Wymiana okien, zabudowa balkonu, montaż klimatyzatora... Na co w bloku wymagana jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej?

Podpowiadamy, na jakie prace remontowo-wykończeniowe trzeba mieć zgodę wspólnoty. Czy samowolnie można zamontować klimatyzator, zabudować balkon, zrobić na parterze ogródek, wymienić okna? Co przepisy mówią na ten temat?

Czy prace remontowe ingerują w część wspólną?

Gdy mamy w planach wykonanie prac remontowo-wykończeniowych, warto już na samym początku zastanowić się, w jakim stopniu będziemy swym działaniem ingerować w część przeznaczoną dla wszystkich mieszkańców nieruchomości. Od zakresu ingerencji w część przysługującą ogółowi mieszkańców, zależeć będzie, które prace modernizacyjne przed ich przeprowadzeniem wymagać będą pozyskania zgody wspólnoty.

W sytuacji gdy przewidujemy remont lub przeprowadzenie prac wykończeniowych wyłącznie w obrębie lokalu stanowiącego naszą własność, i przy tym mamy pewność, że zaplanowane czynności w żaden sposób nie ingerują w części wspólne ogółu mieszkańców, sytuacja jest dość komfortowa. Wykonanie takich prac nie będzie wiązało się z uprzednim obowiązkiem zgłoszenia czy też wyrażenia zgody przez wspólnotę.

Inaczej będzie w momencie gdy planowana przez nas modernizacja nawet w niewielkim stopniu wpłynie na część wspólną nieruchomości. Wówczas o zgodzie na przeprowadzenie prac remontowo-wykończeniowych zadecyduje wspólnota.

Co w bloku wchodzi w skład części wspólnej?

Powszechnie napotykaną trudnością jest precyzyjne ustalenie granicy, co w zamieszkiwanej przez nas nieruchomości wchodzi w skład części wspólnej. Definicja zawarta w ustawie o własności lokali jest bardzo ogólna – nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Poza tym, nie istnieje żaden katalog opisujący które elementy budynku należy traktować jako własność pojedynczych mieszkańców, które zaś przeznaczone są do użytku wspólnego.

Za elementy wspólne z pewnością uważa się dach, stropy, ściany nośne, instalacje grzewcze, piony wodne, kanalizacyjne czy wentylacyjne. Częścią wspólną będzie także klatka schodowa, fragmenty budynku, czy wreszcie elewacja.

Co można określić w uchwale wspólnoty?

Przed rozpoczęciem remontu warto zapoznać się z dotychczas podjętymi przez wspólnotę uchwałami – są one określane prawem wewnętrznym wspólnoty. Możliwe zatem będzie, że niektóre kwestie zostały już wcześniej przez wspólnotę uregulowane, zatem ułatwi zarówno remont jak i bezkonfliktowe egzystowanie.

Uchwałą można określić np. wysokość stawek za dzierżawę danej części elewacji, sposób partycypowania w kosztach remontów części wspólnych (np. urządzeń grzewczych, elewacji czy klatki schodowej). Nic nie stoi na przeszkodzie, aby zawrzeć w uchwale zgodę na montaż określonego urządzenia, nawet pomimo tego, że wiązałoby się to z ingerencją w cześć wspólną. Jak widać wspólnota podejmując uchwały może prawo wewnętrzne kształtować szeroko i w sposób dowolny, byleby zgodnie z prawem powszechnie obowiązującym.

Warto przy tym wspomnieć, że wspólnocie przysługuje również prawo czerpania pożytków z części wspólnej. Wspólnota może swobodnie wydzierżawić np. pewną część elewacji w celu umieszczenia na niej banneru reklamowego czy billboardu. Pożytki otrzymywane z tego tytułu, będą w braku odmiennego uregulowania, w częściach równych przypadać ogółowi mieszkańców budynku.

Czy balkon i loggia to części wspólne?

