Podatek od sprzedaży nieruchomości cz. III

W 2009 r. wróciły zasady obowiązujące przed rokiem 2007, jednak w zmodyfikowanej wersji. Pozostała zasada opodatkowania dochodu, a jeżeli podatnik wyda pieniądze uzyskane ze sprzedaży na cele określone w ustawie, będzie to podstawą do zwolnienia od podatku.

Ile zapłacimy

Podatek nadal wynosi 19% dochodu, który tak jak w latach 2007-2008 obliczamy, odejmując od przychodu (ceny, która powinna być równa wartości rynkowej) koszty nabycia i remontu albo koszty remontu i wartość podatku spadkowego. Obliczenie podatku jest jednak trudniejsze. Zwolniona od niego jest ta część dochodu, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (omówione niżej) w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Do ustalenia zakresu zwolnienia należy więc oznaczyć:

• wielkość przychodu (cena minus koszty transakcji);
• wielkość dochodu (przychód minus koszty nabycia lub wytworzenia i remontów);
• wielkość wydatków na cele zwalniające od podatku.

Następnie należy obliczyć, jaki jest udział procentowy wydatków na cele mieszkaniowe w przychodzie (nie w dochodzie), i pomnożyć go przez uzyskany dochód.

Przykład. Mieszkanie zostało kupione w roku 2009 za 450 tys. zł, a w roku 2010 zostało sprzedane za 600 tys. zł. Przychód jest równy 600 tys. zł, koszt uzyskania przychodu wynosi 450 tys. zł, a dochód – 150 tys. zł. Jeżeli podatnik wyda na nowe mieszkanie 300 tys. zł, to udział wydatku w przychodzie wyniesie 300 : 600 x 100% = 50%. Wielkość zwolnienia wyznacza iloczyn dochodu i tego udziału: 150 tys. zł x 0,5 = 75 tys. zł. Jeżeli podatnik wydałby 600 tys. zł, udział wyniósłby 100%, co oznacza, że wolna od podatku byłaby cała kwota dochodu.

Warunkiem zwolnienia jest, aby wydatki na własne cele mieszkaniowe zostały poniesione nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Kiedy zapłacimy podatek

Po zakończeniu roku podatkowego, w którym sprzedano nieruchomość, podatnik będzie składał oddzielne zeznanie podatkowe (nowy PIT-39), w którym wykaże dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i dochody zwolnione od podatku (obliczone w sposób opisany wyżej) oraz obliczy należny podatek dochodowy – od dochodu, do którego nie ma zastosowania zwolnienie od podatku. Wtedy także będzie płacony podatek. Wprowadzenie nowego osobnego zeznania podatkowego oznacza, że nie trzeba już składać oświadczeń o zamiarze wydatkowania pieniędzy na określone cele. Zamiar ten wynika wprost z treści zeznania.

Jeśli po upływie dwóch lat pieniądze nie zostaną wydane na cele mieszkaniowe albo w wysokości mniejszej od zadeklarowanej, należy złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

Nowe za stare bez podatku

Prawo do zwolnienia dają wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie związanych z tym budynkiem lub lokalem;
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jedno-rodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
• nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego;
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Budynki, lokale i grunty mogą być położone w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Zwolnienie obowiązuje pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych.

Spłata kredytu bez podatku

Poza zakupem nieruchomości mieszkalnej można wydać pieniądze na spłatę kredytu wraz z odsetkami. Znacząco rozszerzono tę możliwość na kredyty zagraniczne oraz refinansowe i konsolidacyjne. Ulga obejmuje wydatki na spłatę kredytu (lub pożyczki) wraz z odsetkami zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia:

• na nabycie lub wybudowanie zbywanej lub innej niż właśnie sprzedawana nieruchomości mieszkalnej lub prawa majątkowego z nią związanego – z wyjątkiem odsetek od kredytu lub pożyczki, które zostały odliczone od podstawy opodatkowania; warunkiem ulgi jest, aby kredyt był zaciągnięty na jeden z celów „mieszkaniowych”, a sam kredyt został zaciągnięty przed sprzedażą;
• na spłatę wyżej omówionego kredytu (pożyczki) mieszkaniowego lub na spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) go refinansującego.

Kredyty te mogą być udzielone przez bank lub SKOK, z siedzibą w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Należy tu pamiętać o dwóch ograniczeniach:

• jeżeli kredyt (pożyczka) jest przeznaczony również na inne cele – wolno odliczyć tylko kwotę dotyczącą (odsetki) celów mieszkaniowych;
• zwolnienie nie ma zastosowania do tej części wydatków „kredytowych”, które podatnik odliczył przy uldze odsetkowej, oraz do tych kredytów, które zostały przeznaczone na zakupy dające inne ulgi podatkowe (w przeszłości, na przykład przy uldze budowlanej).

Kredyt może być zaciągnięty przed 1 stycznia 2009 r.

Zamiana nieruchomości też zwolniona

Zwalnia się wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu lub
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w tych prawach, lub
• gruntu, lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu, lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
• gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem mieszkalnym.