| muratordom.pl » Prawo » Kredyty i pożyczki » Zadatek w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości. Jak zabezpieczyć transakcję?

Zadatek w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości. Jak zabezpieczyć transakcję?

Podpowiadamy, w jaki sposób zabezpieczyć transakcję, aby w przypadku wycofania się drugiej strony z umowy sprzedaży nie pozostać stratnym. W umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości zapis o zadatku to rozwiązanie bardzo często spotykane.

Można zastrzec w umowie przedwstępnej sankcję za niewykonanie umowy przyrzeczonej: zadatek, karę umowną albo odstępne. Celem takich postanowień jest zdyscyplinowanie stron w dotrzymaniu podjętego zobowiązania. Najpopularniejszym rozwiązaniem jest zadatek.

Na czym polega zadatek

Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego zadatek dany podczas zawierania umowy ma takie znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od niej i zachować otrzymany zadatek. A kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jeśli więc kupujący nie podpisze umowy notarialnego przeniesienia własności nieruchomości z własnej winy, to traci kwotę zadatku wręczoną sprzedającemu przy umowie przedwstępnej. Jeżeli natomiast nie dojdzie do podpisania tej umowy z winy sprzedającego, wtedy to on będzie zobowiązany do zwrócenia kupującemu zadatku w podwójnej wysokości. Zadatek jest więc rodzajem odszkodowania na wypadek ewentualnego niewykonania umowy.

WARTO WIEDZIEĆ

Różnica między zadatkiem a zaliczką

Zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży (częściową zapłatą). W razie wykonania umowy zostaje zaliczona na poczet zapłaty ceny, a jeżeli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, zaliczka jest zwracana kupującemu. Nie stosuje sie do niej zasad obowiązujacych przy zadatku, czyli przepadku lub obowiązku zwrotu w podwójnej wysokosci. Niepełni więc funkcji odszkodowawczej ani nie zabezpiecza wykonania umowy.

Zaliczka nie została uregulowana w przepisach prawa cywilnego. Ukształtowała sie natomiast w praktyce obrotu, a konsekwencje związane z jej wręczeniem zostały określone w orzecznictwie sądowym. Czasami trudno jest ustalić, czy w konkretnym stanie faktycznym chodzi o zadatek, czy o zaliczkę, a strony umowy odmiennie oceniają konsekwencję wręczenia pieniędzy, przy czym często mylnie posługują się tymi pojęciami.

W takim przypadku konieczne jest rozstrzygnięcie, jaki był – w konkretnych okolicznościach towarzyszących zawarciu umowy – zgodny zamiar stron i cel umowy. Zazwyczaj decydująca jest wysokość wręczonej kwoty. Jeśli jest znaczna, to w razie sporu sądowego najprawdopodobniej zostanie uznana za zaliczke. Zawierając umowę, warto więc określić wręczaną kwotę mianem zadatku.

Czego dopilnować, żeby zadatek był ważny

Klauzulę dotyczącą ustanowienia zadatku trzeba zamieścić w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości. Nie można go zastrzec w oddzielnej umowie, na przykład umowie o zadatek. Skuteczność zadatku jest bowiem uzależniona od ważności umowy przedwstępnej: gdyby okazała się nieważna (na przykład z powodu nieustalenia ceny sprzedawanej nieruchomości), automatycznie spowodowałoby to nieważność ustanowienia zadatku. Gdyby został już wypłacony, należałoby go zwrócić.

Moment wręczenia zadatku

Ważny jest również moment wręczenia zadatku. Trzeba pamiętać, że przekazanie pieniędzy (gotówką lub przelewem bankowym) traktuje się jako ustanowienie zadatku wówczas, gdy nastąpiło podczas zawierania umowy. Strony mogą jednak zadecydować o wręczeniu zadatku w innym czasie, przed lub po podpisaniu umowy bądź w ratach płatnych w określonym terminie. Jeżeli jednak nie zamieściły takiego postanowienia w umowie, to do ustanowienia zadatku dochodzi tylko w przypadku przekazania pieniędzy podczas jej zawierania. W praktyce warunek ten jest spełniony również wówczas, gdy wpłaty pieniężnej na rachunek kontrahenta dokona się następnego dnia.

Co w sytuacji gdy kupujący nie zapłaci uzgodnionego zadatku

Wówczas to uzgodnienie uznaje się za nieważne. Może się nawet zdarzyć, że z powodu niewręczenia zadatku nieważna będzie cała umowa przedwstępna. Taka sytuacja będzie miała miejsce, jeżeli z treści umowy i okoliczności danej sprawy będzie wynikać, że strony nie zawarłyby umowy bez zastrzeżenia zadatku. Natomiast rozwiązanie umowy na skutek zgodnego oświadczenia woli stron spowoduje, że wygaśnie również zastrzeżenie zadatku. W umowie można zawrzeć odmienne niż kodeksowe postanowienia dotyczące zadatku. Przepisy te nie mają bowiem charakteru bezwzględnego, ale w razie braku takich odmiennych zapisów umownych obowiązywać będą przepisy art. 394 § 3 k.c.