Często spotykanym, a będącym zarazem klasycznym przykładem trudności w poprawnym definiowaniu części wspólnej będą z pewnością loggie i balkony. Zasadą jest, że balkon przylegający do konkretnego lokalu mieszkalnego i służący wyłącznie do użytku jednemu właścicielowi - stanowi część składową tego lokalu.

Koszty utrzymania, koszty odtworzenia czy zabudowania balkonu nie będą więc obciążały wspólnoty mieszkaniowej. Jednocześnie, balkon jako element elewacji, w pewnym sensie będzie stanowił część wspólną nieruchomości. Toteż gdy dojdzie do renowacji elewacji czy też zewnętrznych elementów balkonu – kosztami będą obciążeni wszyscy członkowie wspólnoty, oczywiście w zależności od posiadanych udziałów.

Czy można zamontować klimatyzator na ścianie?

Gdy na przykład planujemy montaż klimatyzatora, a dotychczasowe prawo wewnętrzne wspólnoty na ten temat milczy, konieczne będzie zwrócenie się z odpowiednim wnioskiem o wyrażenie zgody na montaż.

Po pierwsze, obecność klimatyzatora z pewnością w wpłynie na istniejącą estetykę budynku, naruszona zostanie elewacja –bez wątpienia część wspólna dla wszystkich mieszkańców budynku. Dalej, do montażu klimatyzatora niezbędnym będzie wykorzystanie wspólnych pionów wentylacyjnych. Pomijając komfort jaki niesie dla nas posiadanie klimatyzatora, to dla sąsiadów znacząca może okazać się emisja hałasu pochodząca z urządzenia.

Dlatego też, aby uniknąć samowoli budowlanej w odniesieniu do naszej wspólnoty, niezbędnym będzie, przed montażem skierowanie odpowiedniego wniosku do Wspólnoty. Prawo budowlane klimatyzator traktuje łaskawie – bez formalności.

Czy można zabudować balkon?

W przypadku gdy planujemy zabudowę balkonu, to pomijając obowiązki wynikające z prawa budowlanego (konieczność uzyskania pozwolenia na budowę), niezbędne będzie także pozyskanie zgody wspólnoty. Zabudowa balkonu zawsze wpłynie na estetykę nieruchomości, która to jak wcześniej wspomniano, jest częścią wspólną.

Czy wymiana okien wymaga zgody wspólnoty?

Zasadą jest, że koszty wymiany okien ponosi właściciel lokalu. Co ciekawe, wspólnota może podjąć uchwałę, w której okna zostaną uznane za części wspólne budynku, a koszt ich wymiany może być finansowany np. ze środków pochodzących z tzw. funduszu remontowego.

Zgoda wspólnoty potrzebna jest również na wymianę okien. Nie trudno wyobrazić sobie, jak wyglądałby budynek w przypadku zupełnej dowolności w tym zakresie (np. stosowania przez właścicieli okien w różnych rozmiarach i kolorach). Należy też pamiętać - w przypadku wymiany okien ze zmianą ich wielkości – poza uzyskaniem zgody wspólnoty, niezbędne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.

Co z przydomowym ogródkiem?

Również przydomowy ogródek – może powstać dopiero po uzyskaniu zgody wspólnoty. Teren dookoła bloku bezsprzecznie stanowi dobro wszystkich członków wspólnoty. Osoba zainteresowana prowadzeniem ogródka powinna złożyć stosowny wniosek na ręce wspólnoty, wskazując przy tym dokładne określenie miejsca jego położenia, oczywiście w obrębie nieruchomości wspólnej. Po wyrażeniu zgody, wspólnota może ustanowić na rzecz zainteresowanego mieszkańca służebność gruntową, uprawniającą go do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej – ogródka przydomowego położonego pod oknami lokalu na nieruchomości wspólnej.

Warto pamiętać, że takie uprawnienie zostanie ujawnione w księdze wieczystej i co za tym idzie, będzie przysługiwało każdemu kolejnemu właścicielowi uprawnionej nieruchomości.