Skutki finansowe podziału nieruchomości na drogę publiczną. Czy możemy ubiegać się o odszkodowanie?
Planując podział nieruchomości i szacując zyski z planowanej sprzedaży wydzielonych działek, trzeba pamiętać o finansowych konsekwencjach decyzji urzędowych. Warto wiedzieć, jak się od nich odwołać, jeśli okażą się niekorzystne dla właściciela - podział działki może się wiązać z utratą prawa do gruntu wydzielonego np. pod drogi publiczne. Kiedy po podziale trzeba wnieść opłatę adiacencką
Podział nieruchomości może się wiązać z odebraniem prawa do gruntu wydzielonego pod drogi publiczne (za odszkodowaniem), a także koniecznością uiszczenia opłaty adiacenckiej. Obie kwestie mogą mieć wymierny wpływ na opłacalność danej transakcji. Przed przystąpieniem do podziału warto więc sprawdzić w gminie, czy takie sytuacje mogą mieć miejsce.
Kiedy wydziela się działkę pod drogę publiczną
Taki podział może być dokonany wyłącznie wtedy, gdy dzielona nieruchomość jest objęta decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo planem miejscowym, w którym część nieruchomości przeznaczono pod taką drogę albo pod poszerzenie istniejącej drogi. W decyzji podziałowej musi być wskazane, z jakiego dokumentu planistycznego wynika przeznaczenie wydzielonej działki gruntu pod drogę publiczną.
Jeśli postępowanie podziałowe zostało wszczęte na wniosek właściciela dzielonej nieruchomości, działki gruntu przeznaczone pod drogę publiczną bądź jej poszerzenie przechodzą z mocy prawa na własność odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego (gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa, zależnie od kategorii drogi) w chwili, gdy decyzja zatwierdzająca ewidencyjny podział nieruchomości staje się ostateczna. Jeżeli wniosek o podział złożył użytkownik wieczysty nieruchomości, prawo użytkowania działki wydzielonej pod drogę publiczną po prostu wygasa. Dotychczasowy właściciel albo użytkownik wieczysty automatycznie traci więc swoje prawa do wydzielonej pod drogę działki, ale faktyczne przeniesienie posiadania działki następuje w ramach porozumienia stron albo – w razie sporu w tym względzie – może być dochodzone przez nowego właściciela w sądowym postępowaniu eksmisyjnym. Dotychczasowy właściciel (użytkownik wieczysty) może oczywiście odwołać się od decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości do sądu administracyjnego. Wówczas przeniesienie posiadania działki nie może być skutecznie wymuszone przed upływem 44 dni liczonych od daty doręczenia tej decyzji stronie pozbawionej praw. Omawiane zasady dotyczą też podziału dokonanego prawomocnym orzeczeniem sądu, w którym sąd rozstrzygnął o podziale nieruchomości i jednoczesnym wydzieleniu działki gruntu pod drogę publiczną lub jej poszerzenie.
Nowy stan prawny działki gruntu wydzielonej pod drogę publiczną lub pod jej poszerzenie ujawnia się w księdze wieczystej. Do złożenia wniosku o dokonanie stosownych wpisów zobowiązany jest organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego (w gminie – wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w powiecie – zarząd powiatu, w województwie – zarząd województwa) albo starosta działający w imieniu Skarbu Państwa. Zanim taki wniosek zostanie złożony, sąd wieczystoksięgowy wpisuje w księdze wieczystej ostrzeżenie o niezgodności ujawnionego w niej stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym wynikają wynikającym z ostatecznej decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości.
Jeśli postępowanie podziałowe zostało wszczęte z urzędu lub na wniosek innych uprawnionych jednostek (na przykład zarządu drogi), działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne nadal pozostają własnością (przedmiotem użytkowania wieczystego) dotychczasowych podmiotów. Dopiero w następnym etapie zostaną nabyte przez podmiot publicznoprawny w drodze umowy lub wywłaszczenia.
Jakie odszkodowanie należy się za drogę
Prawo własności lub użytkowania wieczystego może być odebrane jedynie za odszkodowaniem. Może to być kwota pieniężna albo nieruchomość zamienna z ewentualną dopłatą. Uzgodnienia w sprawie odszkodowania mogą być skutecznie prowadzone dopiero po tym, gdy decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości stanie się ostateczna. Dotychczasowy właściciel może negocjować zarówno wysokość, formę, jak i termin realizacji uprawnienia odszkodowawczego. Uzgodnienia powinny się zakończyć zawarciem stosownej umowy z organem wykonawczym jednostki samorządu terytorialnego albo starostą działającym w imieniu Skarbu Państwa. Jeżeli uzgodniono wydanie nieruchomości zamiennej, konieczne będzie podpisanie aktu notarialnego.
W ustawie nie określono terminu, w jakim powinny się zakończyć uzgodnienia. Jednak przepisy przewidują, że w razie braku porozumienia odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Można więc przyjąć, że strony mają (tak jak w przypadku procedury wywłaszczeniowej) dwa miesiące na zawarcie ewentualnej umowy.
Po tym czasie były właściciel lub użytkownik wieczysty działki może złożyć wniosek do starosty o ustalenie i wypłatę odszkodowania za odebrane prawo do działki drogowej. Starosta wyda decyzję administracyjną, która rozstrzygnie kwestię odszkodowania. Można jeszcze odwołać się od niej do wojewody w terminie 14 dni od doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o odszkodowaniu.
Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości rynkowej wydzielonej działki. Przyjmuje się przy tym stan i przeznaczenie gruntu z dnia wydania decyzji podziałowej i ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości dzielonej z dnia ustalenia odszkodowania. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na wydzielonych działkach gruntu po dniu wydania tej decyzji. Uprawnienie odszkodowawcze nie ulega przedawnieniu. Można go zatem dochodzić w dowolnym czasie. Odszkodowanie jest zwolnione z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Kiedy po podziale trzeba wnieść opłatę adiacencką
Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie wartość tej nieruchomości, wójt (burmistrz albo prezydent miasta) może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Gdy wnioskodawcą był użytkownik wieczysty, opłata adiacencka obciąży go tylko wtedy, jeśli wniósł już opłaty roczne za cały okres użytkowania.
Opłata adiacencka nie może być wyższa niż 30% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po nim, ale o wysokości stawki procentowej decyduje uchwała rady gminy. Uchwała ta musi obowiązywać już w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w tym dniu. Warto to wiedzieć, ponieważ gmina ma trzy lata na wydanie decyzji o opłacie, licząc od daty uprawomocnienia się decyzji podziałowej lub orzeczenia sądu w tej sprawie. W tym czasie stawki procentowe mogą wzrosnąć.
Opłatę oblicza się na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego wykonanej na zlecenie zarządu gminy. Określa on wartość nieruchomości przed podziałem i po nim według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki pod drogi publiczne lub pod ich poszerzenie, nie bierze się pod uwagę ich powierzchni przy określaniu wartości nieruchomości zarówno przed podziałem, jak i po nim.
Obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od terminu, w którym decyzja o ustaleniu tej opłaty stała się ostateczna.
Na wniosek właściciela nieruchomości opłata może zostać rozłożona na raty na okres maksymalnie dziesięciu lat. Rozłożenie na raty nie może nastąpić z urzędu. Wysokość poszczególnych rat i terminy płatności powinny zostać określone w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tytułu rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty podlega zabez pieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości (decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej). Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może we wniosku o rozłożenie na raty zaproponować inne zabezpieczenie: poręczenie, weksel, gwarancję bankową, przewłaszczenie na zabezpieczenie itd. (urząd jednak nie musi się na to zgadzać). W przypadku braku jakiegokolwiek zabezpieczenia organ administracji nie uwzględni wniosku o rozłożenie na raty.
Osoba, która podzieliła swoją nieruchomość i sprzedała wydzielone działki przed wydaniem decyzji o opłacie adiacenckiej, nadal jest zobowiązana do jej zapłaty. Obowiązek ten nie przechodzi na nabywców.
Podstawa prawna tekstu: ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. DzU nr 102, poz. 651 z późn. zm.)
Opłatę oblicza się na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego wykonanej na zlecenie zarządu gminy. Określa on wartość nieruchomości przed podziałem i po nim według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki pod drogi publiczne lub pod ich poszerzenie, nie bierze się pod uwagę ich powierzchni przy określaniu wartości nieruchomości zarówno przed podziałem, jak i po nim.
Obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od terminu, w którym decyzja o ustaleniu tej opłaty stała się ostateczna.
Na wniosek właściciela nieruchomości opłata może zostać rozłożona na raty na okres maksymalnie dziesięciu lat. Rozłożenie na raty nie może nastąpić z urzędu. Wysokość poszczególnych rat i terminy płatności powinny zostać określone w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tytułu rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty podlega zabez pieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości (decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej). Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może we wniosku o rozłożenie na raty zaproponować inne zabezpieczenie: poręczenie, weksel, gwarancję bankową, przewłaszczenie na zabezpieczenie itd. (urząd jednak nie musi się na to zgadzać). W przypadku braku jakiegokolwiek zabezpieczenia organ administracji nie uwzględni wniosku o rozłożenie na raty.
Osoba, która podzieliła swoją nieruchomość i sprzedała wydzielone działki przed wydaniem decyzji o opłacie adiacenckiej, nadal jest zobowiązana do jej zapłaty. Obowiązek ten nie przechodzi na nabywców.
Podstawa prawna tekstu: ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. DzU nr 102, poz. 651 z późn. zm.)
Data publikacji: 23.11.2012
Nie trzeba od razu wydzielać działek gruntu pod drogi publiczne!
We wniosku o podział nieruchomości nie trzeba koniecznie wydzielać działek gruntu pod drogi publiczne, mimo że takie jest przeznaczenie części dzielonej nieruchomości. Urząd może odmówić zatwierdzenia takiego podziału tylko wtedy, gdy nowe (po podziale) działki gruntu nie będą spełniały planistycznych parametrów ich zagospodarowania w tej ich części, która znajduje się poza obszarem przeznaczenia pod drogi publiczne. Na przykład jeżeli zgodnie z planem miejscowym minimalna wielkość powierzchni działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wynosi 1000 m2, to w przypadku gdy cała działka projektowana do wydzielenia ma właśnie 1000 m2, ale jej część jest przeznaczona pod drogę publiczną – działka ta nie spełnia kryterium planistycznego. Wniosek o podział zostanie odrzucony.
W ten sposób można będzie nadal władać gruntem, na którym w przyszłości ma powstać droga (oczywiście do czasu, gdy gmina lub inny podmiot nie przystąpi do pozyskiwania gruntów pod drogę). Właściciel gruntu, którego część jest przeznaczona pod drogę, jest jednak ograniczony w sposobie korzystania i rozporządzania swoją nieruchomością. Na przykład może nie dostać zgody na jej ogrodzenie w całości, a poza tym gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele publiczne.
Wydaje się więc, że wydzielenie działek przeznaczonych pod drogę od razu przy podziale jest jednak korzystniejsze dla właściciela nieruchomości. Przemawia za tym też możliwość uzyskania odszkodowania, którego wysokość można negocjować.
