Wywłaszczenie nieruchomości pod budowę drogi. Co to jest wywłaszczenie i kiedy może nastąpić

Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę, jeśli dowiemy się, że mamy oddać działkę pod budowę drogi. Prowadzone przez urzędników postępowania wywłaszczenia nieruchomości często bowiem bywają wadliwe.

Może się wydawać, że obecnie nie zdarza się już wywłaszczenie nieruchomości, a własność jest prawem najmocniej chronionym. Tymczasem Ustawa o gospodarce nieruchomościami poświęca tej instytucji cały rozdział (art. 112-126), a starostowie wciąż wydają decyzje pozbawiające właścicieli ich praw.

Kiedy może dojść do wywłaszczenia nieruchomości

Wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić w dwóch przypadkach:

• gdy nieruchomość znajduje się na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne;
• kiedy dla nieruchomości została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Dlatego warto brać udział w procedurach zmierzających do wydania tych aktów i na bieżąco monitorować, czy na naszej działce nie zostanie zlokalizowany cel publiczny.

Co może być przyczyną wywłaszczenia nieruchomości - cele publiczne

Wywłaszczenie nieruchomości jest dozwolone m.in. na następujące cele publiczne:

• wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, rowerowe i wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń
• transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji;
• wydzielanie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie;
• wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń;
• budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;
• budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania;
• budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;
• budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, uczelni publicznych, federacji podmiotów systemu szkolnictwa wyższego i nauki, szkół publicznych, państwowych lub samorządowych instytucji kultury, a także publicznych obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych, obiektów sportowych;
• budowa i utrzymywanie obiektów oraz pomieszczeń niezbędnych do realizacji obowiązków w zakresie świadczenia usług powszechnych przez Pocztę Polską, a także innych obiektów i pomieszczeń związanych ze świadczeniem tych usług;
• budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich;
• poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie złóż kopalin objętych własnością górniczą;
• zakładanie i utrzymywanie cmentarzy;
• ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej;
• wydzielanie gruntów pod publicznie dostępne samorządowe: ciągi piesze, place, parki, promenady lub bulwary, a także ich urządzanie, w tym budowa lub przebudowa.

Co to jest wywłaszczenie? Na czym polega

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (np. służebności albo dzierżawy). Zatem wywłaszczenie nie zawsze oznacza odebranie nieruchomości. Może również polegać na ograniczeniu np. możliwości zabudowy części działki.

Co ważne, wywłaszczenie prawa własności to ostateczność. Może być dokonane tylko wtedy, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Dlatego organ, który prowadzi postępowanie wywłaszczeniowe, zawsze musi wykazać, że nie ma możliwości realizacji inwestycji bez wywłaszczenia. Jeżeli nie zostanie to wykazane, to wywłaszczenie nie powinno nastąpić.

Przeczytaj też:

Jakie są minimalne odległości od granicy działki >>>

Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Nie ma więc możliwości, aby wywłaszczenie nastąpiło na rzecz innego podmiotu, np. prywatnego inwestora, który wygrał przetarg na wykonanie inwestycji będącej celem publicznym.

Warto wiedzieć, że wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli jednak wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może zażądać – na podstawie art. 113 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami - nabycia tej części w drodze umowy przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego (w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie). Żeby do tego doszło, właściciel musi udowodnić, że nie może użytkować pozostałej części w taki sposób jak dotychczas. Ważny jest tutaj sposób, w jaki działka w rzeczywistości była użytkowana, a nie jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Przykładowo, jeśli na działce znajduje się dom jednorodzinny i wywłaszczeniem została objęta część ogrodu, to jej właściciel nie może żądać wykupienia pozostałej części działki, powołując się na to, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego została ona przewidziana pod przedszkole, a do jego realizacji konieczna jest przestrzeń na plac zabaw dla dzieci.

Wywłaszczenie nieruchomości: prowadzenie rokowań

Postępowanie w sprawie wywłaszczenia nieruchomości prowadzi właściwy miejscowo starosta. Kieruje się przy tym przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego z uwzględnieniem przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego musi być jednak poprzedzone rokowaniami o nabycie praw do nieruchomości w drodze umowy. Rokowania te są prowadzone między starostą (jeżeli wywłaszczenie ma nastąpić z urzędu na rzecz Skarbu Państwa) albo wójtem/burmistrzem/prezydentem miasta jako organem wykonawczym jednostki samorządu terytorialnego (jeżeli wywłaszczenie ma nastąpić na wniosek tej jednostki) a właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna (art. 114 ust. 1 i 2).

Właśnie na etapie prowadzenia rokowań pojawia się najwięcej błędów, które rzutują na prawidłowość całego postępowania wywłaszczeniowego. Przede wszystkim rokowania to inaczej negocjacje, a nie narzucanie swojej woli. Wszystkie strony powinny mieć w nich zatem równe uprawnienia oraz prawo zgłaszania swoich propozycji lub modyfikowania już złożonych. W praktyce wielokrotnie organ zwraca się do podmiotu, który ma być wywłaszczony, z jednostronną propozycją, która może zostać tylko zaakceptowana lub odrzucona.

