 15 tysięcy złotych nie musi być kwotą wysoką. W wielu przypadkach może być wręcz ceną niską, zwłaszcza jeśli dom jest większy, działka trudna, a inwestor oczekuje indywidualnych rozwiązań.
Warto spojrzeć na to w szerszej perspektywie. Budowa domu kosztuje dziś często kilkaset tysięcy złotych, a nierzadko znacznie ponad milion. Na tym tle projekt za kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych jest niewielkim procentem wartości inwestycji. Tymczasem decyzje podjęte na etapie projektu wpływają na wszystkie późniejsze koszty: fundamenty, konstrukcję, instalacje, ogrzewanie, zużycie energii, ergonomię, możliwość rozbudowy i trwałość budynku.
Dobra dokumentacja wymaga czasu. A czas musi być uczciwie wynagrodzony.
„Trzeba to dobrze skalkulować, żeby wyjść na swoje. Pomaga w tym doświadczenie. Jak ktoś z tego żyje, to nie może robić projektu przez pół roku za zbyt niską kwotę, bo nie jest w stanie się rozwijać, kupić komputera, utrzymać pracowni, czy po prostu żyć - mówi Grzegorz Jachym.
Tani projekt może więc okazać się pozorną oszczędnością. To, co inwestor zaoszczędzi na dokumentacji, może później stracić na budowie: przez nieprzemyślane rozwiązania, kosztowne zmiany, błędy wykonawcze, przewymiarowanie konstrukcji albo niewygodny układ funkcjonalny.
Gotowy projekt też wymaga pracy
Część inwestorów wybiera projekt gotowy z katalogu. Najtańsze projekty gotowe domów jednorodzinnych kosztują ok. 4000 zł. Trzeba mieć świadomość, że za tę kwotę otrzymujemy tylko jedną ze składowych projektu budowlanego, który wymagany jest przy decyzji o pozwoleniu na budowę czy zgłoszeniu. To rozwiązanie tylko z pozoru jest tańsze, nie oznacza, że architekt nie jest już potrzebny. Projekt gotowy trzeba zaadaptować do konkretnej działki. Należy sprawdzić jego zgodność z miejscowym planem albo warunkami zabudowy, dopasować do terenu, przygotować projekt zagospodarowania działki, uwzględnić różnice wysokości, usytuowanie budynku, dojazd, media i wymagania urzędu.
- Nie ma czegoś takiego jak zwykła adaptacja bez odpowiedzialności. Projektant, który przygotowuje projekt, bierze za niego odpowiedzialność. On jest projektantem. Nawet jeśli mowa tylko o projekcie zagospodarowania, to trzeba go dopasować do terenu. Może się okazać, że działka jest na stoku albo na pochyłości i na elewacjach trzeba pokazać różnice terenu - stwierdza Grzegorz Jachym.
Często inwestorzy chcą też przesuwać ściany, zmieniać układ pomieszczeń, powiększać okna, modyfikować dach albo garaż. Wtedy gotowy projekt przestaje być gotowy, a zaczyna wymagać realnej pracy projektowej. Warto też pamiętać, że przyłącza i projekty branżowe mogą być osobnym zakresem prac. Część rzeczy można wykonać później, ale inwestor powinien wiedzieć, co faktycznie obejmuje cena.
Dlaczego ceny tak bardzo się różnią?
Różnice w cenach wynikają nie tylko z ambicji architektów. Rynek jest bardzo nierówny. W dużych miastach stawki są zwykle wyższe, w mniejszych ośrodkach — niższe. Tam, gdzie architektów jest dużo, konkurencja potrafi mocno obniżać ceny. Tam, gdzie jest ich mniej, łatwiej utrzymać wyższe stawki.
„Jeśli chodzi o Małopolskę to w saym Krakowie stawki są dużo wyższe, w miastach powiatowych są niższe, chociaż nie jest to regułą we wszystkich województwach - mówi Grzegorz Jachym. Znaczenie ma także doświadczenie. Początkujący projektant może zaproponować niższą cenę, bo dopiero buduje portfolio. Uznana pracownia policzy więcej, bo sprzedaje nie tylko czas, ale też doświadczenie, sprawdzony proces, jakość obsługi i mniejsze ryzyko błędów. Godzina pracy projektanta może wyglądać bardzo różnie — w zależności od regionu, nasycenia architektami i umiejętności architekta. Początkujący może chcieć bardzo nisko ustawić stawki.
Jest jeszcze jeden czynnik: sytuacja ekonomiczna samych pracowni. W okresach słabszej koniunktury część architektów bierze zlecenia poniżej realnej wartości pracy, bo musi utrzymać firmę, pracowników i rodzinę.
- Są okresy, że nie ma zamówień, więc ludzie chwytają każdą pracę i ceny lecą w dół. Widać to szczególnie w przetargach. Ktoś ma pracownię, kilku ludzi, musi zapłacić pensje, więc woli sam sobie nie wypłacić, byle pracownia dalej działała - wyjaśnia Jachym. To zrozumiałe z ludzkiego punktu widzenia, ale szkodliwe dla rynku. Zaniżone stawki utrwalają przekonanie, że projekt powinien być tani, a praca architekta jest jedynie dodatkiem do budowy.
