| muratordom.pl » Prawo » Kredyty i pożyczki » Odwrócony kredyt hipoteczny. Czy to korzystny kredyt dla osób starszych?

Odwrócony kredyt hipoteczny. Czy to korzystny kredyt dla osób starszych?

Odwrócona hipoteka to jeden ze sposobów na poprawę kondycji finansowej po przejściu na emeryturę. Dowiedz się, czy odwrócony kredyt hipoteczny to rzeczywiście dobry sposób na podreperowanie domowego budżetu.

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym weszła w życie 15 grudnia 2014 r. W umowie odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę pieniężną, której spłata nastąpi dopiero po jego śmierci, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami na nieruchomości będącej jego własnością albo przysługującym mu spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub użytkowaniu wieczystym. W księdze wieczystej oprócz hipoteki zostanie wpisane roszczenie o przeniesienie tych praw na kredytodawcę.

Czy wnioskując o odwrócony kredyt hipoteczny należy wykazać zdolność kredytową

Osoby dysponujące majątkiem, w skład którego wchodzi nieruchomość, będą mogły pozyskać zakumulowany w niej kapitał. Innymi słowy – będą mogły otrzymać określoną sumę pieniędzy, której wysokość zależy od wartości posiadanej nieruchomości. Nie będzie przy tym mieć znaczenia ich zdolność kredytowa, czyli wysokość uzyskiwanych dochodów.

Kto może otrzymać kredyt

Taką możliwość mają osoby fizyczne, które są właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości, mają spółdzielcze własnościowe mieszkanie/ dom bądź udział w prawie do takiego mieszkania/ domu albo posiadają działkę w użytkowaniu wieczystym lub współużytkowaniu wieczystym.

Współwłaściciele (na przykład małżonkowie) mogą razem wziąć taki kredyt. Zgodnie z ustawą spłata tego kredytu może być zabezpieczona wyłącznie przez ustanowienie hipoteki na jednym z powyższych praw, a w księdze wieczystej musi zostać ujawnione roszczenie o ich przeniesienie (taki wpis ostrzega ewentualnego nabywcę tej nieruchomości, że będzie ponosić skutki umowy o kredyt odwrócony, czyli bank będzie mógł przejąć jego prawo).

W praktyce oznacza to, że na kredyt odwrócony mogą liczyć w zasadzie tylko osoby z „czystą hipoteką”, których nieruchomości nie są obciążone innymi długami. W ustawie nie ma żadnych ograniczeń co do wieku kredytobiorców, jednak konstrukcja tego kredytu powoduje, że jest to oferta skierowana głównie do osób starszych.

Czy decydując się na kredyt zachowujesz prawa właścicielskie do nieruchomości

Co ważne, osoby korzystające z kredytu odwróconego zachowają prawa właścicielskie do nieruchomości, choć zostaną one w pewnym stopniu ograniczone (jest to więc inne rozwiązanie niż funkcjonująca na polskim rynku renta dożywotnia).

Przepisy nowej ustawy zapewniają szeroką ochronę kredytobiorców i precyzyjnie wskazują prawa oraz obowiązki stron umowy. Przede wszystkim jednak określają mechanizmy umożliwiające działającym w Polsce kredytodawcom (bankom) oferowanie hipotecznych kredytów odwróconych. Można oczekiwać, że w ciągu kilku miesięcy takie kredyty dla emerytów pojawią się w ofercie niektórych banków.

WAŻNE

Obowiązki banku przed zawarciem umowy

Najpóźniej na siedem dni przed podpisaniem umowy bank musi przedstawić kredytobiorcy (w formie papierowej lub elektronicznej, według jego wyboru) formularz informacyjny zawierający podstawowe dane, w tym zwłaszcza:

  • szacunkową kwotę odwróconego kredytu hipotecznego i sposób jej ustalenia, stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
  • termin i sposób wypłaty kredytu;
  • wysokość odsetek i sposób ich ustalenia oraz warunki zmiany oprocentowania w przyszłości;
  • wysokość innych kosztów (na przykład prowizji) wraz ze sposobem ich rozliczenia;
  • koszty wyceny nieruchomości i monitorowania jej wartości ze wskazaniem, która ze stron umowy je zapłaci.

Co musi znaleźć się w umowie

Umowę zawiera się w formie pisemnej. Ustawa precyzuje, jakie elementy powinny się w niej znaleźć w szczególności (czyli w umowie mogą być też inne ustalenia). Oprócz pozycji zawartych w formularzu informacyjnym określa się w niej również:

  • obowiązki kredytobiorcy i skutki ich niewykonywania,
  • częstotliwość i sposób monitorowania wartości nieruchomości,
  • prawa kredytobiorcy do odstąpienia od umowy i przedterminowej spłaty kredytu,
  • warunki wypowiedzenia umowy,
  • zasady i termin rozliczenia kredytu oraz osoby do kontaktu po śmierci kredytobiorcy (późniejsza zmiana tego elementu umowy jest bezpłatna).

Ustawa nie precyzuje wyraźnie źródeł uzyskiwania przez bank informacji o śmierci kredytobiorcy. Należy jednak przyjąć, że jednym z kanałów informacyjnych będzie osoba wskazana w umowie do kontaktu z bankiem. Zgodnie z art. 10 ust 2 pkt 15 ustawy nawet osoby samotne będą musiały ją wskazać. Może to być ktoś z opieki społecznej albo osoba zaufania publicznego taka jak notariusz.

