| muratordom.pl » Prawo » Kredyty i pożyczki » Dom od dewelopera. Jak kupić dom na rynku pierwotnym?

Dom od dewelopera. Jak kupić dom na rynku pierwotnym?

Nie masz czasu na szukanie działki, projektu, ekipy budowlanej, ale chcesz zamieszkać w nowym, niewymagającym remontu domu? Sprawdź oferty rynku pierwotnego. Dom od dewelopera będzie udaną inwestycją, jeśli dopilnujesz kwestii prawnych i technicznych.

Reguły rynku pierwotnego

Nowy dom jednorodzinny możesz kupić od dewelopera, czyli przedsiębiorcy, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zobowiąże się do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym (lub prawa użytkowania wieczystego działki i własności posadowionego na niej domu). Od 29 kwietnia 2012 r. obowiązuje tak zwana ustawa deweloperska (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, DzU z 2011 r. nr 232, poz. 1377), która dość szczegółowo reguluje obowiązki dewelopera i zawiera korzystne dla konsumentów rozwiązania. Dzięki niej kupno domu znajdującego się w fazie realizacji nie jest – jak to było wcześniej – obarczone wysokim ryzykiem nabywcy wynikającym przykładowo z możliwości bankructwa firmy deweloperskiej. Co prawda nadal regułą jest, że za dom budowany przez dewelopera płaci się w trakcie inwestycji, a nie dopiero po jej zakończeniu i przeniesieniu własności. Teraz jednak pieniądze wpłacasz na rachunek powierniczy (z wyjątkami, które omawiamy w dalszej części), umowa przedwstępna musi mieć formę aktu notarialnego i zawierać treści wymagane ustawą, a deweloper musi przygotować rzetelny zestaw informacji (tak zwany prospekt), które ułatwią klientowi ocenę jego oferty i wiarygodności. Niestety, ustawa wywołuje kontrowersje. Nie zostało przesądzone, czy jej wymogi należy stosować do umów dotyczących domów oddanych do użytku przed wejściem w życie nowych przepisów. Nawet jeśli zgodzimy się, że nie – warto się z nimi zapoznać. Korzystając ze wzorów prospektu informacyjnego i umowy deweloperskiej, można punkt po punkcie sprawdzić ofertę dewelopera.

Kiedy postarać się o kredyt na dom?

Starania o kredyt na kupno domu należy rozpocząć przed podpisaniem umowy deweloperskiej. W banku na ogół można przedstawić prospekt informacyjny wydany i podpisany przez dewelopera dla indywidualnego klienta albo umowę rezerwacyjną, która co prawda nie jest uregulowana w nowej ustawie, ale jej zawarcie w zwykłej formie pisemnej jest dozwolone. W ten sposób nabywca może zweryfikować swoją zdolność kredytową, nie ponosząc wysokich kosztów umowy notarialnej. Po uzyskaniu promesy kredytu można zawrzeć umowę deweloperską, która będzie konieczna do jego wypłaty.

Zobacz sam, gdzie dom ma stanąć

Trzeba zorientować się w możliwościach dojścia lub dojazdu do domu. Pamiętaj, że dużo ważniejsze od możliwości dojazdu samochodem są bliskość i jakość połączeń komunikacji publicznej. Brak komunikacji publicznej uzależni wszystkich członków rodziny od wzajemnego podwożenia się samochodem. Sprawdź też jakość środowiska. Pobliski las, rzeka, jezioro, park, ścieżki spacerowe, pola powinny być przecież najważniejszymi zaletami willowej dzielnicy. Ważne jest także, czy nie ma w okolicy jakichś uciążliwych obiektów lub miejsc: hałaśliwego zakładu przemysłowego, wysypiska śmieci albo bagnistych łąk z komarami.

Sprawdź zamiary gminy

Aby być pewnym, że łąka za oknem  domu pozostanie niezabudowana i przy działce nie pojawią się drogowcy budujący wiadukt, musisz sprawdzić w gminie dwa dokumenty planistyczne:

  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) - jest prawem miejscowym i jeśli był prawomocnie przyjęty, możesz być pewny, że gdy gmina lub inwestorzy przystąpią do realizacji jego zapisów, to nie zdołasz ich powstrzymać;
  • Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP) – powinien pokazywać stan i kierunki przekształceń zabudowy oraz zagospodarowania całej gminy. Gdy planu miejscowego nie ma lub gdy ma być zmieniany, przepisy nowego planu będą musiały być zgodne z ustaleniami SUiKZP pod rygorem nieważności uchwały rady gminy o przyjęciu planu.

Plany miejscowe i SUiKZP możesz znaleźć w Internecie na stronach urzędu gminy lub wojewody, który jest zobowiązany prowadzić dziennik urzędowy publikujący wszystkie uchwały rad gmin danego województwa. Jeśli nieruchomość poważnie cię zainteresuje, warto także pofatygować się do tego wydziału w urzędzie gminy, który zajmuje się planowaniem przestrzennym, i zapytać urzędników o spodziewane inwestycje w okolicy.

