Rozbudowa domu - formalności. Pamiętaj o pozwoleniu! Legalizacja samowoli będzie drogo kosztować
Co zrobić, aby rozbudowa domu była zgodna z prawem? W zależności od rodzaju prac i od tego, czy planujesz dobudowę, czy nadbudowę domu, trzeba dopełnić wszelkich formalności, szczególnie tych "urzędowych". Rozbudowa domu bez stosownego pozwolenia jest traktowana jako samowola budowlana.
Rozbudowę domu można przeprowadzić na wiele sposobów i nie ma jednego najlepszego. Wybiera się go pod kątem konkretnych oczekiwań, budżetu i uwarunkowań technicznych. Projekt budowlany określający właściwą dla danego przypadku technologię wykonania rozbudowy zawsze musi być poprzedzony analizą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy.
Rozbudowa domu może mieć dwa warianty:
- dobudowa - czyli rozbudowa domu w poziomie, w bok. Może polegać na dobudowaniu nowej części do budynku z zajęciem części gruntu, następuje powiększenie powierzchni zabudowy budynku,
- nadbudowa - czyli rozbudowa domu w pionie, polegająca na odbudowaniu piętra lub adaptacji strychu, następuje zwiększenie powierzchni użytkowej domu.
Rozbudowa domu: odległość od granicy sąsiedniej działki
Jeśli chcesz rozbudować dom w stronę granicy z sąsiadem, musisz mieć na uwadze przepisy dotyczące odległości (chyba że plan albo decyzja ustalają te kwestie inaczej).
Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie odległość ściany budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej nie może być mniejsza niż 3 m, gdy jest to ściana bez otworów, albo 4 m, kiedy ma otwory drzwiowe lub okienne. Również odstęp między oknem w połaci dachowej a granicą nie może być mniejszy niż 4 m.
Okapy, balkony, daszki nad wejściem, tarasy czy schody zewnętrzne mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od tej granicy. Tylko w wyjątkowych sytuacjach można budować bliżej.
Gdy działka budowlana w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 m, rozbudowana część domu może sięgać do samej granicy lub kończyć się w odległości od 1,5 do 3 m od niej. Jeżeli zaś w granicy działki stoi budynek sąsiada (lub zostało wydane pozwolenie na jego budowę), możesz się do niego „dostawić” w taki sposób, że cała powierzchnia ściany twojego domu będzie do niego przylegać, a ponadto część twojego budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała rozmiary nie większe, niż ma budynek sąsiada.
Przepisy pozwalają na rozbudowę domu, który już stoi bliżej niż 3 lub 4 m od granicy, pod warunkiem że rozbudowujemy część leżącą poza pasem o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy albo nadbudujemy jedną kondygnację, ale w ścianie zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie będzie okien.
GALERIA: zobacz projekty domów z możliwością realizacji etapami
Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl
Projekt M201 Senne marzenie (etap I), arch. Ewa Dziewiątkowska. To urokliwy dom, który można budować etapami. Zobacz ten projekt domu
Gdy ukształtowanie działki lub stan zagospodarowania terenu uniemożliwiają rozbudowę domu zgodną z przepisami
Gdy wymiary lub ukształtowanie działki bądź stan zagospodarowania terenu uniemożliwiają rozbudowę domu zgodną z przepisami, można wystąpić do starosty, żeby zwrócił się do ministra do spraw budownictwa o udzielenie upoważnienia do wydania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych (na podstawie art. 9 Prawa budowlanego). Taka zgoda jest jednak udzielana tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach, a przy jej wydawaniu powinny być brane pod uwagę prawa właścicieli sąsiednich gruntów.
Należy też pamiętać, że zbliżenie budynku do granicy z sąsiadem powoduje objęcie jego działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Sąsiad będzie więc stroną postępowania w sprawie naszego pozwolenia na rozbudowę (będzie miał prawo przeglądania akt sprawy oraz składania odwołań i zażaleń).
Przeczytaj też:
Rozgraniczenie nieruchomości: spór o granicę działki >>>
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy
Jeśli gmina ma uchwalony plan miejscowy obejmujący twoją działkę, możesz zamówić dla niej wyrys i wypis z planu. W planie miejscowym są ustalane parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy dotyczące gabarytów oraz usytuowania obiektów.
