| muratordom.pl » Prawo » Wzory umów » Umowa z wykonawcą - gwarancja dobrej współpracy na budowie. Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Umowa z wykonawcą - gwarancja dobrej współpracy na budowie. Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Zadbaj o swoje prawa na budowie - spisz umowę z wykonawcą! Określone na podstawie umowy o roboty budowlane zasady współpracy pozwolą uniknąć wielu konfliktów na budowie, a ryzyko kar umownych pomoże zdyscyplinować fachowców.

Informacja o sposobie kupowania materiałów

Zakup materiałów warto zlecić wykonawcy – pod warunkiem że mamy kosztorys dokładnie wyliczający ilość niezbędnych materiałów. Opierając się na jego zapisach, będziemy mogli kontrolować, czy wykonawca zbyt swobodnie nie wydaje pieniędzy. Oczywiście fachowcy mogą twierdzić, że materiały były uszkodzone i musieli ich kupić więcej. To jednak również można sprawdzić – produkt z wadą podlega reklamacji, która powinna być udokumentowana.

Kara umowna

Zazwyczaj jej określenie w umowie skutecznie dyscyplinuje wykonawcę do należytego wykonania pracy. Przydaje się zwłaszcza wtedy, gdy opóźnia on roboty – w takim przypadku bez kary umownej inwestor nie mógłby zastosować sankcji. Z kolei wykonawca zawsze może naliczyć ustawowe odsetki w razie opóźnienia w płatnościach.

Ważne więc, żeby w umowie została zapisana kara umowna – na tyle dolegliwa, by mobilizowała wykonawcę do terminowości. Może ona być określona jako konkretna kwota lub pewien procent wynagrodzenia, np. za każdy dzień zwłoki w stosunku do harmonogramu.

Zdarza się, że wykonawca zgadza się na ustanowienie takiej kary, pod warunkiem że nie przekroczy ona 5-7% jego wynagrodzenia. Nie zgadzajmy się na taki zapis – wówczas nie odczuje on szczególnie finansowych konsekwencji nawet kilkumiesięcznych opóźnień na budowie.

Kara umowna to jeszcze nie wszystko – zastrzeżmy w umowie, że postanowienie o takiej karze nie wyklucza możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Jeśli umieścimy taki zapis, w przypadku gdy wskutek niewywiązania się wykonawcy ze zobowiązań poniesiemy szkody, możemy się domagać ich naprawy niezależnie od kar umownych.

Autor: Agnieszka Kubacka

Od umowy między wykonawcą i inwestorem można odstąpić, gdy wykonawca zwleka z rozpoczęciem prac tak dlugo, że nie będzie w stanie ich zakończyć w umówionym czasie, albo też gdy budowa jest prowadzona wadliwie lub w sposób sprzeczny z umową. Można od niej odstąpić także wtedy, gdy po odebraniu prac ujawnią się istotne wady.

Dobrze sporządzona umowa o roboty budowlane jest ważnym elementem współpracy z wykonawcami. Często się ją jednak zaniedbuje. Podpisanie umowy z wykonawcą to pierwszy sprawdzian dla robotników – lepiej od razu zrezygnować z usług tych, którzy nie chcą tego zrobić, przekonując nas, że wystarczy się umówić. Poza tym, choć żadna umowa z wykonawcą nie zagwarantuje nam, że prace zostaną wykonane właściwie i w umówionym terminie, łatwiej z nią będzie walczyć o swoje prawa.

Umowa z wykonawcą zawarta na piśmie powinna zawierać co najmniej kilka elementów.

Umowa  z wykonawcą - ustna czy pisemna?

Zgodnie z art. 648 Kodeksu cywilnego umowa o roboty budowlane – oraz wszelkie wprowadzone do niej zmiany w formie aneksu – powinna być zawarta na piśmie, w celach dowodowych. W przypadku zawarcia umowy ustnej – choć również jest ona ważna – o wiele trudniej będzie nam dochodzić swoich praw w sądzie, np. gdy wykonawca nie dopełni swoich obowiązków. Nie można bowiem udowadniać jej zawarcia przy pomocy świadków, jeśli druga strona nie zgodzi się na taki dowód.

Zdecydowanie bardziej skomplikowane będzie też udowodnienie odpowiedzialności wykonawcy, zakresu umowy, a nawet tego, że została ona zawarta – jeśli dla wykonawcy będzie to niewygodne, wystarczy, że nie zgodzi się w sądzie na przesłuchanie świadków. Poza tym, jeżeli prace zostały wykonane wadliwie, brak umowy pisemnej utrudnia lub wręcz uniemożliwia wyegzekwowanie praw z rękojmi.

Oznaczenie stron umowy o roboty budowlane

Trzeba wskazać, kto zawiera umowę. Inwestor powinien podać swoje imię, nazwisko, adres oraz PESEL, wykonawca zaś nazwę swojej firmy, jej adres oraz numer wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego – jeśli to spółka prawa handlowego – lub do ewidencji działalności gospodarczej, jeżeli wykonawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą.

Zanim podpiszemy umowę z wykonawcą, zażądajmy od fachowca przedstawienia zaświadczenia o wpisie w odpowiednim rejestrze. Potwierdza ono, że firma działa legalnie. Na jego podstawie dowiemy się również, kto jest uprawniony do jej reprezentowania.