Jak ustalić wysokość zadatku

Nie zostało to uregulowane ustawowo. Oznacza to, że strony mogą w umowie określić jego wysokość samodzielnie (na przykład 10% ceny nieruchomości), przy czym nie mają w tym zakresie całkowitej swobody. Jeżeli zadatek zostanie ustanowiony w nadmiernej (rażącej) wysokości, jego zatrzymanie lub żądanie zwrotu sumy dwukrotnie wyższej może być uznane za nadużycie prawa.

Z drugiej strony trzeba pamiętać, że przepisy Kodeksu cywilnego nie przewidują – tak jak w wypadku kary umownej – że każda ze stron umowy może się domagać obniżenia zadatku. Nie można też mieć pewności, jakie będzie rozstrzygnięcie sądu w konkretnej sprawie i czy przez zgodę na wysoki zadatek nie wpędzimy się w kłopoty finansowe.

Wręczenie zadatku w wysokości bliskiej ceny nieruchomości może zostać uznane za próbę obejścia prawa i z tego powodu być unieważnione (na przykład gdy strony chcą się już rozliczyć, a podpisanie aktu notarialnego odsunąć w czasie, żeby sprzedający uniknął zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości).

Skutki prawne zastrzeżenia zadatku

Zależą one od tego, czy doszło do podpisania umowy przyrzeczonej, a jeśli nie doszło – to z jakiego powodu. Mogą tu mieć miejsce trzy sytuacje.

  1. Umowa przedwstępna została wykonana i doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z art. 394 § 2 k.c. w tym wypadku zadatek należy zaliczyć na poczet świadczenia strony, która go dała (ceny nabywanej przez nią nieruchomości). A gdy to nie jest możliwe, zadatek podlega zwrotowi.
  2. Umowa przedwstępna została rozwiązana albo nie doszło do jej zawarcia wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. W takiej sytuacji zadatek powinien zostać zwrócony. Na przykład strony mogą w umowie przedwstępnej uzależnić zawarcie umowy przyrzeczonej od wcześniejszej sprzedaży mieszkania przez kupującego, który tylko w ten sposób jest w stanie uzyskać niezbędne środki finansowe. Gdyby mimo podjętych w tym celu działań nie udało mu się zbyć mieszkania w określonym terminie, mielibyśmy do czynienia z niewykonaniem umowy przedwstępnej z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Sprzedający byłby wówczas zobowiązany do zwrócenia kupującemu otrzymanego zadatku. Jeśli jednak strony nie ustaliły, że do zawarcia umowy ostatecznej dojdzie pod warunkiem sprzedaży mieszkania czy uzyskania kredytu przez kupującego, niezgromadzenie w terminie określonym w umowie przedwstępnej środków finansowych na zakup nieruchomości nie zwalnia go od odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej.
  3. Jedna ze stron nie wykonała umowy przedwstępnej, czyli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło wskutek okoliczności, za które ponosi ona wyłączną odpowiedzialność. Za niewykonanie umowy może być uznane uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej (nieuzasadniona zwłoka).

Jeżeli upłynął termin podpisania umowy przyrzeczonej, a jedna ze stron uchyla się od jej zawarcia, druga strona może:

  • odstąpić od umowy i zachować zadatek bądź, jeśli sama go dała, dochodzić jego podwójnej wysokości albo
  • żądać spełnienia świadczenia, przy czym jest to możliwe jedynie wtedy, gdy umowa przedwstępna ma formę aktu notarialnego.

W ewentualnym procesie o zwrot podwójnego zadatku strona, która go dała, nie musi udowadniać, że poniosła szkodę, a jedynie to, że przekazała tytułem zadatku określoną sumę pieniężną oraz że to druga strona nie wykonała umowy. Natomiast strona, która chce się uwolnić od obowiązku zapłaty, musi udowodnić, że nie wykonała umowy z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności lub że odpowiadają za to obie strony albo że umowa została rozwiązana.

Podstawa prawna:

  • Kodeks cywilny

Wykupienie na własność mieszkań w zasobach TBS: po zmianach w prawie pojawiły się problemy

Zmiany w prawie, które miały umożliwić przekształcanie praw do mieszkań w zasobach...

zobacz więcej
zamknij
Przeczytaj dodatkowo:
Ranking najlepszych kredytów gotówkowych na...

Potrzebujesz gotówki na remont swojego domu lub mieszkania? Przedstawiamy ranking najlepszych...

Ranking pożyczek i kredytów gotówkowych na remont...

Lutowy ranking kredytów gotówkowych na remont mieszkania gotowy! W tym miesiącu eksperci...

Ranking pożyczek i kredytów gotówkowych – marzec...

Wiosna jest idealnym momentem na zmiany! Zmiany są jednak kosztowne… Nasz marcowy ranking pożyczek i...

Ranking kredytów hipotecznych – kwiecień 2016....

Marzysz o kupnie domu lub mieszkania? Nasi klienci chcą zrealizować taką inwestycję w Toruniu, a eksperci...

Kredyt we frankach - czy przewalutowanie jest...

Dla wielu osób spłata comiesięcznych rat kredytu we frankach jest dużym obciążeniem dla domowego...

Pożyczka a kredyt gotówkowy - jaka jest między...

Wyjaśniamy, jaka jest różnica między pożyczką a kredytem gotówkowym. Dowiedz się, jakie...

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.