Umowy budowlane, czyli co z kim podpisywać w trakcie budowy domu

Uzyskałeś pozwolenie na budowę, można więc przystąpić do budowy domu, pamiętając jednak o dopełnieniu procedur i spisywaniu umów z fachowcami. Zobacz, z kim podpisać umowy w trakcie budowy domu.

Zobacz galerię 1 zdjęcie

Autor: Artur Bułatowicz

Pieczę nad pracami powinien mieć zaufany i najlepiej polecony przez znajomych kierownik budowy. Na każdej budowie musi się znajdować tablica informacyjna zawierająca  podstawowe informacje dotyczące inwestora oraz wykonawców.

Umowa z kierownikiem budowy

O rozpoczęciu budowy trzeba zawiadomić urząd gminy i złożyć oświadczenie, kto będzie jej kierownikiem. Zatrudnienie kierownika budowy jest konieczne przy budowie obiektów wymagających pozwolenia, takich jak domy mieszkalne. Umowę powinniśmy sporządzić na piśmie i zawrzeć w niej zakres obowiązków kierownika. Składają się na niego następujące zadania:

• protokolarne przejęcie od inwestora i zabezpieczenie terenu budowy;
• zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu;
• zorganizowanie budowy i kierowanie nią zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, projektemi pozwoleniem na budowę oraz sztuką budowlaną;
• zapewnienie bezpieczeństwana budowie;
• wstrzymanie robót w razie stwierdzenia nieprawidłowości, niezgodności z projektemi zawiadomienie o tym inwestora oraz właściwych organóww przypadku wystąpienia zagrożenia;
• zgłaszanie inwestorowi odbioru robót ulegających zakryciu (np. fundamentów);
• prowadzenie dziennikabudowy;
• realizacja poleceń inspektora nadzoru inwestorskiego i pracowników nadzoru budowlanego wpisanych do dziennika budowy;
• dopilnowanie wykonanianie zbędnych prób instalacji i urządzeń technicznych;
• zgłoszenie obiektu do odbioru, przygotowanie stosownej dokumentacji i dopilnowanie usunięcia wad.

Kierownik budowy musi mieć stosowne uprawnienia, które potwierdza wpis do rejestru Głównego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Musi również należeć do okręgowej izby branżowej, co gwarantuje mu ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Jeżeli jakaś praca zostanie wykonana wadliwie, inwestor może się wtedy ubiegać o wypłacenie odszkodowania. Kierownikiem może zostać szef firmy budowlanej albo jej pracownik z odpowiednimi uprawnieniami. Można również zatrudnić kierownika zupełnienie zależnego od ekip budowlanych, jeżeli zatrudnia się ich wiele.

Umowy z wykonawcami

Warto podpisywać umowy ze wszystkimi osobami, które wykonują jakieś prace przy budowie naszego domu – mogą to być np. umowyo dzieło. Umowa powinna przede wszystkim zawierać zakres robót, ich wartość, termin zakończenia i wypłaty wynagrodzenia. Im bardziej precyzyjna umowa, tym większe będziemy mieć szanse na wyegzekwowanie roszczeń, gdy wykonawca nie wywiąże się z umowy, np. niedotrzyma terminu lub źle wykona usługę. W umowie należy szczegółowo zaznaczyć, jak będzie się odbywać wypłacanie wynagrodzenia. Nieda się najprawdopodobniej uniknąć zaliczki przed rozpoczęciem prac, ale następne wypłaty należy rozplanować po wykonaniu kolejnych etapów prac, a za niedotrzymywanie terminów nakładać kary umowne.

Umowy z hurtowniami i dostawcami

Dobrze jest wynegocjować korzystne umowy z hurtowniamii dostawcami materiałów budowlanych. Można od nich uzyskać rabaty i bezpłatny transport w przypadku większych zamówień. Koniecznie trzeba też określić terminy płatności za faktury – najkorzystniejsze dla inwestora jest wystawianie ich na koniec miesiąca z dwutygodniowym terminem zapłaty. Istotne jest, aby sprzedawca materiałów, a w szczególnośc iurządzeń, dołączył do nich instrukcję obsługii gwarancję.

Umowa ubezpieczenia budowy

Firmy ubezpieczeniowe standardowo oferują ubezpieczenie na wypadek pożaru, wybuchu, uderzenia pioruna. Ubezpieczenie obejmuje szkody powstałe w wyniku tych zdarzeń zarówno w budynkach gotowych, jak i w domach, które są dopiero w budowie. Można też ubezpieczyć budowę na wypadek kradzieży. Polisa zwykle obejmuje dom w budowie i wszystkie jego stałe, zamontowane elementy, np. drzwi, okna, instalacje. Można za dodatkową składkę ubezpieczyć też mienie ruchome: materiały budowlane, urządzenia. Niezależnie od wykupienia ubezpieczenia warto dobrze zabezpieczyć plac budowy.

Umowa z inspektorem nadzoru inwestorskiego

Zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego przy budowie domu jednorodzinnego nie jest wymagane prawem (konieczne jest w wypadku budynków wielorodzinnych, biurowców). Warto jednak ten krok rozważyć, ponieważ inspektor reprezentuje na budowie interesy inwestora. Jest szczególnie potrzebny, gdy kierownik budowyjest jednocześnie szefem ekipy wykonawczej. Inspektor kontroluje jakość używanych materiałów i wykonywanych prac, wydaje kierownikowi budowy polecenie usunięcia ewentualnych wad, co odnotowuje w dzienniku budowy. Inspektor ma za zadanie kontrolować kierownika budowy, nie może więc być to ta sama osoba. Według Prawa budowlanego nie wolno bowiem łączyć funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego. Tak jak kierownik inspektor musi się legitymować specjalnymi uprawnieniamii należeć do izby branżowej. Po zakończeniu budowy inspektor dokonuje odbioru technicznego budynku: sprawdza zgodnośćz projektem, tynki ścian zewnętrznychi wewnętrznych, podłogi, drzwi zewnętrzne i wewnętrzne, okna, schody, instalacje i dach – z tego względu również lepiej zatrudnić fachowca z uprawnieniami, laikowi będzie trudno ocenić wszystkie te parametry. W trakcie budowy inspektor kontroluje też fundamenty (i inne elementy ulegające zakryciu) czy stropy.