Jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym KROK PO KROKU?

Zakup mieszkania na rynku wtórnym wiąże się z szeregiem potencjalnych problemów. Jest np. ryzyko, że kupisz mieszkanie zadłużone albo z lokatorami. Jak tego uniknąć? Jak bezpiecznie kupić używane mieszkanie i co koniecznie sprawdzić przed zakupem?

Sprawdź, kto jest właścicielem

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego ważną kwestią jest sprawdzenie stanu księgi wieczystej mieszkania, które chcemy kupić. Ma to na celu ustalenie, że sprzedającym jest osoba, która jest właścicielem mieszkania. W praktyce spotyka się przypadki, gdy za właściciela przy sprzedaży powołują się np. najemcy, którzy mają prawo posiadania mieszkania, ale nie są jego właścicielami.

Nie każde mieszkanie posiada jednak założoną księgę wieczystą. Jest tak często w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wtedy trzeba poprosić właściciela o zaświadczenie potwierdzające jego prawo do lokalu, np. akt notarialny.

Ponadto sprawdzenie w księdze wieczystej stanu prawnego mieszkania służy zweryfikowaniu, czy mieszkanie nie jest obciążone długiem, w postaci np. kredytu hipotecznego. Przed zakupem mieszkania, które jest zadłużone należy więc dopilnować tego, aby wszystkie figurujące w niej hipoteki zostały wykreślone.

Uwaga na umowę dożywocia

Przed zakupem mieszkania warto zapytać, czy mieszkanie nie jest obciążone tzw prawem dożywocia. Chodzi tu o umowę dożywocia, uregulowaną w Kodeksie cywilnym. Polega ona na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Oznacza to w praktyce, że np. osoba bliska właścicielowi mieszkania może mieszkać w nim aż do swojej śmierci, niezależnie od tego, kto jest właścicielem mieszkania. W takim wypadku na sprzedaż mieszkania musi się zgodzić osoba, na rzecz której ustanowiono umowę dożywocia. W przeciwnym razie sprzedaż mieszkania bez takiej zgody powoduje, że transakcja sprzedaży jest obciążona wadą prawną.

Co istotne, prawo dożywocia nie musi być ujawnione w księdze wieczystej. Aby zatem nie zostać zmuszonym do ponoszenia kosztów utrzymania dożywotnika razem ze zbywcą mieszkania, warto zadbać o to, aby w umowie sprzedaży mieszkania znalazło się oświadczenie sprzedającego, że mieszkanie nie jest obciążone prawami osób trzecich. Tylko na tej podstawie można domagać się odszkodowania na wypadek, gdyby sprzedający złożył nieprawdziwe oświadczenie w tej kwestii. 

Niechciani lokatorzy

Przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym szczególną uwagę trzeba zwrócić na to, czy są w nim zameldowani lokatorzy. Trzeba zatem zażądać od sprzedającego dostarczenia zaświadczenia, że w lokalu nikt nie jest zameldowany. Zawsze trzeba zwrócić uwagę na datę takiego zaświadczenia, jeśli np. zaświadczenie jest wystawione na 3 miesiące przed datą planowanej sprzedaży stan faktyczny może się zmienić. Dlatego najlepiej zadbać o to, aby zaświadczenie dotyczące zameldowania miało datę z dnia sprzedaży mieszkania.

Jeżeli kupujący nie sprawdzi tej kwestii, może kupić mieszkanie z lokatorami, którzy mają prawo posiadania lokalu. Wówczas, aby pozbawić ich tego posiadania, konieczny będzie pozew o eksmisję i zwykle długotrwały proces sądowy. Sprawy o eksmisję ciągną się długo również z uwagi na brak lokali socjalnych, do których eksmisja jest wykonywana. Do czasu wykonania wyroku o eksmisję do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego lokator lub lokatorzy mają prawo mieszkać w lokalu.

Zaległości czynszowe i w opłatach

Kupujący powinien też domagać się od właściciela mieszkania okazania zaświadczeń ze spółdzielni mieszkaniowej albo wspólnoty mieszkaniowej, że nie ma zaległości z tytułu czynszu. Podobnego zaświadczenia należy domagać się także w przypadku opłat za gaz, za prąd. Ponadto warto zapisać w umowie sprzedaży mieszkania, że do mieszkania przynależy piwnica.

Gdy sprzedający ma działalność gospodarczą

W wypadku zakupu mieszkania od przedsiębiorcy, należy sprawdzić nie tylko, czy mieszkanie ma „czystą hipotekę”, ale także czy firma nie posiada zaległości podatkowych. Firmy traktują zwykle mieszkanie jako siedzibę przedsiębiorstwa, dokonując odpisów amortyzacyjnych od środka trwałego, jakim jest mieszkanie.

W rezultacie, gdy firma ma długi podatkowe, a sprzedała mieszkanie, nowy właściciel może być pociągnięty do odpowiedzialności za zaległości podatkowe poprzedniego właściciela. Aby tego uniknąć, warto wystąpić do właściwego urzędu skarbowego z wnioskiem o wydanie aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami. Podobnie rzecz ma się ze składkami na ubezpieczenie społeczne, warto zażądać od przedsiębiorcy aktualnego zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu ze składkami.