Gdy opłaty za użytkowanie wieczyste rosną... Jak się odwołać od podwyżki

Opłaty za użytkowanie wieczyste to zmora chyba każdego użytkownika wieczystego. Tym bardziej, że stawki roczne podlegają co jakiś czas aktualizacji, zwykle na niekorzyść osoby płacącej. Użytkownik wieczysty może jednak zakwestionować podniesienie rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Podpowiadamy, jak to zrobić.

roczna z tytułu użytkowania wieczystego staje się wymagana, w części przewyższającej opłatę dotychczasową, po uprawomocnieniu się wyroku (uchwała Sądu Najwyższego z 23 czerwca 2005 r., sygn. III CZP 37/05 OSNC 2006/5/82).

Jak zakwestionować podwyżkę opłaty za użytkowanie wieczyste w SKO

Aby się bronić przed podwyżką opłat, użytkownik wieczysty powinien w terminie 30 dni od otrzymania wypowiedzenia złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego (właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości) wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Za taki wniosek nie pobiera się opłaty skarbowej. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właśwłaściwym organie (tym, który ustalił podwyżkę). Jednak w praktyce jest tak, że już sam operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, wskazujący na wzrost wartości gruntu, jest wystarczającym dowodem uzasadniającym aktualizację opłaty. Dopiero wykazanie przez użytkownika wieczystego, że operat jest wadliwy, może spowodować, że wypowiedzenie zostanie uznane za bezskuteczne.

Wycena tej samej nieruchomości sporządzona przez innego rzeczoznawcę majątkowego (kontrwycena) nie może być podstawą oceny operatu szacunkowego, na który powołano się w wypowiedzeniu. Prawidłowość sporządzenia tego operatu może jedynie zbadać – na wniosek użytkownika wieczystego lub organu prowadzącego postępowanie – organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (cena takiej usługi wynosi około 5 tys. zł plus VAT).

Operat oceniony negatywnie przez tę organizację traci charakter opinii o wartości nieruchomości, co oznacza, że wypowiedzenie opłaty na podstawie tego operatu było nieuzasadnione.

Ile się czeka na rozpatrzenie odwołania

Do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez SKO użytkownik wieczysty uiszcza opłatę roczną w dotychczasowej wysokości. Na rozpatrzenie odwołania czeka się zwykle kilka miesięcy, a w niektórych miastach nawet rok. Jednak ustalona w prawomocnym orzeczeniu kolegium lub w wyniku zawarcia ugody przed kolegium nowa wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po tym, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty. Możliwe jest więc, że trzeba będzie uregulować zaległość, ale bez żadnych odsetek.

Jeśli kolegium w orzeczeniu uzna odwołanie użytkownika za zasadne, przyzna mu – na jego wniosek – zwrot kosztów poniesionych w związku z postępowaniem od właściwego organu (chodzi o opłaty za wycenę, pomoc prawnika itp.). W przeciwnym razie koszty te ponosi użytkownik wieczysty.

Jak się odwołać od decyzji SKO

Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od doręczenia tego orzeczenia.

Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wówczas sprawa dalej się toczy według reguł postępowania cywilnego.

Wraz ze sprzeciwem trzeba uiścić opłatę od pozwu w wysokości 5% różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaproponowaną w wypowiedzeniu. Ustalona przez sąd opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego staje się wymagana, w części przewyższającej opłatę dotychczasową, po uprawomocnieniu się wyroku (uchwała Sądu Najwyższego z 23 czerwca 2005 r., sygn. III CZP 37/05 OSNC 2006/5/82).