Osiedle pod lupą

Plan zagospodarowania i zabudowy osiedla jest częścią projektu budowlanego, na podstawie którego deweloper uzyskał pozwolenie na budowę. Przed zakupem domu warto domagać się dostępu do tej dokumentacji. Dowiesz się z niej wiele o jakości technicznej domu, a także o zagospodarowaniu jego otoczenia. Zdarza się, że deweloper na obrazkach czy ulotkach w biurze sprzedaży nie pokazuje swoich prawdziwych zamiarów co do inwestycji. Kupujesz dom, na wizualizacjach w biurze sprzedaży były drzewa i trawa, a później okazuje się, że za ogrodzeniem zbudowany będzie biurowiec albo wysoki budynek wielorodzinny, który zasłoni widok. W planie osiedla musisz zwrócić uwagę na:

  • układ dojazdów – szukajm raczej takich domów, które po zakończeniu wszystkich etapów budowy nie będą leżały przy głównej trasie przejazdu samochodów;
  • przystanek autobusowy i sklep – dom nie powinien być zbyt daleko od tych miejsc;
  • usytuowanie ogrodów – sprawdź, które domy mają ogrody tak ulokowane, że nie będą przeszkadzać najbliżsi sąsiedzi (mieszkający naprzeciwko czy obok);
  • położenie osiedlowej infrastruktury – dowiedz się, czy nie zawiśnie nad tobą linia wysokiego napięcia, czy nie będziesz mieszkać przy podziemnej przepompowni ścieków lub zbiorczym szambie;
  • rzędne wysokościowe i układ odwodnienia terenu – sprawdź je, by w razie awarii nie okazało się, że mieszkasz w miejscu najniższym, narażonym na zalanie przy każdej nawałnicy i awarii odwodnienia.

To wszystko znajdziesz w projekcie zagospodarowania terenu, który jest elementem projektu budowlanego.

Czego wymagać od dewelopera?

Zwykle przed podpisaniem umowy dostawało się od dewelopera tak zwaną kartę standardów materiałowych i wyposażenia technicznego lokalu. Obecnie deweloperzy mają obowiązek przedstawić tak zwany prospekt informacyjny, którego zawartość reguluje ustawa (więcej na s. 27). Dokumenty te są napisane dosyć ogólnie lub z uwzględnieniem różnych wariantów. Deweloper w ten sposób zabezpiecza się na wypadek zmian projektu i oszczędności w toku budowy. Dlatego przed ostateczną decyzją o kupnie lokalu należy prosić o wgląd do dokumentacji. Składają się na nią (oprócz decyzji o pozwoleniu na budowę, którą musimy obejrzeć na samym początku rozmów) projekt budowlany i wykonawczy. Odmowa pokazania projektu wykonawczego lub jego brak, w połączeniu z uproszczonym zakresem rysunków i opisów projektu budowlanego, powinny budzić obawy o jakość budowy. Musisz również poznać zasady, według których mierzona jest powierzchnia domu stanowiąca przedmiot umowy. W kwietniu 2012 r. ustalono w rozporządzeniu jednolite zasady obmiaru powierzchni mieszkalnej w projektach budowlanych. Dokonywane ma to być według tak zwanej normy ISO, czyli po wewnętrznym obrysie wyprawionych ścian (nie jak dotychczas bywało – w stanie surowym). Pomiar przeprowadzany jest z uwzględnieniem zasady przeniesionej ze starej normy, która części pomieszczeń o wysokości od 1,40 m do 2,20 m (pod skosami dachu, podestem czy niskim stropodachem) każe zaliczać w 50%, a powierzchnie o wysokości poniżej 1,40 m – pomijać w zestawieniach.

Przeczytaj dodatkowo:
Kredyt mieszkaniowy tylko z wkładem własnym....

Ubiegasz się o kredyt hipoteczny? Musisz posiadać wkład własny, który od 2016 roku wynosi aż 15%. To...

Ranking kredytów hipotecznych – marzec 2016....

W tym miesiącu szukamy kredytu na zakup 82-metrowego mieszkania w Bydgoszczy. Sprawdź gdzie jest najtaniej....

Ranking pożyczek i kredytów gotówkowych –...

Wiosna to najlepszy czas na drobne remonty. Jeśli zatem na twojej liście rzeczy do zrobienia jest np....

Ranking pożyczek i kredytów gotówkowych na remont...

Lutowy ranking kredytów gotówkowych na remont mieszkania gotowy! W tym miesiącu eksperci...

Podatek bankowy wchodzi w życie. Co to oznacza...

Od 1 lutego 2016 roku zacznie obowiązywać ustawa o podatku bankowym. Czy koszty podatku zostaną przeniesione...

Ranking kredytów hipotecznych – maj 2016

89,4 tys. zł – tyle w okresie 30 lat wyniesie całkowity koszt kredytu w Banku BPH, który zajął I...

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.