Przeczytaj też:

Jaką i jak dobrze kupić działkę budowlaną? Odpowiada ekspert od nieruchomości >>>

Przykładowo, organ kieruje do właściciela działki pismo, że wykupi działkę w cenie 1 zł za 1 m². Na końcu pisma znajduje się informacja, że brak sprzeciwu w terminie 7 dni od doręczenia pisma zostanie uznany za wyrażenie zgody. Takie postępowanie organu jest niedopuszczalne, ponieważ nie daje drugiej stronie rokowań szansy na wypowiedzenie się, modyfikację propozycji lub przedstawienie własnej. Takie praktyki stanowią tzw. rokowania pozorne, które są niezgodne z przepisami Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Dodatkowo należy pamiętać o należytym umocowaniu pełnomocników stron w sytuacji, gdy to oni, a nie same strony, biorą udział w rokowaniach.

Rokowania w sprawie wywłaszczenia mogą być prowadzone przez 2 miesiące, a jeśli w tym czasie nie dojdzie do podpisania stosownej umowy, to zostaną przerwane i właściwy organ – starosta – będzie mógł rozpocząć postępowanie administracyjne w sprawie wywłaszczenia (art. 115 ust. 2).

Kiedy i jak rozpoczyna się postępowanie wywłaszczeniowe

Wszczęcie tego postępowania następuje z dniem doręczenia zawiadomienia stronom lub z dniem określonym w stosownym ogłoszeniu wywieszonym w urzędzie starostwa powiatowego. Oznacza to, że dopiero od tego dnia zaczynają biec terminy na załatwienie sprawy, a nie - jak w innych postępowaniach administracyjnych - od dnia wpływu do urzędu wniosku o wszczęcie postępowania.

Właściciele nieruchomości objętych postępowaniem muszą wiedzieć, że starosta składa w sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, a jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej - o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów zawiadomienia o wszczęciu tego postępowania. Jeżeli wywłaszczenie nie dojdzie do skutku, starosta jest obowiązany wystąpić niezwłocznie o wykreślenie z księgi wieczystej tego wpisu albo złożyć odpowiednie zawiadomienie do zbioru dokumentów.

Informacja w tym zakresie od razu pojawi się także w elektronicznej wersji księgi wieczystej dostępnej przez internet. Nie ma więc sensu próba sprzedaży nieruchomości bez ujawnienia, że toczy się względem niej postępowanie wywłaszczeniowe.

W każdym postępowaniu wywłaszczeniowym trzeba przeprowadzić rozprawę administracyjną. Brak wypełnienia tego obowiązku to poważne naruszenie przepisów. Starosta ma obowiązek wysłać stronom pisemne wezwanie na rozprawę, tak żeby dotarło do nich przynajmniej na siedem dni wcześniej.

Jakie są skutki wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości

Po zakończeniu postępowania i stwierdzeniu, że nieruchomość lub jej część powinna zostać wywłaszczona, starosta wydaje stosowną decyzję. Strony postępowania mają wówczas prawo wniesienia odwołania do wojewody w terminie 14 dni od doręczenia im tej decyzji.

Prawo własności wywłaszczonej nieruchomości przechodzi na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Jeżeli zostanie wniesione odwołanie od decyzji starosty, to nie stanie się ona ostateczna co najmniej do czasu wydania decyzji przez organ odwoławczy (utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję, czyli stwierdzającej słuszność wywłaszczenia). Dopiero bowiem decyzja wojewody będzie miała przymiot ostateczności.

Podobnie przejście prawa użytkowania wieczystego na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu tego prawa stała się ostateczna. Chyba że prawo użytkowania wieczystego było ustanowione na nieruchomości gruntowej stanowiącej własność osoby, na rzecz której nastąpiło wywłaszczenie - wówczas prawo to wygasa z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.

Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Dokonuje się go na wniosek starosty lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego (jeżeli nieruchomość została wywłaszczona na rzecz tej jednostki). Właściciel nieruchomości po jakimś czasie otrzyma pismo w sprawie usunięcia jego prawa z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Warto wiedzieć, że wywłaszczoną nieruchomość do czasu jej wykorzystania na cel, na który nastąpiło wywłaszczenie, oddaje się w dzierżawę poprzedniemu właścicielowi na jego wniosek. Czyli nawet po wywłaszczeniu istnieje możliwość dalszego wykorzystywania nieruchomości, ale już za opłatą i tylko do czasu, aż rozpocznie się realizacja inwestycji, pod którą nastąpiło wywłaszczenie.

Wywłaszczenie prawa własności i użytkowania wieczystego ma także skutki dla osób, które korzystały z tej nieruchomości na podstawie umów. Zgodnie z art. 123 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami najem, dzierżawa lub użyczenie oraz trwały zarząd wywłaszczonej nieruchomości wygasają z upływem trzech miesięcy od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Do tego czasu można dalej korzystać z nieruchomości.

Co znajdziemy w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości

Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości powinna zawierać:

• ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana;
• określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości;
• określenie praw podlegających wywłaszczeniu;
• wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości;
• wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;
• zobowiązanie do zapewnienia lokali zamiennych;
• ustalenie wysokości odszkodowania.

Ponadto w decyzji o wywłaszczeniu mogą być ustanowione niezbędne służebności oraz ustalony obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości. Obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń ciąży na występującym z wnioskiem o wywłaszczenie. W praktyce regulacja ta często jest wykorzystywana na przykład w zakresie ochrony przed hałasem i polega na obowiązku wykonania ekranów akustycznych.

Podstawa prawna:

• Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. z 2020 r. poz. 65 ze zm.)