Operat szacunkowy - co to jest i do czego służy?

Operat szacunkowy to szczególna forma wyceny nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat jest dokumentem urzędowym.

Operat szacunkowy jest standardowym etapem procedury kredytowej. Koszty operatu zawsze pokrywa klient. Z kolei banki najczęściej wskazują rzeczoznawcę, z którym współpracują. Oczywiście wybór takiej osoby daje pewność, że nasz operat zostanie w banku zaakceptowany, ale eksperci podkreślają, że warto zlecić wykonanie operatu szacunkowego samodzielnie, a więc na własną rękę znaleźć rzeczoznawcę, który wykona wycenę nieruchomości. Listę akceptowanych rzeczoznawców znajdziemy na stronie Związku Banków Polskich. Można też po prostu spytać o to w banku, w którym chcemy złożyć wniosek kredytowy.

Dlaczego warto mieć swój operat? Jeśli samodzielnie zlecimy wykonanie operatu, będzie on należał do nas, a nie do banku. To istotna zaleta, ponieważ w razie otrzymania w jednym banku decyzji odmownej w kwestii finansowania nie trzeba będzie od nowa płacić za operat dla drugiego banku. Mając swój operat szacunkowy, mamy to już z głowy, a nawet jeśli kolejny bank zleci wykonanie operatu, możemy go porównać ze swoim. Jeżeli jest mniej korzystny niż nasz, mamy w ręku argument do rozmów z bankiem. Co więcej – jeśli mamy upatrzoną nieruchomość, warto zamówić operat na samym początku. Dla własnego spokoju i żeby mieć pewność, że jest ona warta tyle, ile chce za nią zbywca. Ten zresztą – gdy zależy mu na sprzedaży – może partycypować w kosztach sporządzenia operatu lub przynajmniej o jego koszt obniżyć cenę nieruchomości.

Spis treści

1. Ile kosztuje operat szacunkowy
2. Operat szacunkowy kiedy warto go zrobić
3. Kto może sporządzić operat szacunkowy
4. Operat szacunkowy wzór
5. Sporządzenie operatu szacunkowego
6. Operat szacunkowy ocena pod kątem zgodności z przepisami prawa
7. Jak długo jest ważny operat szacunkowy - aktualizacja operatu

Ile kosztuje operat szacunkowy

Warto więc we własny operat zainwestować. Koszt operatu nie jest duży, biorąc pod uwagę potencjalne korzyści. Wynosi około 500–800 zł. Na cenę operatu szacunkowego wpływ mają lokalizacja nieruchomości i jej specyfika, wybór metody, stawki na lokalnym rynku itp. Operat szacunkowy jest ważny przez rok, chyba że nastąpią istotne zmiany dotyczące nieruchomości, takie jak np. zmiana jej przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego. Po roku można operat przedłużyć o kolejny rok, pod warunkiem że podpisze się pod nim ten sam rzeczoznawca.

Operat szacunkowy kiedy warto go zrobić

Operat szacunkowy może być nam potrzebny w różnych sytuacjach, najbardziej spotykane to:

• ustalenie ceny sprzedaży/kupna nieruchomości;
• podział majątku; ustalaniu wartości masy spadkowej, darownizy
• aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste;
• odszkodowanie dochodzonego od gminy;
• egzekucja z nieruchomości;
• zabezpieczenie kredytu hipotecznego;

Kto może sporządzić operat szacunkowy

Rzeczoznawca majątkowy to osoba z uprawnieniami nadanymi przez ministra rozwoju. Listę rzeczoznawców majątkowych w Polsce znajdziemy w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonym przez Ministerstwo Rozwoju. Rejestr jest dostępny publicznie i można, a nawet powinno się w nim sprawdzić uprawnienia danego rzeczoznawcy. Działalność w zakresie wyceny nieruchomości przez osoby niebędące rzeczoznawcami majątkowymi jest zakazana i grozi za to kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł.

Skutkiem pracy rzeczoznawcy będzie operat szacunkowy, który nie jest po prostu wyceną, lecz czymś znacznie więcej – ma status dokumentu urzędowego, co zdecydowanie zwiększa jego rangę. Osoba, która sporządziła operat i podpisała się pod nim, odpowiada prawnie za podane tam informacje. Tych w operacie jest wiele – nie tylko dokładny opis i wycena mieszkania, ale również szacowana wartość nieruchomości w przyszłości czy też przeznaczenie danej lokalizacji, jeśli chodzi o gospodarkę przestrzenną gminy.

