| muratordom.pl » Prawo » Porady prawne » Kupno mieszkania z licytacji komorniczej: jak wygląda procedura nabycia mieszkania zajętego przez komornika

Kupno mieszkania z licytacji komorniczej: jak wygląda procedura nabycia mieszkania zajętego przez komornika

Zakup mieszkania na licytacji komorniczej może być atrakcyjną, pod względem finansowym, alternatywą. Stopniowe wprowadzanie przez banki coraz wyższego wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny sprawia, że coraz mniej osób stać na kupno własnego mieszkania.

Zajęcie, opis i oszacowanie nieruchomości – jak dochodzi do licytacji komorniczej Nieruchomości zajęte przez komornika podlegają sprzedaży w drodze licytacji publicznej. Na skutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania, czego efektem może stać się późniejsza licytacja komornicza mieszkania.

Licytacja komornicza mieszkania, które jest majątkiem wspólnym

Tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim stanowi podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego. Dalsze czynności egzekucyjne dopuszczalne są na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom. Jeżeli małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu, o sprzeciwie komornik zawiadamia wierzyciela, który w terminie tygodniowym powinien wystąpić o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości.

W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jak również w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.

Nieruchomość należąca do dwóch okręgów – przebieg licytacji komorniczej

Postępowania egzekucyjne toczące się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika lub co do kilku części tej samej nieruchomości, jak również postępowania egzekucyjne dotyczące części nieruchomości i jej całości, mogą być połączone w jedno postępowanie. Musi to jednak odpowiadać celowi egzekucji. Co więcej nie może być przeszkód natury prawnej lub gospodarczej. Połączenie zarządza na wniosek jednej ze stron komornik. Gdy nieruchomości są położone w okręgach różnych sądów rejonowych, sąd okręgowy jest przełożony nad sądem rejonowym, w którego okręgu wszczęto pierwszą egzekucję.

Sprzedaż mieszkania, dokonana po jego zajęciu przez komornika jest nieważna. Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.

WARTO WIEDZIEĆ

Przy wniosku o dokonanie opisu i oszacowania wierzyciel powinien:

  • złożyć wyciąg - a w razie potrzeby odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie sądu wystawione na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości, zawierające wskazanie jej właściciela i wykaz ujawnionych w tym zbiorze obciążeń,
  • wskazać miejsce zamieszkania uczestników postępowania.

Kto dokonuje opisu i oszacowania wartości mieszkania?

O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia zainteresowanych uczestników. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły. Jeżeli nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem, oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i dokument ten odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji, nie dokonuje się nowego oszacowania.

W oszacowaniu podaje się osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości nieruchomości, jak i jej części, która została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Jeżeli w stanie nieruchomości, pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym, zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.

Gdzie szukać informacji o licytacji komorniczej?

Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Komornik przygotowuje ogłoszenie o licytacji przez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia między innymi:

  • nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony;
  • czas i miejsce licytacji;
  • sumę oszacowania i cenę wywołania;
  • wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć;
  • czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją będzie można oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego.

Obwieszczenie o licytacji ogłasza się publicznie co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w poczytnym dzienniku w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Na wniosek i koszt strony komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób. W ogłoszeniu w dzienniku wystarczy oznaczenie nieruchomości, czasu i miejsca licytacji, sumy oszacowania i ceny wywołania oraz wysokości rękojmi, jaką powinien złożyć licytant złożyć.

Jeżeli egzekucja dotyczy jednej lub kilku nieruchomości położonych w różnych okręgach sądowych, obwieszczenie wywiesza się ponadto we wszystkich właściwych sądach, a jeżeli obwieszczenie ma być także ogłoszone w prasie, ogłasza się je w dziennikach poczytnych w okręgach tych sądów.

Warunki wzięcia udziału w licytacji

Kupując mieszkanie na licytacji warto wiedzieć, że musimy dysponować częścią sumy potrzebnej na nabycie nieruchomości - bank w takiej sytuacji nie udzieli kredytu na sfinansowanie całej wartości nieruchomości. W świetle przepisów jeśli chcemy nabyć nieruchomość w drodze licytacji część pieniędzy należy zapłacić jeszcze przed rozpoczęciem licytacji, część w krótkim czasie po jej zakończeniu.

Przystępujący do przetargu ma obowiązek złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Rękojmię złożoną przez licytującego, który wygrał aukcję, zatrzymuje się. Pozostali uczestnicy licytacji otrzymują niezwłoczny zwrot wpłaconej rękojmi. Cena wywoławcza, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.

Zakończenie licytacji komorniczej – odbiór mieszkania

Po uprawomocnieniu się postanowienia o wygraniu licytacji sąd wzywa nabywcę, aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania, złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia, pomniejszoną o rękojmię złożoną w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia – nie dłużej niż miesiąc.