W jaki sposób wypłacany jest kredyt

Kwota udzielonego kredytu odwróconego może być wypłacona jednorazowo albo w ratach w terminach oraz w wysokości określonej w umowie (na przykład 120 rat miesięcznych po 1000 zł). Raty nie mogą być wypłacane dłużej niż do momentu śmierci kredytobiorcy. Ratalne świadczenia są zatem obarczone terminem maksymalnym, co oznacza, że wypłaty mogą się skończyć jeszcze za życia kredytobiorcy. Może się również zdarzyć, że kredytobiorca zdąży odebrać tylko część tak wypłacanego kredytu.

Jeśli kredyt odwrócony weźmie małżeństwo, to w wypadku śmierci jednego z małżonków drugi będzie otrzymywał raty przysługujące zmarłemu, ale tylko w wysokości proporcjonalnej do odziedziczonego po zmarłym udziału w nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Na przykład gdy żona dziedziczy majątek po zmarłym mężu wspólnie z dwojgiem dzieci i w związku z tym przypada jej 1/3 ze schedy po nim, będzie otrzymywać 1/3 raty należnej mężowi przed śmiercią i całość swojego świadczenia (jeśli rata ich kredytu wynosiła łącznie 1800 zł, od tej pory będzie wynosić 1200 zł).

Przepis ten dotyczy również współkredytobiorców, którzy nie są małżeństwem, a nawet nie są spokrewnieni. Ważne, żeby byli współwłaścicielami nieruchomości. Otrzymanej kwoty kredytu – zarówno wypłaconej jednorazowo, jak i w ratach – nie dolicza się do dochodu kredytobiorcy (nie jest opodatkowana).

WARTO WIEDZIEĆ

Odwrócona hipoteka czy renta dożywotnia – które rozwiązanie jest korzystniejsze?

Mechanizm umożliwiający szybkie przekształcenie niepłynnego kapitału „zamrożonego” w nieruchomości w gotówkę jest znany w innych krajach pod nazwą usługi equity release. Wyróżnia się dwa jej modele: kredytowy (reverse mortgage) oraz sprzedażowy (home reversion).

Pierwszy jest zbieżny z naszym modelem odwróconej hipoteki. Jest to odmiana kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, którego spłata jest odroczona do określonego momentu po śmierci kredytobiorcy i następuje w zasadzie z kwoty uzyskanej ze sprzedaży tej nieruchomości.

Model sprzedażowy polega natomiast na przeniesieniu prawa do nieruchomości na nabywcę z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz zbywcy dożywotniego prawa zamieszkiwania w nieruchomości i obowiązku wypłacania mu środków finansowych do śmierci. W polskim systemie prawnym odpowiadają mu instytucje renty i dożywocia określone w Kodeksie cywilnym.

Modele kredytowy i sprzedażowy różnią się więc momentem przejścia własności nieruchomości na podmiot kredytujący/nabywcę oraz okresem spełniania przez tę osobę świadczeń na rzecz kredytobiorcy/zbywcy.

Jednakże należy zwrócić uwagę na to, że – zgodnie z definicjami renty i dożywocia zawartymi w art. 903 i 908 § 1 k.c. – zakres obowiązków nabywcy nieruchomości może być dowolnie kształtowany w umowie, co nie gwarantuje zbywcy, będącemu zwykle słabszą stroną transakcji, efektywnej ochrony prawnej na poziomie ustawowym.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w raporcie z września 2013 r. zwrócił uwagę na to, że wypłata renty dożywotniej nie jest gwarantowana przez państwo i istnieje ryzyko utraty prawa do zamieszkiwania w lokum oddanym w zamian za rentę w razie egzekucji z nieruchomości lub upadłości przedsiębiorcy, który jest jej aktualnym właścicielem. Obecnie w ministerstwie gospodarki trwają prace nad ustawą o dożywotnim świadczeniu pieniężnym. Do czasu jej uchwalenia odwrócony kredyt hipoteczny będzie bezpieczniejszym rozwiązaniem.

Autor: photos

Podstawa prawna: ustawa z 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (DzU poz. 1585)

Ranking kredytów hipotecznych - wrzesień 2015

Planujesz zakup mieszkania? Sprawdź, w jakim banku kredyt hipoteczny będzie najtańszy. Dowiedz się,...

zobacz więcej
zamknij
Przeczytaj dodatkowo:
Program MdM skończy się w 2018 roku. Co rząd...

Rząd nie planuje przedłużenia funkcjonowania programu MdM. Według ustawy, która go wprowadziła, ma on...

Bezpieczna i dochodowa inwestycja w...

W obecnych warunkach gospodarczych, istnieje wiele możliwości na zainwestowanie swoich dodatkowych...

Kredyt hipoteczny a rozdzielność majątkowa. Czy...

Większość małżeństw ma wspólnotę majątkową. Zdarzają się jednak sytuacje, w których osoby...

Program Mieszkanie dla młodych - koniec z...

15 marca 2016 roku Bank Gospodarstwa Krajowego ogłosił wstrzymanie przyjmowania wniosków w ramach...

Ranking kredytów hipotecznych – luty 2016....

Prezentujemy najnowszy ranking kredytów hipotecznych. Całkowity koszt kredytu w kwocie 199 223 zł...

Ranking najlepszych kredytów gotówkowych na...

Potrzebujesz gotówki na remont swojego domu lub mieszkania? Przedstawiamy ranking najlepszych...

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.