Przedmiot umowy z wykonawcą

W umowie o roboty budowlane należy dokładnie opisać, co ma zrobić wykonawca. W przypadku umowy z dekarzem nie wystarczy zapis, że ma on np. pokryć dach. Szczegółowy wykaz prac powinien obejmować: wstępne krycie, sztywne poszycie (jeśli jest), kontrłaty, łaty, obróbki blacharskie, orynnowanie i ułożenie pokrycia, a także ewentualne roboty dodatkowe: np. montaż okien połaciowych czy ocieplenie poddasza.

Pamiętaj również, by opisać, co oznaczają poszczególne terminy, opierając się na kosztorysie, wskaż też rodzaj materiałów, jakie mają być użyte do wykonania danej pracy. Jeśli zmieniasz zakres prac lub rodzaj użytych materiałów, informacja o tym powinna się także znaleźć w umowie – w formie aneksu.

WARTO WIEDZIEĆ

Przydatne paragrafy podczas podpisywania umowy z wykonawcą

Wykonawcy często proponują własne wzory umów o roboty budowlane. Oczywiście trzeba je dokładnie przeanalizować, a najlepiej – jeśli jest taka możliwość – skonsultować się ze znajomym prawnikiem. Zdarza się bowiem, że takie umowy są specyficznie skonstruowane – tak, żeby zabezpieczyć tylko interesy wykonawcy, nie zaś inwestora.

Pamiętaj też, że każdą umowę można negocjować, a jedynym wyznacznikiem (i ograniczeniem) jej treści są przepisy Kodeksu cywilnego: artykuły od 647 do 658. Podczas budowy pomocne mogą się okazać również przepisy Prawa budowlanego.

Termin rozpoczęcia prac i ich zakończenia

Można go określić datami bądź liczbą miesięcy od chwili podpisania umowy. Być może wykonawca zechce wprowadzić do umowy o roboty budowlane zapis o możliwości opóźnienia prac w przypadku niekorzystnych warunków pogodowych. Nie warto się na to godzić, ponieważ w naszym klimacie prawdopodobieństwo obfitego deszczu czy silnego mrozu jest więcej niż duże.

Podczas ustalania warunków umowy o roboty budowlane wykonawca powinien wziąć pod uwagę realny termin wykonania robót. Dobrą praktyką jest dołączenie do umowy, oprócz terminów rozpoczęcia i zakończenia prac, szczegółowego harmonogramu, w którym zawarte są m.in. terminy: przekazania terenu budowy, odbiorów, w szczególności częściowych, czy zapłaty wynagrodzenia.

Wynagrodzenie wykonawcy

Ustala się je na dwa sposoby: ryczałtowo – czyli jako z góry określoną kwotę za całość prac, najlepiej na podstawie kosztorysu – lub kosztorysowo (obmiarowo), czyli zestawiając planowane prace i przewidywane koszty. Wynagrodzenie płacone ryczałtowo oznacza, że wykonawca nie będzie mógł podwyższyć jego kwoty, chyba że zdecydujemy się na wykonanie dodatkowych robót nieobjętych umową. W takim przypadku również zamawiający nie może żądać obniżenia ryczałtu, nawet gdy okaże się, iż rozmiar oraz koszty prac są mniejsze od przewidywanych.

W umowie należy także zapisać, czy podajemy wynagrodzenie brutto, czy netto. Jeżeli zaś chodzi o wynagrodzenie kosztorysowe, jego ostateczna wysokość jest znana dopiero po zakończeniu robót, warto jednak określić w umowie jego górną granicę. W takiej sytuacji wynagrodzenie wykonawcy nie będzie mogło przekroczyć ustalonej kwoty, nawet jeśli koszty robót będą w rzeczywistości większe.

Zdarza się, że wynagrodzenie określa się w sposób łączony. Ustala się wspólnie kwotę ryczałtową obejmującą prace wyszczególnione w umowie z zastrzeżeniem, że wszelkie dodatkowe roboty będą rozliczane na podstawie kosztorysu powykonawczego.

Najkorzystniej jest ustalać płatności etapami i dokonywać ich po realizacji i odbiorze poszczególnych prac (etapów) przez kierownika budowy. Odpowiedni wpis w dzienniku budowy może być podstawą do wypłacenia ustalonej wcześniej kwoty za realizację danego etapu.

Autor: Jarosław Sosiński

Każda zmiana materiałów użytych podczas budowy powinna być zapisana w umowie.

Tuznajdziesz
Porównaj
Przeczytaj dodatkowo:
Wzór umowy o roboty budowlane

Spisanie umowy o roboty budowlane chroni interesy obu stron, a w razie sporu ułatwia dochodzenie roszczeń....

Umowa o roboty budowlane: 14 rzeczy, które...

Umowa o roboty budowlane jest dowodem tego, na co się umówiliśmy, wybierając wykonawcę domu lub...

Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego

Zobacz, jakie zapisy powinny się znaleźć w umowie najmu okazjonalnego, czego żądać od najemcy, jakie zapisy...

Aneks do umowy o wykonanie prac ociepleniowych –...

Aneks do umowy na wykonanie systemu ociepleń pomoże Ci kontrolować prace ociepleniowe na własnej budowie, bez...

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

O tym, że zawsze warto spisać umowę o roboty budowlane, nie trzeba już chyba przekonywać. W wypadku umowy z...

Odstąpienie od umowy deweloperskiej - kiedy jest...

Masz prawo odstąpić od umowy deweloperskiej i wycofać się z kupna mieszkania lub domu. Deweloper w...

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.