Operat szacunkowy wzór

Operat szacunkowy musi być sporządzony w formie pisemnej, a jego treść powinna odpowiadać przepisom prawa oraz standardom zawodowym rzeczoznawców majątkowych. Jego treść i forma powinna być jednolita, niezależnie od miejsca/regionu, w którym jest sporządzany oraz niezależnie od rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Przeczytaj też: Mieszkanie bez wkłady własnego Polski Ład >>>

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1. określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2. określenie celu wyceny nieruchomości;
3. podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4. ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
5. opis stanu nieruchomości;
6. wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
8. wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9. przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

W operacie szacunkowym kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.

W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

Sporządzenie operatu szacunkowego

Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Niekiedy występują sytuacje, kiedy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych. W takim przypadku operat musi być podpisany przez wszystkich sporządzających go rzeczoznawców z podaniem dat i pieczęciami. W takim też przypadku odpowiedzialność za poszczególne części operatu szacunkowego ponoszą Ci rzeczoznawcy, którzy sporządzili określone jego części.

Przeczytaj też: Taksa notarialna. Wysokość opłat notarialnych przy zakupie nieruchomości

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 12 maja 2010 roku, Sygn. Akt II SA/Gd 44/10 stwierdził: „1. Skoro na organie administracji spoczywa obowiązek oceny treści operatu szacunkowego, operat ten powinien być sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie, przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny, analizy logiczności i poprawności wniosków operatu.2. Wnioski operatu winny być możliwe do sprawdzenia na podstawie treści operatu, a wszelkie zastosowane korekty i współczynniki szczegółowo wyjaśnione.3. Brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego, a biegły powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości, niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu.4. Rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy winien opierać się na danych, które możliwe są do zweryfikowania. Biegły korzystając z umów w celu ustalenia ceny, w razie wątpliwości strony co do wiarygodności dokonanych ustaleń, może wskazać źródła przyjętych do dokonania obliczeń ustaleń - w tym numery i daty zawartych aktów notarialnych.’’

Operat szacunkowy ocena pod kątem zgodności z przepisami prawa

Może się również zdarzyć, iż w stosunku do jednej nieruchomości będzie sporządzonych dwa lub więcej operatów szacunkowych, pomiędzy którymi zachodzą istotne rozbieżności. Możliwe jest wtedy dokonanie oceny konkretnego operatu pod kątem jego zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi, oraz co do kompletności opracowania. Operat szacunkowy może być badany również pod kątem, jego przydatności dla celu, w jakim został sporządzony, lub miałby być wykorzystany. Taka ocena operatu dokonywana jest przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż dwa miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie takiej oceny. W praktyce wygląda to tak, iż powoływany jest zespół oceniający składający się co najmniej z dwóch rzeczoznawców majątkowych. W ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy, którzy podlegali by wyłączeniu od udziału w sprawie na podstawie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Takie przypadki wystąpią, gdy operat szacunkowy będzie 'badany' w sprawie: - w której rzeczoznawca jest stroną albo pozostaje z jedną ze stron w takim stosunku prawnym, że wynik sprawy może mieć wpływ na jego prawa lub obowiązki;- swego małżonka oraz krewnych i powinowatych do drugiego stopnia;- osoby związanej z nim z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli;- w której był świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2 i 3;- w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji;- z powodu której wszczęto przeciw niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne;- w której jedną ze stron jest osoba pozostająca wobec niego w stosunku nadrzędności służbowej;- w której występują uzasadnione przesłanki mogące budzić wątpliwości co do jego bezstronności.

Jeżeli w stosunku do operatu szacunkowego została wydana ocena negatywna, operat szacunkowy od dnia wydania takiej oceny, traci swą moc prawną, tzn. traci charakter opinii o wartości nieruchomości, a organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie.

W kwestii oceniania operatu szacunkowego zabrał głos Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 lutego 2008 roku, Sygn. Akt II OSK 103/07: „1. Przy ustalaniu wartości nieruchomości oceny prawidłowości sporządzenia operatu dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Postępowanie przewidziane w tym przepisie dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu wyceny.2. Złożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu wykonawczym w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości.’’