Zaniżone stawki projektowe - niskie budżety inwestorów
Ten problem był podnoszony podczas Debaty Muratora "Domy na dziś, jutro i pojutrze". Katarzyna Cynka-Bajon i Bartłomiej Bajon z pracowni PL.architekci, Robert Konieczny z KWK Promes, Kamil Cierpioł z Grupy Verso oraz Robert Magiera z RE:MAG STUDIO jednogłośnie przyznali, że Polski rynek cierpi na dramatycznie zaniżone stawki za projekty, co prowadzi do pośpiechu, obniżania jakości, braku czasu na analizę i kreację.
Za granicą – wskazali architekci – normą są honoraria na poziomie 10% wartości inwestycji. W Polsce często jest to ułamek tej kwoty. Efekt? Projekt powstaje w pośpiechu, a budynek bywa niedopracowany, drogi w eksploatacji i trudny w utrzymaniu. Dobra architektura wymaga czasu, a czas wymaga uczciwego wynagrodzenia stwierdzili zgodnie wszyscy architekci.
Wyjaśniano, że przy uczciwych honorariach projektant ma czas na optymalizację: wielokrotne kalkulacje, analizę kosztów i poprawki, które obniżają ostateczne koszty budowy i eksploatacji. W skrócie - tańszy projekt często oznacza droższe i mniej funkcjonalne budowanie w długim okresie.
Zauważono jednak także, że jednym z problemów rozwoju polskiej architektury są z jednej strony niskie budżety osób zamawiających projekty, a z drugiej chęć pozyskania klientów przez liczne małe polskie pracownie, dla których każdy projekt jest ważny, aby przetrwać na rynku, utrzymać rodzinę. To nie sprzyja dobrej, przemyślanej architekturze.
Ile powinien kosztować dobry projekt?
Nie da się wskazać jednej uczciwej ceny dla każdego domu. Można jednak powiedzieć, że cena powinna odpowiadać zakresowi pracy, odpowiedzialności i czasowi potrzebnemu na przygotowanie dobrego projektu.
Inwestor, porównując oferty, powinien pytać nie tylko „ile?”, ale przede wszystkim „co dokładnie dostanę?”. Czy w cenie jest koncepcja? Ile wariantów? Czy są wizualizacje? Czy projekt obejmuje dokumentację do pozwolenia na budowę? Czy zawiera projekt techniczny? Czy w cenie są branżyści? Czy architekt pomaga w procedurze urzędowej? Ile poprawek obejmuje umowa? Co z przyłączami? Co z nadzorem autorskim? Jak wygląda harmonogram prac?
Warto pamiętać, że cały proces projektowy i administracyjny może trwać znacznie dłużej, niż zakłada inwestor. - Ja z reguły liczę, że całość może trwać przeciętnie do pół roku. Koncepcja, wykonanie projektu do zatwierdzenia i samo zatwierdzanie - to wszystko może się przeciągnąć w czasie - mówi Grzegorz Jachym.
Dwie oferty mogą różnić się ceną dwukrotnie, ale mogą też obejmować zupełnie inny zakres. Tańsza oferta nie zawsze jest korzystniejsza. Droższa nie zawsze jest lepsza. Kluczowe jest porównanie zakresu, doświadczenia projektanta i jakości procesu.
Projekt to nie koszt. To narzędzie kontroli inwestycji
Dobrze przygotowany projekt pozwala uniknąć wielu problemów. Pomaga przewidzieć koszty, uporządkować decyzje, dopasować dom do stylu życia mieszkańców i ograniczyć liczbę zmian na budowie. Daje wykonawcom jasne informacje, a inwestorowi większą kontrolę nad tym, co powstaje.
Właśnie dlatego pytanie „ile kosztuje architekt?” warto odwrócić. Lepsze pytanie brzmi: ile może kosztować brak dobrego architekta?
Bo dom buduje się na lata. Błąd w projekcie, zły układ funkcjonalny, nieprzemyślana konstrukcja czy przypadkowe rozwiązania instalacyjne będą towarzyszyć mieszkańcom codziennie. Niska cena projektu może cieszyć przez chwilę. Skutki złych decyzji projektowych zostają na dekady.
Dlatego 15 tysięcy złotych za projekt domu może być kwotą dużą, jeśli kupujemy wyłącznie dokumentację przygotowaną pośpiesznie i bez namysłu. Ale może być też kwotą bardzo rozsądną — a nawet niską — jeśli za nią stoi rzetelna praca architekta, dobra koncepcja, koordynacja branż, odpowiedzialność i realna troska o jakość przyszłego domu.
Zobacz także: Forrest House to współczesna willa miejska autorstwa JABRAARCHITECTS, zaprojektowana na styku architektury i krajobrazu
32
