Sklep online Pomoc Tagi Newsletter
| muratordom.pl » Prawo » Wzory umów » Przedwstępna umowa sprzedaży kupna mieszkania - co musi zawierać

Przedwstępna umowa sprzedaży kupna mieszkania - co musi zawierać

Umowa przedwstępna sprzedaży kupna mieszkania powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Czy w umowie przedwstępnej trzeba podawać datę zawarcia umowy ostatecznej? Czym skutkuje niedopełnienie postawnowień umowy przedwstępnej i na co szczególnie zwrócić uwagę w umowie?

Po co podpisuje się umowę przedwstępną?

Często się zdarza, że kupującemu podoba się mieszkanie lub dom na rynku wtórnym, ale z jakichś powodów nie jest możliwy (lub korzystny) jego natychmiastowy zakup. Chodzi tu np. o sytuację, gdy w mieszkaniu są jeszcze najemcy, którzy wyprowadzą się za pewien czas albo właściciel mieszkania ma zaległości czynszowe. W takim wypadku warto zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania.

Co określać w umowie przedwstępnej?

Umowa przedwstępna jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 Kodeksu cywilnego). Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli umowy ostatecznej.

Ważność umowy przedwstępnej zależy od tego, czy strony tej umowy zawrą w niej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przykładowo, jeśli strony zawierają umowę sprzedaży mieszkania, w umowie przedwstępnej muszą zawrzeć wszystkie istotne elementy, jakie musi zawierać umowa sprzedaży. W tym przypadku będzie to określenie, jakie mieszkanie podlega sprzedaży oraz jaka jest jego cena.

Strony umowy przedwstępnej mogą do niej wprowadzić dodatkowe postanowienia, których niewykonanie będzie dawało prawo odstąpienia od tej umowy. Należy jednak pamiętać, że te dodatkowe postanowienia są nieobowiązkowe, strony mogą je, ale nie muszą wpisać do umowy przedwstępnej. W każdym wypadku umowa przedwstępna musi obowiązkowo zawierać elementy niezbędne umowy ostatecznej, ponieważ wynika to z przepisów Kodeksu cywilnego.

Polecamy: Co sprawdzić przed kupnem mieszkania, by nie kupić kota w worku

Czy podawać termin umowy przyrzeczonej?

Przepisy Kodeksu cywilnego nie wymagają, aby umowa przedwstępna zawierała termin, w jakim zostanie zawarta umowa ostateczna. Jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Co w sytuacji, gdy każda ze stron umowy przedwstępnej wyznaczyła inny termin zawarcia umowy przyrzeczonej?

W takim wypadku, jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie (art. 389 § 2 k.c.).

Nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy ostatecznej.

W celu uniknięcia wątpliwości odnośnie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, warto zapisać maksymalnie precyzyjnie termin zawarcia umowy ostatecznej, np. przez podanie konkretnej daty. Należy unikać sformułowań niejasnych co do terminu, jak np., że umowa ostateczna zostanie zawarta po dostarczeniu przez sprzedającego niezbędnych dokumentów. Takie określenie nie precyzuje, kiedy umowa ostateczna zostanie zawarta.

Strony mogą określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez:

  • podanie daty, do której ma być zawarta umowa przyrzeczona,
  • podania konkretnej daty, kiedy ma być zawarta umowa przyrzeczona
  • dokładne oznaczenie końca terminu, w jakim ma być zawarta umowa ostateczna. Umowa przedwstępna może zawierać zarówno termin, jak i warunek (warunki), pod jakimi zostanie zawarta umowa ostateczna.

Czy umowa przedwstępna koniecznie w formie aktu notarialnego?

Warto zadbać, aby umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego. Akt notarialny daje większą pewność, że dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Czy za niepodpisanie umowy ostatecznej można żądać odszkodowania?

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania, jaki będzie przysługiwał z tego tytułu.

Jeśli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, a przede wszystkim wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Co robić, gdy jedna ze stron uchyla się od pospisania umowy przyrzeczonej?

Jeżeli strona umowy przedwstępnej uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może na drodze sądowej domagać się zawarcia umowy ostatecznej. W takiej sytuacji wyrok sądu stwierdzający obowiązek drugiej strony do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej skutkuje zawarciem tej umowy i zastępuje tę umowę.

Co gdy kupujący nie otrzymał kredytu na mieszkanie?

Może się zdarzyć, że niezawarcie umowy ostatecznej nastąpi na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, np. kupujący nie otrzyma kredytu na sfinansowanie zakupu nieruchomości, pomimo wcześniejszej pozytywnej promesy banku.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 kwietnia 2004 r., sygn. akt I V CK orzekł, że fakt, iż powódka starała się o kredyt bankowy, lecz nie otrzymała przed zawarciem umowy przyrzeczonej środków pieniężnych, zwalnia ją od odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia tej umowy.

Często przy umowie przedwstępnej sprzedaży kupujący daje sprzedającemu zadatek. Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek, który był wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien zostać zwrócony.

Sprawdź: Po co zadatek i czego możesz się domagać  z tytułu zadatku?

Tuznajdziesz
Porównaj
Przeczytaj dodatkowo:
Umowa z wykonawcą - gwarancja dobrej współpracy...

Zadbaj o swoje prawa na budowie - spisz umowę z wykonawcą! Określone na podstawie umowy o roboty budowlane...

Wzór umowy z kierownikiem budowy

Zawsze należy spisywać umowy z osobami, którym powierza się budowę domu. Zobacz wzór umowy z...

Umowa o roboty budowlane: 14 rzeczy, które...

Umowa o roboty budowlane jest dowodem tego, na co się umówiliśmy, wybierając wykonawcę domu lub...

Kredyt a umowa przedwstępna

Każdy, kto zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym przy zakupie nieruchomości, musi dokładnie...

Aneks do umowy o wykonanie prac ociepleniowych –...

Aneks do umowy na wykonanie systemu ociepleń pomoże Ci kontrolować prace ociepleniowe na własnej budowie, bez...

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

O tym, że zawsze warto spisać umowę o roboty budowlane, nie trzeba już chyba przekonywać. W wypadku umowy z...

update counter
SPRAWDŹ
Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody MURATOR S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody MURATOR S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.