Ten sam Sąd w wyroku z dnia 8 lutego 2008 roku, Sygn. Akt II OSK 2012/06 odniósł się do kwestii wymogów jakie powinien spełniać pełnowartościowy operat szacunkowy. „1. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.2. Podstawową kwestią dla możliwości ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest to, czy zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście wpływa na zmianę wartości nieruchomości.3. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość.4. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty.5. Brzmienie § 56 nie oznacza jednak iż wyliczenie sposobu dokonania wyceny nieruchomości jest wyczerpujące - katalog zamknięty. Operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy.’’

Jak długo jest ważny operat szacunkowy - aktualizacja operatu

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników takich jak cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – bierze się pod uwagę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Nie oznacza to jednak, iż po upływie 12 miesięcy od dnia sporządzenia operatu szacunkowego, konieczne jest sporządzenie nowego. Można dokonać potwierdzenia aktualności operatu już sporządzonego. Aktualność operatu szacunkowego musi być potwierdzona przez rzeczoznawcę, który go sporządził poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym. Potwierdzić aktualność operatu może tylko i wyłącznie rzeczoznawca, który go sporządził, nie może to być inna osoba, czy inny rzeczoznawca majątkowy.

Zwracam tu również uwagę, iż w rozumieniu przepisów prawa potwierdzenie aktualności nie jest nową opinią i może nastąpić tylko wtedy, gdy żadne czynniki istotne z punktu widzenia operatu się nie zmieniły. Taka aktualizacja operatu ma potwierdzić, że dana nieruchomość ma faktyczną i aktualną wartość – taką samą jak w dniu sporządzenia operatu.

Przeczytaj też: Jakie warunki trzeba spełnić i ile zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 listopada 2010 roku, Sygn. Akt I SA/Wa 192/10 orzekł: „Zarówno przepisy u.g.n., jak i rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109) nie uprawniają rzeczoznawcy majątkowego do sporządzania aktualizacji operatu szacunkowego. Opracowanie takie nie jest bowiem opinią rzeczoznawcy majątkowego w rozumieniu art. 156 ust. 1 u.g.n. i w rozumieniu § 55-58 ww. rozporządzenia, ani też inną czynnością wymienioną w art. 173 ust.3a u.g.n. Według § 58 ww. rozporządzenia można tylko dokonać potwierdzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. Następuje to poprzez dołączenie do operatu klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza jedynie o aktualności operatu. Natomiast korekta wartości oszacowanej nieruchomości winna skutkować sporządzeniem nowego operatu.”

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 3 listopada 2011 roku, Sygn. Akt II SA/Wr 658/11, zajął podobne stanowisko: „Zarówno przepisy u.g.n., jak i przepisy rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) nie uprawniają rzeczoznawcy majątkowego do sporządzania aneksu do operatu szacunkowego, a tym samym jego aktualizacji. Oznacza to zatem, że opracowanie takie nie może stanowić opinii rzeczoznawcy majątkowego w rozumieniu art. 156 ust. 1 u.g.n., z tej to przede wszystkim przyczyny, że omawiana ustawa jak i rozporządzenie nie przewidują sporządzania aneksu do operatu poprzez dokonywanie korekty wartości nieruchomości w nim ustalonej.”

Jak więc widzimy ustawodawca wyraźnie dał możliwość jedynie potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, natomiast nie jest dopuszczalne dokonywanie aktualizacji już sporządzonego operatu szacunkowego, poprzez dokonywanie nowego określenia wartości nieruchomości. W przypadku jakiejkolwiek zmiany, konieczne będzie sporządzenie nowego operatu szacunkowego.

Dokonanie potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego powoduje, iż jego „ważność” przedłuża się na kolejne 12 miesięcy. Dodatkowo, w świetle obowiązujących przepisów prawa dopuszczalne jest ponowne dokonanie potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego.

Akty prawne:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2016. 2147 tekst jednolity z późn. zm. )
• Ustawa z dnia 27 marca 1997 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2017.1073 tekst jednolity. )
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 roku kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2016.23 z dnia 2016.01.07 tekst jednolity z późn. zm.)
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004.207.2109 z dnia 22.09.2004 tekst jednolity z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku, Kodeks cywilny (DZ.U. 2017.459 tekst jednolity z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (DZ.U. 2016.1822 tekst jednolity z późn. zm.)