Przebudowa domu na zgłoszenie, a zakres obszaru oddziaływania
W jakich okolicznościach możemy przeprowadzić przebudowę domu jednorodzinnego w oparciu o zgłoszenie? Jakie kłopoty może mieć inwestor przy dopełnianiu odpowiednich formalności?
Autor: thinkstockphotos.com
Zgodnie z podaną przez ustawodawcę definicją pod pojęciem przebudowy należy rozumieć wszelkie roboty budowlane, po przeprowadzeniu których dochodzi do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego - z wyjątkiem kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości oraz liczby kondygnacji.
W myśl obowiązujących od czerwca 2015 roku przepisów budowlanych przebudowę domu jednorodzinnego można przeprowadzić po złożeniu wniosku zgłoszeniowego u starosty. Taki obiekt powinien spełnić jednak kilka warunków – musi być to dom wolnostojący, a jego obszar oddziaływania w całości powinien mieścić się w obrębie działki, na której został postawiony. Innymi słowy budowa nie może mieć wpływu na nieruchomości sąsiednie. Niestety ta dyrektywa ustawodawcy okazuje się w praktyce dosyć kłopotliwa - problemy z właściwym wyznaczeniem obszaru oddziaływania po przebudowie ma zarówno inwestor, jak i organ, który rozpatruje złożony przez niego wniosek.
Zakres obszaru oddziaływania będzie szacowany w starostwie na podstawie inwentaryzacji istniejącego obiektu. Niezbędna będzie także weryfikacja sposobu określenia obszaru po przebudowie - dopiero wtedy organ zajmie stanowisko co do zgłoszenia inwestora. Jeśli zdaniem urzędników po przebudowie obiekt nadal nie będzie oddziaływał na nieruchomości z nim sąsiadujące zostanie wydana tzw. milcząca zgoda, gdy inwestor w ciągu 30 dni od złożenia wniosku nie otrzyma sprzeciwu. Jeśli jednak obszar oddziaływania ulegnie zmianie, organ zobowiązany jest do wniesienia sprzeciwu w formie decyzji administracyjnej.
Problemy z przebudową domu jednorodzinnego na zgłoszenie mogą pojawić się także w sytuacji, gdy organ zakwestionuje zgodność obecnego stanu obiektu budowlanego z pierwotnym pozwoleniem na budowę. Jeśli złożone przez inwestora pozwolenie, w oparciu o które wzniósł on swój budynek nie zostało zarchiwizowane przez urząd (wymóg ten pojawił się w 1999 roku) to niezbędne będzie przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego przez nadzór budowlany. To z kolei znacznie wydłuży proces administracyjny i opóźni wydanie ostatecznej decyzji udzielającej zgodę na przebudowę.
Warto mieć także na uwadze, że w opisanej tu sytuacji, organy nie posiadają uprawnień, by nałożyć na inwestora obowiązek dostarczenia dokumentów, które potwierdzą legalny charakter domu. W razie wątpliwości nie będzie on wzywany do uzupełniania dokumentacji - sprawa trafia od razu do nadzoru budowlanego.
Data publikacji: 05.11.2016r.
