Wadliwe prawo nie chroni opłat eksploatacyjnych członków spółdzielni mieszkaniowej przed egzekucją za długi spółdzielni
Rzecznik Praw Obywatelskich jest zdania, że obecnie obowiązujące przepisy nie chronią członków spółdzielni mieszkaniowych oraz osób nie będących wprawdzie członkami, lecz posiadającymi tytuły prawne do lokali w ramach spółdzielni mieszkaniowej, przed odpowiedzialnością za długi spółdzielni, które są efektem głównie podjęcia przez spółdzielnię ryzykownej działalności inwestycyjnej.
W piśmie skierowanym do Minister Infrastruktury i Rozwoju Marii Wasiak, Rzecznik Praw Obywatelskich (dalej: RPO) stwierdził, że prowadzi postępowanie wyjaśniające w sprawie Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Na skutek ryzykownej działalności inwestycyjnej Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa posiada wielomilionowe zadłużenie w stosunku do różnych podmiotów. Obecnie przeciwko tej Spółdzielni toczy się kilkanaście postępowań egzekucyjnych, w ramach których zajęte zostały wszystkie rachunki bankowe Spółdzielni. Dodatkowo komornicy sądowi zajęli wierzytelności Spółdzielni przysługujące im od członków i mieszkańców, z tytułu zapłaty opłat eksploatacyjnych.
Długi spółdzielni mieszkaniowej są problemem dla członków spółdzielni
W efekcie, Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa nie miała możliwości realizowania płatności w stosunku do dostawców mediów do nieruchomości. Zobowiązania Spółdzielni wobec samych tylko dostawców mediów przekroczyły już w marcu br 3 mln. zł. Mieszkańcom grozi w najbliższym czasie odcięcie dostawy wody, gazu oraz energii elektrycznej do mieszkań. Ponadto nieruchomości, na których posadowione są domy mieszkalne i budynki użytkowe zostały obciążone hipoteką.
W tej sytuacji członkowie spółdzielni i inne osoby, którym służą tytuły prawne do lokali w zasobach Spółdzielni, zostali obciążeni długiem Spółdzielni, pomimo, że sami nie są dłużnikami ani w stosunku do wierzycieli Spółdzielni, ani w stosunku do samej Spółdzielni, bo wywiązują się z obowiązku ponoszenia opłat eksploatacyjnych za mieszkania.
Rzecznik Praw Obywatelskich podkreślił, że sytuacja jest sprzeczna z deklarowaną przez ustawodawcę wolą ochrony członków spółdzielni mieszkaniowej przed ponoszeniem przez nich odpowiedzialności za długi spółdzielni, będące efektem nieprzemyślanych, niegospodarnych, czy wręcz nieuczciwych przedsięwzięć o charakterze inwestycyjnym.
Luki w przepisach uderzają w członków spółdzielni mieszkaniowej
Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, regulujące postępowa nie egzekucyjne nie zawierają bowiem takich unormowań, które wyłączałyby opłaty eksploatacyjne uiszczane przez członków spółdzielni mieszkaniowej (i inne osoby posiadające tytuły prawne do lokali) spod egzekucji komorniczej.
Autor: Mariusz Bykowski
RPO zwrócił się do minister infrastruktury i rozwoju o zainicjowanie zmian w przepisach, które miałyby na celu ochronę opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez członków spółdzielni
Zgodnie z art. 896 Kodeksu postępowania cywilnego komornik wzywa członków spółdzielni (i inne osoby posiadające tytuły prawne do lokali), aby opłaty eksploatacyjne nie były uiszczane w spółdzielni, lecz składane komornikowi. Nie ma ani w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, ani w przepisach Kodeksu postępowania cywilnego przepisu, który przewidywałby ochronę opłat eksploatacyjnych przed zajęciem w ramach postępowania egzekucyjnego. W efekcie, opłaty te podlegają egzekucji na zapłatę długów spółdzielni mieszkaniowej, niezależnie od rodzaju długów. Rzecznik Praw Obywatelskich podkreślił, że taka sytuacja jest sprzeczna z treścią art. 4 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym opłaty eksploatacyjne przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach.
Zatem, w ocenie RPO, wierzytelność spółdzielni z tytułu wskazanych wyżej opłat nie powinna podlegać zajęciu komorniczemu w toku egzekucji innych zobowiązań spółdzielni. Ponadto przepisy Kodeksu postępowania cywilnego nie są zgodne z przepisami Prawa spółdzielczego. Zgodnie bowiem z art. 19 § 3 Prawa spółdzielczego członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania.
Brak ochrony opłat eksploatacyjnych – wątpliwości prawne
Dodatkowe wątpliwości dotyczą braku ochrony przed zajęciem w ramach postępowania egzekucyjnego tej części opłat eksploatacyjnych, które stanowią tzw. opłaty na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, przede wszystkim kosztów energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. W tych wypadkach spółdzielnia jest jedynie pośrednikiem pomiędzy członkami spółdzielni i innymi osobami mającymi tytuły prawne do mieszkań w ramach spółdzielni, a dostawcą wskazanych wyżej mediów bądź usługodawcą. Ma ona obowiązek pobrać od tych osób opłaty w wysokości odpowiadającej wyłącznie kosztom dostawy tych mediów (usług), określonym przez dostawcę (usługodawcę). RPO podkreślił, że przeznaczenie opłat mających pokryć koszt dostawy mediów bądź odprowadzania ścieków czy usuwania odpadów na pokrycie długów spółdzielni, stanowiące efekt zajęcia tych opłat w ramach postępowania egzekucyjnego jest sprzeczne z obowiązującymi przepisami, które stanowią, że opłaty z tytułu utrzymania i eksploatacji nieruchomości w spółdzielni mieszkaniowej mają być przeznaczone wyłącznie na ten cel.
W konsekwencji RPO zwrócił się do minister infrastruktury i rozwoju o zainicjowanie zmian w przepisach, które miałyby na celu ochronę opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez członków spółdzielni mieszkaniowych oraz innych osób, którym przysługuje prawo do lokali w ramach spółdzielni mieszkaniowej przed egzekucją komorniczą.
25.08.2015
