Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Jak zrobić to zgodnie z prawem?
Właściciel mieszkania lub domu ma prawo w niektórych wypadkach zaskarżyć do sądu uchwałę wspólnoty mieszkaniowej. Trzeba jednak zachować odpowiedni termin złożenia pozwu o uchylenie uchwały do sądu. W przeciwnym razie sąd taki pozew odrzuci.
Kwestie, związane z zaskarżaniem uchwał wspólnoty mieszkaniowej reguluje ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892, z późn. zm.). Zgodnie z art. 25 tej ustawy właściciel mieszkania może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Pozew można złożyć przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia składając pozew o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Warto także wiedzieć, że w nieograniczonym czasie właściciel mieszkania może wystąpić do sądu z pozwem przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o ustalenie nieistnienia uchwały na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 30 września 2015 r., sygn. akt I CSK 773/14.
Kiedy uchwała może być uznana za wadliwą?
Wadliwość uchwały uzasadniająca jej uchylenie występuje np. wówczas, gdy właściciele w chwili oddawania głosów nie znali wszystkich istotnych postanowień uchwały, o podjęciu której decydowali.
Uchwałą naruszającą interes właściciela lokalu jest uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty, tj. uchwała prowadząca do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Sąd badając zasadność podjętej uchwały bierze ponadto pod uwagę jej celowość, rzetelność i gospodarność.
Zmiana uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie może pozbawić członka wspólnoty nabytych przez niego praw, jeżeli nie występują okoliczności powodujące, że członek ten uzyskał prawa bezpodstawnie.
Nie można domagać się na podstawie art. 23 - 25 ustawy o własności lokali, uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Chodzi o to, ze sąd nie może podejmować uchwał za właścicieli mieszkań. Przesłanka naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną zachodzi wówczas, gdy uchwały prowadzą do niegospodarnego wydatkowania pieniędzy wspólnoty mieszkaniowej. Prawo do zaskarżenia uchwały uzależniona jest od tego, czy skarżącym jest właściciel lokalu oraz czy uchwała zaskarżona podjęta została przez wspólnotę, której członkiem jest skarżący.
Sprawa o uchylenie uchwały powinna być rozpatrywana z uwzględnieniem stanu faktycznego istniejącego w dniu jej podjęcia, a nie okoliczności zaistniałych później.
Ważne jest zachowanie terminu złożenia pozwu do sądu
Termin sześciotygodniowy na złożenie do sądu pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest terminem tzw. prekluzyjnym, czyli takim, którego niedochowanie skutkuje oddaleniem pozwu przez sąd ze względu na przekroczenie tego terminu.
Dla liczenia początku biegu 6-tygodniowego terminu do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie ma znaczenia to, czy właściciel mieszkania wytaczający pozew o uchylenie uchwały był prawidłowo zawiadomiony o terminie zebrania wspólnoty, czy też nie. Istotne znaczenie ma jedynie fakt, czy odbyło się zebranie właścicieli lokali w określonej dacie i czy została na nim skutecznie podjęta uchwała. Od dnia podjęcia takiej uchwały rozpoczyna bowiem bieg termin do jej zaskarżenia, także dla tych członków wspólnoty, którzy w zebraniu nie uczestniczyli z tego powodu, że nie zostali o nim zawiadomieni.
1.03.2016
