| muratordom.pl » Prawo » Kredyty i pożyczki » Zwrot bonifikaty na zakup mieszkania z gminy? Rzecznik Praw Obywatelskich interweniuje

Zwrot bonifikaty na zakup mieszkania z gminy? Rzecznik Praw Obywatelskich interweniuje

W skargach, kierowanych do Rzecznika Praw Obywatelskich osoby, które są obecnie zmuszone do zwrotu bonifikaty, bo nabyły spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podkreślają, że gminy żądają zwrotu całej bonifikaty, bez względu na to, jaką część środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania przeznaczono na nabycie innego lokalu mieszkalnego. Czy jest to zgodne z prawem?

Rzecznik Praw Obywatelskich w piśmie skierowanym do ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej podkreśliła, że w potocznym rozumieniu, przez nabycie lokalu mieszkalnego uważa się nie tylko nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności, ale i lokalu, co do którego przysługuje prawo spółdzielcze własnościowe, z uwagi na możliwość rozporządzania nim bez ograniczeń. W ocenie prof. Ireny Lipowicz, ścisła interpretacja przepisu art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wymienia nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ale taka interpretacja jest nieuzasadniona w świetle celu, jakiemu służy zwolnienie z obowiązku zwrotu bonifikaty. Celem omawianego art. 68 ust. 2a pkt 5 jest umożliwienie obrotu mieszkaniami nabytymi z bonifikatą bez obowiązku jej zwrotu pod warunkiem, że środki uzyskane ze sprzedaży pozostaną przeznaczone na cel mieszkaniowy. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbliżone do prawa własności i daje nie tylko uprawnienie do korzystania z lokalu, ale także do rozporządzania nim. Cel mieszkaniowy jest tak samo realizowany w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, jak i w lokalu stanowiącym odrębną własność. A zatem w sytuacji, gdy środki finansowe uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostają przeznaczone na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, to nabycie takiego prawa do lokalu jest dokonywane również w celu realizacji potrzeb mieszkaniowych.

Inne wątpliwości

Przepisy dotyczące zwrotu bonifikaty budzą wątpliwości w sytuacji, gdy w ciągu 12 miesięcy nabywca lokalu tylko część środków uzyskanych ze zbycia lokalu przeznaczył na nabycie innego mieszkania. W skargach do RPO nabywcy podkreślają, że gminy żądają od nich zwrotu całej bonifikaty po jej waloryzacji, bez względu na to, jaką część środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu przeznaczyli na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. W ocenie RPO dosłowna interpretacja przepisów prowadzi do wniosku, że cena nabycia nowego lokalu z zachowaniem prawa do zatrzymania bonifikaty powinna zgadzać się z wysokością środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy. W przeciwnym razie nabywca ma obowiązek zwrotu całej kwoty uzyskanej bonifikaty po jej waloryzacji. Interpretacja ta jednak oznaczałaby obowiązek poszukiwania przez nabywcę lokalu od Skarbu Państwa lub gminy, który chciałby polepszyć swoją sytuację mieszkaniową takiego lokalu (nieruchomości), którego wartość byłaby identyczna jak lokalu nabytego. W konsekwencji taka interpretacja mogłaby prowadzić również do ukrywania w umowach prawdziwej wartości nabywanego lokalu i wskazywania ceny równej wysokości środków otrzymanych ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy, a więc do działań sprzecznych z prawem.

Kłopoty z interpretacją przepisów

Pojawiły się także wątpliwości, jakiego rodzaju wydatki zwalniają z obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty, a jakich nie można uwzględnić. W listach kierowanych do RPO nabywcy podkreślają, że gminy żądają od nich zwrotu bonifikaty także w przypadku przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży nabytego od gminy lokalu na nakłady związane z wybudowaniem domu na zakupionej w tym celu nieruchomości, wykończeniem lub remontem nowonabytego lokalu, czy też na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup większego lokalu lub nieruchomości. W potocznym rozumieniu, wskazane wydatki mieszczą się w pojęciu „nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe".

Ocena Rzecznika Praw Obywatelskich

W ocenie RPO w art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca wskazał wprost, że środki uzyskane ze sprzedaży lokalu nabytego z bonifikatą, mają zostać przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo określonej nieruchomości. Skoro zatem ustawodawca wskazał wyłącznie na zakup lokalu mieszkalnego lub nieruchomości, nie wspominając o ich zabudowie lub przystosowaniu do użytkowania, należy uznać, że wspomniane wyżej wydatki nie mieszczą się w tym przepisie. Natomiast w zakresie tego przepisu mieszczą się koszty nabycia lokalu mieszkalnego albo nieruchomości o określonym przeznaczeniu, takie jak opłaty notarialne, sądowe oraz podatki, a jednak gminy - żądając od nabywców zwrotu bonifikaty po waloryzacji - odmawiają ich uwzględnienia. RPO już w 2008 r. wskazywał na konieczność doprecyzowania w ustawie pojęcia „cel mieszkaniowy”. Ówczesny wiceminister infrastruktury odpowiedział, że nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie zwalnia od zwrotu bonifikaty. W konsekwencji RPO wskazała, że trzeba zmienić i doprecyzować omawiane przepisy.

WAŻNE

Stanowisko Sądu Najwyższego

Orzecznictwo w tej kwestii jest niejednolite. Przykładowo w uchwale z dnia 30 marca 2012 r. (sygn. akt III CZP 4/12) ) Sąd Najwyższy uznał, że nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą który zbył ten lokal przed upływem pięciu lat od dnia nabycia i w ciągu 12 miesięcy przeznaczył środki uzyskane z jego sprzedaży na spłatę kredytu bankowego zaciągniętego na budowę i wykończenie budynku mieszkalnego, znajdującego się na nieruchomości nabytej przed datą sprzedaży ma obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Z kolei w uchwale z dnia 26 stycznia 2012 r. (sygn. akt III CZP 87/11) Sąd Najwyższy przyjął, że nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą, który zbył ten lokal przed upływem pięciu lat od dnia nabycia, ma obowiązek zwrotu części bonifikaty w wysokości proporcjonalnej do kwoty uzyskanej ze zbycia, nieprzeznaczonej na nabycie innego lokalu mieszkalnego (art. 68 ust 1 i ust. 2a pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Przeczytaj dodatkowo:
Kredyt we frankach - czy przewalutowanie jest...

Dla wielu osób spłata comiesięcznych rat kredytu we frankach jest dużym obciążeniem dla domowego...

Podatek bankowy wchodzi w życie. Co to oznacza...

Od 1 lutego 2016 roku zacznie obowiązywać ustawa o podatku bankowym. Czy koszty podatku zostaną przeniesione...

Program Mieszkanie dla młodych - koniec z...

15 marca 2016 roku Bank Gospodarstwa Krajowego ogłosił wstrzymanie przyjmowania wniosków w ramach...

Program MdM skończy się w 2018 roku. Co rząd...

Rząd nie planuje przedłużenia funkcjonowania programu MdM. Według ustawy, która go wprowadziła, ma on...

Remont mieszkania po polsku. Ile wydajemy na...

Większość Polaków planuje remont mieszkania na miesiące letnie. Z reguły prace remontowe...

Kredyt mieszkaniowy tylko z wkładem własnym....

Ubiegasz się o kredyt hipoteczny? Musisz posiadać wkład własny, który od 2016 roku wynosi aż 15%. To...

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.