Jeżeli planu nie ma, musisz złożyć w urzędzie gminy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Należy do niego dołączyć dwie kopie mapy zasadniczej z zaznaczonym miejscem rozbudowy. We wniosku opisujesz planowaną inwestycję i podajesz docelowe parametry domu.
Procedura wydania tej decyzji jest niestety skomplikowana i długotrwała, wymaga bowiem przeprowadzenia analizy urbanistycznej najbliższego sąsiedztwa oraz uzgodnień z innymi organami.
Przeczytaj też:
W decyzji zostaną ustalone parametry rozbudowywanego domu, takie jak dopuszczalna powierzchnia zabudowy, szerokość i wysokość elewacji frontowej, geometria dachu itp. Na wydanie warunków zabudowy czeka się zwykle od dwóch do czterech miesięcy.
Projekt rozbudowy domu
Gdy wiesz już, że twoje zamierzenie jest zgodne z warunkami zabudowy określonymi przez gminę w decyzji lub planie miejscowym, możesz zamówić u architekta projekt rozbudowy domu. Musi on być dostosowany do planistycznych wymogów gminy, w przeciwnym razie nie uzyskasz pozwolenia na rozbudowę.
Przeczytaj też: Jak dobudować nową część do istniejącego budynku
Wniosek o wydanie pozwolenia na rozbudowę domu
Kolejna czynność to złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na rozbudowę domu w starostwie powiatowym. Do wniosku trzeba dołączyć:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z zaświadczeniem o przynależności projektanta do właściwej izby samorządu zawodowego;
- oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli nie ma planu miejscowego.
Starosta powinien wydać pozwolenie w ciągu dwóch miesięcy od złożenia wniosku. Inwestor ma natomiast trzy lata na rozpoczęcie prac budowlanych, w przeciwnym razie pozwolenie wygaśnie.
Lepiej nie lekceważyć formalności budowlanych. Opłata za legalizację rozbudowy domu, która została wykonana bez pozwolenia wynosi 50 000 zł. Jest ona traktowana tak samo jak i samowolna budowa domu jednorodzinnego.
Rozbudowa domu: o czym pamiętać przed przystąpieniem do prac
Przed przystąpieniem do rozbudowy domu należy jeszcze ustanowić kierownika budowy, kupić i zarejestrować w starostwie dziennik budowy oraz złożyć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót (minimum 7 dni od dnia złożenia).
Zakończenie rozbudowy domu
Nadzór budowlany należy powiadomić też o zakończeniu rozbudowy, dołączając do tego zgłoszenia:
- oryginał dziennika budowy;
- oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu rozbudowy zgodnie z projektem, pozwoleniem i przepisami oraz o doprowadzeniu terenu budowy do porządku;
- protokoły sprawdzeń nowych instalacji wewnętrznych;
- inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
- kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku po rozbudowie.
Po 21 dniach od powiadomienia nadzoru o wykonaniu wszystkich robót możesz rozpocząć użytkowanie rozbudowanej części domu, pod warunkiem że nadzór w tym czasie nie wyrazi sprzeciwu.
Przeczytaj też:
- Rozbudowa domu w praktyce: atrakcyjną przemiana starej kostki w willę
- Udana rozbudowa domu z lat 50.
Rozbudowa, nadbudowa i przebudowa domu powinny być poprzedzone ekspertyzą techniczną
Zgodnie z § 206 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie rozbudowa, nadbudowa, przebudowa oraz zmiana przeznaczenia budynku powinny być poprzedzone ekspertyzą techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego.
Taką ekspertyzę może wykonać osoba z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności. Dokument powinnien zawierać informacje o stanie fundamentów, ścian, nadproży, stropów i dachu, określać nośność elementów konstrukcyjnych oraz wskazywać sposób naprawy ewentualnych uszkodzeń. Badanie gruntu powinien wykonać uprawniony geotechnik. W przepisie § 11 ust. 2 pkt 4 rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wskazano natomiast, że do opisu technicznego będącego częścią projektu architektoniczno- budowlanego rozbudowy lub nadbudowy należy dołączyć, w razie potrzeby, ocenę techniczną obejmującą aktualne warunki geotechniczne i stan posadowienia obiektu.