Jeżeli nabywca nie wpłacił ustalonej kwoty w terminie, traci rękojmię i prawo nabycia własności mieszkania. Uiszczoną część ceny zwraca się. Od nabywcy nieskładającego rękojmi, który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się rękojmię w trybie egzekucji należności sądowych. Z rękojmi utraconej przez nabywcę lub od niego ściągniętej, pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą. Reszta kwoty wchodzi w skład sumy uzyskanej w egzekucji albo, jeżeli egzekucja została umorzona, jest przelewana na rzecz Skarbu Państwa.

Po uprawomocnieniu się postanowienia stwierdzającego wygaśnięcie wyników ostatniej licytacji, wierzyciel może żądać jej ponownego wyznaczenia. Co istotne, nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia, ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.

Jak przebiega procedura licytacji komorniczej?

Licytacja odbywa się publicznie pod nadzorem sędziego. Przedmiotem przetargu jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym. W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Stawienie się jednej osoby licytującej wystarczy do odbycia przetargu. Można też udzielić pełnomocnictwo do udziału w przetargu. Powinno być ono stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Przetarg odbywa się ustnie.

Zaoferowana podczas licytacji cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaoferował cenę wyższą. Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania. Wniosek o przejęcie należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji. Wierzyciel hipoteczny nie składa rękojmi. Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości komornik, na wniosek wierzyciela, wyznacza drugą licytację, na której cena wywoławcza stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość.

Jeżeli na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. W momencie braku chętnych na przejęcie nieruchomości, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości można wszcząć dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

Zakończenie licytacji komorniczej

Po zamknięciu przetargu sąd, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do nabycia mieszkania przez osobę, która wygrała przetarg. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu. Jeżeli sąd odmówi przybicia, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza ponowną licytację. Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. Na postanowienie sądu co do przybicia przysługuje zażalenie. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości.

Skutki nabycia nieruchomości w trakcie licytacji komorniczej

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi prawo do nieruchomości na nabywcę, który kupił mieszkanie na licytacji i jest tytułem do ujawnienia, na rzecz nabywcy, prawa własności w księdze wieczystej. Od chwili nabycia nieruchomości - od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy, należą do niego pożytki z nieruchomości. Nabywca musi też płacić podatki oraz opłaty, np. z tytułu użytkowania wieczystego.

Kiedy można nabyć nieruchomość w trybie uproszczonym?

W niektórych wypadkach można nabyć nieruchomość na licytacji w tzw. trybie uproszczonym. Przepisy o postępowaniu uproszczonym stosuje się do egzekucji z niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym. Egzekucji dokonuje się, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy albo nie wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Komornik na wniosek wierzyciela niezwłocznie po zajęciu dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości na podstawie wartości określonej przez biegłego.

Jeżeli zajęto niezabudowaną nieruchomość gruntową, która nie jest obciążona na rzecz osób trzecich, komornik zaoferuje ją do sprzedaży z wolnej ręki po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeżeli strony nie określiły trybu wyszukania nabywcy, tryb ten ustala sąd.

WARTO WIEDZIEĆ

Uważaj na kupno mieszkania z lokatorami

Kupujący mieszkanie powinien zwracać uwagę na to, aby nie kupić mieszkania z lokatorami. Chodzi tu o dłużnika, który często mieszka z rodziną w zadłużonym mieszkaniu. Po sprzedaży mieszkania w drodze licytacji dłużnik powinien się wyprowadzić z mieszkania, traci bowiem do niego prawo własności. Jeżeli dłużnik nie chce się wyprowadzić z mieszkania, które nabyliśmy w drodze licytacji, należy wystąpić do sądu o eksmisję takiej osoby.

5.03.2014

Przeczytaj dodatkowo:
Zwrot bonifikaty uzyskanej od gminy na nabycie...

Sejm pracuje nad zmianami w prawie mającymi umożliwić osobom, które uzyskały od gminy bonifikatę na...

Podtopienia nieruchomości. Jak sobie poradzić z...

Podtopienia domów i działek występują dość często, szczególnie po zimie i w czasie intensywnych...

Powierzchnia użytkowa mieszkania. Kiedy ten sam...

Kupując mieszkanie, możemy zakładać, że będzie ono miało powierzchnię zgodną z deklarowaną przez dewelopera....

Co to jest opłata adiacencka? Ile wynosi stawka...

Scalanie i podział gruntu może wiązać się z obowiązkiem uiszczenia opłaty adiacenckiej przez właściciela...

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – jego...

Jedną z najczęściej spotykanych form prawnych posiadania lokalu w Polsce (poza tradycyjną własnością) jest...

Ulgi dla niepełnosprawnych. Jakie wydatki na...

Wydatki na adaptację i wyposażenie mieszkania lub domu osoby niepełnosprawnej można odliczyć od dochodu i...

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.