Domy 100 i 20 lat temu. Technologiczne ruiny czy nieruchomości warte uwagi?

Lata 20. i wcześniej Domy budowane były dosyć solidnie, wykonawstwo było raczej dokładne, a materiały z reguły dobrej jakości. Świadczy o tym to, że często bez remontów przetrwały do naszych czasów w dość dobrym stanie. Posadawiano je z reguły na płytkich kamiennych lub ceglanych ławach. Ich niewielka nośność wymuszała użycie lekkiej konstrukcji i materiałów do wznoszenia domów. Ściany niskich budynków najczęściej konstruowano jako lekki szkielet drewniany wypełniony glinobitką (glina z trzciną) lub w całości z drewna. Piętrowe domy wykonywano częściowo lub w całości z cegły. Lekkie, drewniane stropy ze ślepym pułapem wypełniano glinobitką stanowiącą izolację akustyczną. Nie mają wieńców i często są już w złym stanie technicznym ze względu na korozję biologiczną. Przegrody zewnętrzne nie spełniają obecnych wymogów cieplnych (współczynnik przenikania ciepła waha się od 1,5 do 1,16 W/(m2·K) w zależności od użytego materiału) i często nie ma izolacji ław lub nie stanowi ona już zapory dla wilgoci.

Lata 30. Eleganckie podmiejskie wille z tych lat były solidnie wykonane z dobrych gatunkowo materiałów. Wznoszono je najczęściej na ławach ceglanych, czasem betonowych o większej nośności, izolowanych papą na lepiku (obecnie niespełniającą swojej funkcji). Większość ma ceglane ściany jednowarstwowe grubości 51 cm, szczelinowe z pustką powietrzną, ale także z cegły dziurawki oraz coraz popularniej stosowanej cegły cementowej. Nie spełniają obecnych wymagań cieplnych – współczynnik przenikania około 1,16 W/(m2·K). Komfort termiczny poprawiają węgarki przy oknach i przestrzenie buforowe (werandy, oszklone ganki). Domy mają czasem trzy piętra oddzielone stropami drewnianymi, stropami Kleina oraz coraz popularniejszymi gęstożebrowymi Ackermana. Nad piwnicami spotyka się stropy odcinkowe. Dachy prawie płaskie ukryte za niewysokimi, murowanymi attykami, zazwyczaj z niewielkim spadkiem.

Lata powojenne oraz lata 50. Często budowano wówczas skromne parterowe domy o prostej i zwartej bryle oraz niewielkiej powierzchni (około 70 m2). Niska nośność płytkich, słabo zaizolowanych ław fundamentowych wykonanych często z gruzobetonu lub cegły nie pozwala na nadbudowę. Ściany z reguły jednowarstwowe wybudowano ze słabej jakości drewna i cegły – często pochodzących z rozbiórek. Stropy Kleina lub gęstożebrowe bywają podparte ściankami działowymi między pomieszczeniami. Przegrody zewnętrzne są zupełnie pozbawione izolacji termicznej. Domy mają niską trwałość i często są w złym stanie technicznym – zwłaszcza te drewniane. Wznoszone były z reguły przez osoby niewykwalifikowane, systemem dziś nazywanym gospodarczym. Problemem tych domów jest niedostateczna izolacyjność i nieszczelność przegród zewnętrznych.

Lata 60. i 70. W większości są to domy zbudowane na planie zbliżonym do kwadratu. Regułą jest brak izolacji przeciwwilgociowych – poziomych i pionowych – lub ich zły stan. Wzniesione są najczęściej na betonowych i zbrojonych fndamentach, często bardzo złej jakości. W latach 60. lansowano betonowe ściany prefabrykowane ze szczeliną wypełnioną materiałem izolacyjnym, na przykład watą szklaną. Piwnice bywają zawilgocone, a przegrody zewnętrzne nie spełniają dzisiejszych wymagań cieplnych (współczynnik przenikania ciepła dla ścian zewnętrznych wynosił 1,16 W/(m2·K)). Między piętrami są najczęściej stropy gęstożebrowe, na przykład DZ-3 (rzadziej Ackermana lub Kleina), bądź monolityczne wielkopłytowe z płyt kanałowych. Budynki mają wieńce. Domy wieńczono stropodachami wentylowanymi wykonywanymi z prefabrykowanych płyt korytkowych. Budowaniem zajmowały się często osoby słabo wyszkolone, bez solidnej znajomości rzemiosła budowlanego. Pracowano „na lewo” po godzinach. Dlatego w budynkach z tego okresu występują liczne błędy budowlane oraz niedokładności, mostki cieplne i nieszczelności.

Lata 80. Zniesienie normatywów powierzchni poskutkowało powstawaniem domów dużych. Posadawiano je na ławach żelbetowych o sporej nośności. Mają zazwyczaj obszerne piwnice murowane z bloczków betonowych lub keramzytobetonowych. Izolowane lepikiem lub abizolem dzisiaj często są zawilgocone. Ściany zewnętrzne budowano najczęściej z pustaków ceramicznych, żużlobetonowych albo betonu komórkowego, więc mają niską izolacyjność termiczną – około 0,7 W/(m2·K) – co skutkuje wysokimi kosztami ogrzewania. Charakterystycznym wykończeniem elewacji jest tynk „baranek” oraz fantazyjnie ozdabiane wysokie cokoły. Stropy są gęstożebrowe, sporadycznie z prefabrykowanych płyt kanałowych. Nad piwnicami często zdarzają się stropy wylewane – monolityczne żelbetowe oraz stropy Kleina. Jakość wykonania domów jest najczęściej lepsza niż w latach poprzednich, ale nadal zdarzają się błędy skutkujące powstawaniem mostków termicznych czy spękań na elementach konstrukcyjnych.

Lata 90. Domy są posadowione na ławach żelbetowych izolowanych lepikiem albo abizolem i rzadko mają podpiwniczenie. Ściany, najczęściej dwu- i trójwarstwowe, są wybudowane z pustaków ceramicznych lub betonu komórkowego izolowanych styropianem. Ich współczynnik przenikania ciepła wynosi 0,55-0,70 W/(m2·K) i nie spełnia obowiązujących obecnie przepisów. Budynki są jednak stosunkowo ciepłe i komfortowe. Problemem bywają słabo ocieplone nadproża żelbetowe i miejsca mocowania okien, na których pojawiają się zawilgocenia. Stropy są z reguły gęstożebrowe (Teriva), sporadycznie żelbetowe. Więźby dachowe drewniane, czasem skomplikowane o dużej wytrzymałości niezbędnej pod dachówki ceramiczne. Jednak ze względów ekonomicznych pokrycie stanowi często lżejsza blachodachówka lub dachówka bitumiczna. Zdarzają się budynki mające złe proporcje i wykonane z tanich, kiepskich materiałów.